Thị trường địa ốc đã có một quý III tăng trưởng nhưng không đến mức đột biến như sự kỳ vọng trước đó của giới doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, khi các yếu tố “thiên thời, địa lợi” (các chính sách hỗ trợ bắt đầu có hiệu lực, người mua quay lại thị trường…) đều ủng hộ.
Một điểm đến của dòng tiền đầu tư
Dĩ nhiên, dấu hiệu tích cực vẫn hiển hiện, tỷ lệ căn hộ mở bán thành công ngày càng cao, tại nhiều dự án tỷ lệ bán được so với tổng số mở bán mới lên đến trên 80%. Tất cả các phân khúc đều có chuyển biến, đặc biệt là phân khúc cao cấp trong quý III đã có tỷ lệ thị phần tăng đáng kể so với sáu tháng đầu năm. Giá bán đã ngưng đà giảm từ nhiều tháng trước, không những vậy còn tăng đáng kểở các dự án mở bán theo đợt và có tiến độ tốt. Theo một thống kê gần đây, ở thị trường sơ cấp, giá bán căn hộ đã tăng đến 5,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này ở thị trường thứ cấp là 6,5%. Giá bán sản phẩm thuộc phân khúc biệt thự, nhà phố cũng tăng khoảng 6% so với quý II-2015 ở thị trường sơ cấp. Tại phân khúc này, giá theo quý đã tăng liên tục kể từ đầu năm 2014.
Nền kinh tế đang tiếp tục phục hồi. Theo số liệu mới nhất của Tổng cục Thống kê, tổng sản phẩm quốc nội (GDP) trong quý III của nước ta đạt mức tăng 6,81%. Tính chung chín tháng đầu năm, mức tăng trưởng kinh tế đạt 6,5%, con số cao nhất trong vòng năm năm trở lại đây. Tăng trưởng tốt trong khi lạm phát lại duy trì ở mức thấp, tỷ lệ lạm phát chín tháng đầu năm 2015 là 0,4%, thấp nhất trong mười năm qua. Lạm phát thấp sẽ tiếp tục hỗ trợ cho mức lãi suất hiện tại trong ngắn hạn và điều này có lợi cho thị trường bất động sản.
Dòng kiều hối đang có xu hướng đổ thêm vào bất động sản cũng là một trong những lực đẩy giúp thị trường địa ốc tăng trưởng ổn định. Theo dự báo, Việt Nam tiếp tục là một trong những quốc gia thu hút kiều hối tốt nhất thế giới. Ước tính lượng kiều hối trong năm nay sẽ lên tới 13-14 tỉ USD, nguồn kiều hối có xu hướng đổ vào kênh tiền gửi ngân hàng, đầu tư sản xuất kinh doanh và mua bất động sản. Những tháng cuối năm, khi dòng tiền kiều hối về nước ngày càng nhiều thì thị trường bất động sản lại đón thêm một thông tin hỗ trợ, đó là lãi suất đồng USD đã giảm đến mức thấp nhất có thể, chỉ còn 0,25%/năm với đối tượng gửi là cá nhân và 0% nếu đó là tổ chức. Lãi suất quá thấp như vậy không khuyến khích người dân nắm giữ USD, trừ khi với mục đích bảo toàn vốn hoặc chuẩn bị có việc cần đến. Nếu vì mục đích đầu tư, USD không phải là một lựa chọn ưu tiên vào lúc này với nhiều người. Dòng tiền cũng không đổ vào thị trường chứng khoán. Trong các kênh đầu tư quen thuộc, chỉ có tiết kiệm bằng tiền đồng và đầu tư vào bất động sản là hấp dẫn. Tất nhiên, khi lạm phát ở mức rất thấp như hiện nay, việc chuyển từ USD sang tiền đồng đem lại lãi suất thực dương khá cao dành cho người gửi tiết kiệm, nên tiền đồng vẫn đang có lợi thế. Dù vậy, với đặc tính bảo toàn vốn và có thể nâng cao giá trị theo thời gian, thậm chí còn có lợi nhuận cộng thêm là cho thuê, bất động sản cũng đang là một kênh đầu tư được ưa thích. Chính vì điều này, thị trường bất động sản tiếp tục chào đón hàng loạt dự án mới được mở bán để đón dòng tiền cuối năm. Vẫn phải nhắc lại là từ ngày 1-7, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực, mở rộng điều kiện cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam và cũng làm thay đổi triển vọng của thị trường đầu tư trong nước. Tác động từ việc nới lỏng các quy định về sở hữu nhà cho người nước ngoài sẽ tạo ra thay đổi tích cực cho thị trường, nhất là khi chính sách này có thêm những hướng dẫn chi tiết. Trong khi chờ đợi điều đó, những sản phẩm bất động sản có vị trí tốt, được cộng hưởng từ yếu tố hạ tầng đang là điểm đến của dòng tiền đầu tư.
