Thời điểm 1-7 đã tới, với những chính sách mới có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản có hiệu lực, như bảo lãnh căn hộ, người nước ngoài và Việt kiều được phép mua nhà… Nhiều doanh nghiệp kỳ vọng rằng những chính sách mới sẽ tác động tích cực đến thị trường, đem đến một sự bùng nổ sức mua, cùng với đó là tăng doanh thu, lợi nhuận.
Đà hồi phục khá vững
Thị trường bất động sản rõ ràng đã thoát đáy. Từ nửa cuối năm ngoái đến nay, con số bán ra các sản phẩm địa ốc của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản liên tục tăng, sản phẩm tồn kho giảm xuống. Cụm từ “đầu tư bất động sản” bắt đầu nóng lên trở lại. Không chỉ thu hút các doanh nghiệp và nhà đầu tư trong nước, lĩnh vực bất động sản cũng đang có sức hấp dẫn nhất định đối với các nhà đầu tư nước ngoài. Sáu tháng đầu năm nay, lĩnh vực kinh doanh bất động sản trở thành khu vực thu hút nhà đầu tư nước ngoài đứng thứ hai, chỉ sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo, với 11 dự án đăng ký mới và bảy lượt dự án tăng vốn, tổng vốn đầu tư đăng ký là 465,5 triệu USD.
Nhiều người cho rằng nếu không có thêm tác động từ chính sách, thị trường vẫn sẽ tiếp tục phát triển như những gì đã xảy ra từ đầu năm đến nay. Những quy định từ các chính sách mới, như mở rộng cửa cho Việt kiều, người nước ngoài được sở hữu nhà, bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai… chính thức có hiệu lực từ 1-7 sẽ giúp tăng số người mua tiềm năng cho thị trường, đồng thời làm cho sản phẩm địa ốc an toàn hơn, vậy nên thị trường ít nhất cũng giữ được mức phát triển như thời gian qua. Dĩ nhiên, khi quy định bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có hiệu lực, chi phí đầu tư các dự án tăng lên, giá bán sẽ nhích lên. Ngoài ra, không ít doanh nghiệp sẽ chờ xem phản ứng của thị trường rồi mới có chiến lược mới, nên chuyện “nóng sốt” là rất khó. Dù vậy, nếu không có những biến động lớn, hoàn toàn có thể kỳ vọng vào bước tăng trưởng mới của thị trường trong thời gian tới.
Đó là chưa kể một gói tín dụng quy mô lớn để hỗ trợ cho phân khúc nhà ở thương mại trung bình sắp được tung ra. Rồi các ngân hàng cũng rộng tay hơn đối với người mua nhà. Tất cả đều tạo thêm cơ hội cho thị trường bất động sản.
Xử lý nợ xấu để ngăn ngừa “bong bóng”
Việc các ngân hàng rộng tay hơn đối với người mua nhà khiến nhiều người lo ngại rằng bong bóng bất động sản có thể quay lại. Thực tế cho thấy tín dụng cho lĩnh vực này trong sáu tháng đầu năm đã tăng xấp xỉ 11%, gấp đôi so với trung bình và cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái. Không những vậy, thời gian gần đây, các dự án với căn hộ có mức giá dưới 1 tỉ đồng/căn dần ít đi, thay vào đó là các dự án với giá bán căn hộ trung bình 2-3 tỉ đồng, nghĩa là lượng tiền bị “hút” vào bất động sản sẽ còn tăng. Nhu cầu ảo và bong bóng bất động sản không phải là không thể xảy ra, một khi dòng tiền từ phía ngân hàng đổ vào bất động sản không được kiểm soát chặt chẽ, để phát sinh nợ xấu mới.
Nếu như giai đoạn từ 2008-2010, tín dụng bất động sản thường chiếm đến 10 – 15% trong tổng dư nợ, thì đến những năm 2011-2012, khi lĩnh vực bất động sản bị xếp vào loại hình phi sản xuất, tín dụng bất động sản đã giảm mạnh so với trước, chỉ chiếm khoảng 9,7% tổng dư nợ. Nhưng từ khi tín dụng bất động sản được chuyển sang loại hình cho vay thông thường vào tháng 4-2012, cho vay bất động sản đã tăng trở lại, dư nợ dao động ở mức 12,5 – 12,7%, đến cuối tháng 5-2015 là khoảng 13% tổng dư nợ. Cùng với tốc độ tăng trưởng tín dụng, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản cũng tăng lên.
