Thay cho những dự báo “thị trường sẽ hồi phục trong một vài năm” là những dự báo dài hơn và cả cảnh báo về những lệch lạc mới có thể diễn ra.
Gập ghềnh con đường “cứu” bất động sản
Nghị quyết 02 của Chính phủ vẫn đang được các cơ quan quản lý nhà nước và địa phương tích cực triển khai. Về phía Bộ Xây dựng, việc rà soát các dự án bất động sản, vốn được tiến hành từ tháng 7-2012, đã giúp Bộ này có thể phân loại các dự án theo hướng dừng, tạm dừng có điều chỉnh hay cho phép triển khai tiếp tục. Các địa phương cũng có những hành động quyết liệt: TP.HCM mới ra quyết định thu hồi 30 dự án bất động sản chậm triển khai trên địa bàn, trên tổng số 261 dự án đã được cấp phép đầu tư, còn Hà Nội cũng thông báo sẽ thu hồi chín dự án bất động sản đã cấp phép đầu tư trên địa bàn, với tổng diện tích dự kiến thu hồi trên 51.500m2…
Tuy nhiên, điều các doanh nghiệp cần là chính quyền các địa phương sớm ban hành quy trình và rút ngắn thời gian cấp phép cho doanh nghiệp thực hiện chuyển đổi từ dự án nhà thương mại sang nhà xã hội. Theo phản ánh từ các doanh nghiệp, rất khó để hoàn thành các thủ tục trong thời gian tính bằng tháng. Việc xin phép phải qua nhiều “cửa”, mỗi cửa từ vài tháng đến nửa năm, tính ra phải mấy năm mới xong phần xin phép! Mà nếu mấy năm sau mới được cấp phép, tiến hành, xây dựng thì rất có thể phân khúc nhà ở xã hội đã không còn sức hút như hiện nay. Lời đề nghị của Bộ Xây dựng rằng trong quý I-2013, các địa phương – cụ thể là các sở xây dựng phải chủ động “xây dựng quy trình sao cho ngắn gọn nhất, hiệu quả nhất để nhanh chóng chuyển đổi mục đích dự án ngay trong quý I, chậm nhất là đầu quý II-2013 để các doanh nghiệp sớm triển khai thực hiện trong vòng sáu tháng đến một năm là có sản phẩm đưa ra thị trường” e rằng khó thành hiện thực.
Dù vậy, những nỗ lực của Bộ Xây dựng là rất đáng ghi nhận. Bộ này đã xây dựng xong dự thảo Nghị định phát triển nhà ở xã hội và trình lên Thủ tướng Chính phủ, theo đó nhiều chính sách sẽ được cụ thể hóa như miễn tiền sử dụng đất, hỗ trợ lãi vay cho người dân mua nhà hay các chính sách giảm thuế VAT… Ngoài ra, ngay trong quý I-2013, Bộ Xây dựng cũng cho biết sẽ phối hợp với Ngân hàng Nhà nước ban hành Quy chế cho vay mua nhà ở xã hội. Theo đó, các ngân hàng thương mại nhà nước dành tối thiểu 3% tổng dư nợ cho vay để cho các đối tượng được hỗ trợ vay vốn về nhà ở. Ngân hàng Nhà nước hỗ trợ một phần nguồn vốn cho vay đối với các ngân hàng này thông qua việc cấp hạn mức tín dụng hằng năm. Theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cho vay của ngân hàng thương mại đối với đối tượng này sẽ cao hơn lãi suất chiết khấu từ 1 – 2%, hoặc cao hơn trần lãi suất huy động 1%… Dự kiến một số tiền 20-40 ngàn tỉ đồng với lãi suất ưu đãi trong 20 năm sẽ được tung ra, được kỳ vọng sẽ tiếp sức cho thị trường bất động sản.