Cần thêm nguồn lực cho phân khúc giá rẻ
Những phân tích về cơ hội đầu tư cũng cho thấy, dường như các doanh nghiệp đang tập trung sự chú ý cho loại hình sản phẩm trung và cao cấp trong thời điểm hiện tại. Điều này đồng nghĩa với việc các sản phẩm địa ốc kể trên đang được quan tâm. Ngoài ra, với một thị trường đặc thù như địa ốc, nếu có đủ nguồn lực về tài chính, kỹ thuật xây dựng và quản trị, đa số doanh nghiệp cũng chọn phân khúc trung, cao cấp để đầu tư. Đơn giản vì đây là thị trường có giá trị cao và tỷ suất lợi nhuận lớn. Đó là lý do vì sao những năm thị trường lên cơn sốt, doanh nghiệp nào – dù có kinh nghiệm và tiềm lực tài chính hay không – cũng đều xin xây dựng dự án căn hộ cao cấp, biệt thự, nhà liền kề. Để rồi khi khủng hoảng, lượng sản phẩm dang dở lẫn đã hoàn thiện của phân khúc này đạt đến con số hàng chục ngàn, khiến cho thị trường “bất động” hàng năm trời, để lại hậu quả đến bây giờ vẫn còn nặng nề.
Tất nhiên, cũng không cần phải quá lo ngại việc các dự án bùng nổ sẽ tạo ra dư cung dẫn đến tồn kho sản phẩm cao cấp và rồi thị trường quay lại thời kỳ đóng băng. Theo các chuyên gia, hiện nay chủ đầu tư khi phát triển một dự án bất động sản đều đã tính rất kỹ về vị trí dự án liệu có đủ hấp dẫn, triển khai phân khúc nào trên vị trí ấy để có thể bán được hàng, nên khó lặp lại tình huống trước đây.
Tuy nhiên, một thị trường muốn phát triển bền vững cần có sự hài hòa giữa các phân khúc. Gần đây, khi thị trường đi vào giai đoạn phục hồi, phân khúc địa ốc đáp ứng được nhu cầu của một bộ phận lớn cư dân đô thị là sản phẩm căn hộ giá rẻ, thì nhà xã hội, nhà ở cho công nhân và nhà ở cho thuê lại ít được doanh nghiệp quan tâm. Suất sinh lợi thấp, khả năng thu hồi vốn kéo dài khiến cho các doanh nghiệp trong nước thờơ với những loại hình sản phẩm này. Trong giai đoạn cực kỳ khó khăn, phân khúc cao cấp đóng băng, một số doanh nghiệp đầu tư vào đây với phương châm “lấy ngắn nuôi dài”. Nay khi thị trường vào giai đoạn tăng trưởng, phân khúc giá rẻ lại không được chú ý nếu như Nhà nước không kịp thời có chính sách hỗ trợ. Trong Diễn đàn đầu tư toàn cầu diễn ra tại Hà Nội cuối tháng 9 vừa qua, ông Vũ Văn Phấn, Cục phó Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cũng đề cập đến tình trạng này và kêu gọi nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ, nhà ở tại khu công nghiệp, nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh. Ông Phấn cho biết sẽ kiến nghị Chính phủ nên ưu đãi thêm cho nhà đầu tư và phân khúc nhà ở cho thuê. Tuy nhiên, vấn đề này nói thì dễ hơn thực hiện. Nếu không có một chính sách đồng bộ, từ giảm thuế, ưu đãi vốn cho nhà đầu tư, ưu tiên quỹ đất sạch, cho đến việc duy trì gói vay ưu đãi lãi suất và thời hạn vay kéo dài cho người mua nhà giá rẻ, thì câu chuyện mất cân đối cung – cầu vẫn còn là bài toán chưa có lời giải.
Phi Yến (DNSGCT)