Các ngành chức năng đã và đang chủ động đối phó với vấn đề này. Như tại TP. Hồ Chí Minh, ngành ngân hàng đang tích cực giải quyết nợ xấu bất động sản. Theo đó, từ nay đến cuối tháng 9-2015, các ngân hàng thương mại phải xử lý toàn bộ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản để đưa tỷ lệ nợ xấu về mức dưới 3%. Đại diện của Ngân hàng Nhà nước cho biết, dù doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có phương án đầu tư kinh doanh mang lại hiệu quả cao, có tính khả thi, sinh lợi tốt nhưng chưa giải quyết hết các khoản nợ xấu thì vẫn không được các ngân hàng thương mại cho vay mới. Hiện hệ thống ngân hàng thương mại trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh còn 53 ngàn tỉ đồng nợ xấu, chiếm 5,2% tổng dư nợ. Như vậy, trong vòng ba tháng tới, ngành ngân hàng phải xử lý được 25 ngàn tỉ đồng nợ xấu, thông qua việc thu hồi nợ, bán tài sản thế chấp, trích dự phòng rủi ro… và cuối cùng là bán nợ cho Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC), nhằm đưa tỷ lệ nợ xấu bất động sản xuống dưới 3%.
Chờ đón cơ hội mới
Bên cạnh mốc thời gian 1-7 với sự tác động của những chính sách mới, những ngày vừa qua, giới kinh doanh bất động sản phía Nam cũng hào hứng sau khi dự án sân bay quốc tế Long Thành được Quốc hội chính thức thông qua. Thông tin này giúp thị trường bất động sản Đồng Nai có thêm những chuyển biến tích cực. Do Đồng Nai có vị thế tiếp giáp quận 9, Thủ Đức của TP. Hồ Chí Minh và tỉnh Bình Dương, là cửa ngõ tiến ra biển nên còn được hỗ trợ nhiều về cơ sở hạ tầng theo định hướng phát triển về phía Đông của TP. Hồ Chí Minh. Vì vậy, nhiều dự án xung quanh khu vực sân bay Long Thành đang được mở bán, giới thiệu căn hộ mẫu, giá nhà đất cũng tăng lên. Nếu như trước đây, các sản phẩm bất động sản trên địa bàn Đồng Nai chủ yếu tập trung vào công nghiệp, đất nền thì giờ đây các khu đô thị, khu dân cư, resort, trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp, sân golf… bắt đầu được chú ý. Cú hích từ sân bay Long Thành cũng kích thích dòng vốn trong và ngoài nước chảy vào thị trường bất động sản địa phương. Ngay cả những dự án bị đình trệ trước đó khi thị trường bất động sản đóng băng cũng đang có cơ hội hồi sinh. Nhiều chủ đầu tư liên kết với nhà đầu tư có tiềm lực để tái triển khai dự án. Những doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất gần với sân bay Long Thành đang có lợi thế lớn để triển khai hoạt động kinh doanh trong thời gian tới. Tuy nhiên, lợi thế này chỉ là bước đầu, một dự án muốn thành công còn phụ thuộc rất lớn vào năng lực triển khai của chủ đầu tư, bao gồm sức mạnh tài chính, quy hoạch dự án, đầu tư xây dựng… cộng với chính sách bán hàng hợp lý. Ngoài ra, sân bay Long Thành hiện mới chỉ được thông qua về mặt chủ trương, quy hoạch, ít nhất phải vài năm nữa thì dự án cũng như cơ sở hạ tầng xung quanh sân bay mới hình thành. Trong lúc đó nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng còn có thể có những biến động.
Dù vậy, như đã nói, sự kiện này cũng góp thêm một thông tin tích cực để người ta kỳ vọng rằng thị trường địa ốc sẽ tiếp tục có những chuyển biến tốt hơn trong nửa cuối năm nay. Một cơ hội tăng tốc thật sự.
Phi Yến (DNSGCT)