Nhà ở xã hội, chia nhỏ căn hộ… – những giải pháp tình thế
Trước thời điểm năm 2011, trong tổng số khoảng 35 ngàn căn hộ đã hoàn thành tại TP.HCM thì 37% là căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân. Thị trường căn hộ cao cấp đã bão hòa.Phân khúc trung cấp cũng không khá hơn, chỉ có phân khúc căn hộ bình dân giá rẻ là có thanh khoản. Vậy nên, trong giai đoạn hiện nay, chia nhỏ căn hộ để giá bán mỗi căn hộ rẻ đi và xây dựng nhà ở xã hội (được Nhà nước ưu đãi chính sách) đang trở thành một xu thế, cả doanh nghiệp lẫn các ban ngành đều hy vọng rằng những việc làm này sẽ là tiền đề để bất động sản thoát khỏi tình trạng đóng băng kéo dài hơn hai năm qua.
Theo Sở Xây dựng TP.HCM, nhu cầu về nhà ở xã hội chiếm đến 60% thị trường. Vì vậy, thành phố này sẽ điều chuyển dự án tồn kho từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Ngoài ra còn áp dụng thêm phương án điều chỉnh công năng các dự án chưa triển khai được phục vụ chương trình nhà ở xã hội… Tuy nhiên, vẫn có những lời cảnh báo, xuất phát từ chính những số liệu của các ban ngành chức năng, về một tương lai không phải màu hồng của phân khúc nhà ở xã hội. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 56 dự án nhà ở xã hội được xây dựng với trên 1,8 triệu mét vuông sàn, tổng mức đầu tư hơn 10.000 tỉ đồng, đáp ứng được nhu cầu chỗở cho khoảng 130.000 người có thu nhập thấp. Trong đó, 27 dự án đã hoàn thành với 800 ngàn mét vuông sàn… Thế nhưng, tỷ lệ lấp đầy của nhà ở xã hội đã hoàn thành chưa cao, nghĩa là sự thiếu hụt nhà ở xã hội dành cho người có thu nhập thấp chưa hẳn đã lớn như những tính toán trên giấy.
Có một thực tế là dù có mang tên là “nhà ở xã hội” hay nhà giá rẻ thì loại căn hộ này ít nhất cũng có giá hàng trăm triệu đồng, nên không phải người thu thập thấp và có nhu cầu nhà ở nào cũng có thể mua được. Mặt khác, cho đến thời điểm này, cũng chưa có một nghiên cứu xác định rõ người thu nhập thấp cụ thể thuộc thành phần nào, thu nhập bao nhiêu, sống ở đâu, tài sản sẽ được hình thành ra sao, cần được hỗ trợ như thếnào…, dẫn đến tình trạng có không ít nhà thu nhập thấp đã hoàn thành và đang bỏ hoang do không có người mua.
Giải pháp chia nhỏ căn hộ cũng vậy, mục đích là kéo giá căn hộ thấp xuống để phù hợp với sức mua của thị trường.Tuy nhiên, để thực hiện thì không đơn giản.Trước hết, với các dự án gần như đã xây dựng xong thậm chí đã hoàn thiện thì rất khó làm được điều này. Việc chia nhỏ căn hộở những dự án mà chưa thực hiện thì dễ dàng hơn, dù sẽ làm cho giá thành mỗi mét vuông căn hộ tăng lên, chưa kể những hệ lụy liên quan đến quy hoạch, kết cấu…
Bên cạnh đó, một cuộc điều tra xu hướng kinh doanh của các tổ chức tín dụng do Vụ Dự báo thống kê tiền tệ thuộc Ngân hàng Nhà nước vào đầu năm nay cho thấy nhiều ngân hàng sẽ không tăng tín dụng với chứng khoán, bất động sản. Nghĩa là nguồn vốn dành cho bất động sản không được nới lỏng như nhiều người mong đợi. Vậy nên, từ nay đến năm 2015, thị trường sẽ phát triển chủ yếu là phân khúc nhà cho người có thu nhập trung bình thấp (chiếm 70 – 80% thị phần). Khi kinh tế vĩ mô tốt hơn, nhà đầu tư nước ngoài vào lại Việt Nam, thu nhập người dân cao hơn… thì phân khúc căn hộ trung và cao cấp mới phát triển trở lại. Lúc đó, thị trường sẽ có nhiều chủng loại và nhu cầu của người dân cũng cân bằng cho các phân khúc: cao cấp, bình dân, thu nhập thấp, nhà cho thuê… Chỉ có một sự đa dạng như vậy mới hình thành một thị trường bất động sản ổn định.
Phong Vân – Hải An
