Hạ tuần tháng 8, một sự kiện được nhiều người quan tâm, nhất là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đó là hội thảo góp ý dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản do Bộ Xây dựng tổ chức tại Đà Nẵng. Thực tế tình hình những năm qua cho thấy cả hai luật hiện hành còn nhiều bất cập, khiến thị trường bất động sản phát triển không bền vững, gây nên những hệ lụy mà bây giờ chúng ta đang phải nỗ lực để tháo gỡ. Muộn còn hơn không, những điều bất cập đó cần được thay đổi, sớm chừng nào tốt chừng ấy.
Những mặt được và chưa được…
Sau tám năm thực hiện Luật Nhà ở và bảy năm thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản, lĩnh vực xây dựng và bất động sản nước ta đã có những chuyển biến mạnh mẽ nhờ có được một hành lang pháp lý cần thiết, giúp đất nước thu hút được nguồn lực từ nhiều thành phần kinh tế và cả vốn đầu tư từ nước ngoài (FDI). Ngay trong giai đoạn cực kỳ khó khăn hiện nay, bất động sản vẫn thuộc nhóm đầu bảng về thu hút vốn FDI. Theo Cục Đầu tư nước ngoài thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tám tháng đầu năm 2013, tổng vốn FDI cấp mới và tăng thêm là 12,63 tỉ USD, tăng 19,5% so với cùng kỳ năm 2012. Lĩnh vực kinh doanh bất động sản đứng thứ hai về thu hút vốn FDI với tổng vốn đầu tư đăng ký cấp mới và tăng thêm là 588,11 triệu USD.
Các dự án bất động sản sẽ được quản lý chặt chẽ hơn
So với năm 1999, thời điểm trước khi có hai luật kể trên, diện tích nhà ở của cả nước hiện tăng hơn gấp hai lần, từ hơn 709 triệu m2 lên khoảng 1,6 tỉ m2. Diện tích nhà ở bình quân đầu người cũng tăng tương ứng từ 9,68m2 lên 19m2. Nếu như trước đó, “khu căn hộ cao cấp” hay “khu đô thị mới” chỉ dừng ở khái niệm, ít người được thụ hưởng tiện ích từ nó, thì hơn mười năm trở lại đây, nhiều cư dân thành thị đã được sống trong những khu dân cư hiện đại. Cả nước hiện có hơn 3.700 dự án nhà ở, khu đô thị mới đã và đang được triển khai đầu tư xây dựng. Đó là những điều tích cực mà sự thông thoáng của luật đem lại cho thị trường bất động sản nói riêng, nền kinh tế nói chung.
Tuy nhiên, những mặt chưa được từ những khiếm khuyết trong luật cũng đã bộc lộ, như việc cấp phép dự án được thực hiện một cách không đồng bộ, thiếu quy hoạch, quản lý bị buông lỏng, nhiều kẽ hở, khâu xử lý còn mang tính hình thức… Hệ lụy từ việc các địa phương cấp phép cho các dự án bất động sản một cách dễ dàng, không quan tâm đến năng lực tài chính và năng lực thực hiện của các chủ đầu tư là rất lớn. Hàng loạt các dự án chậm tiến độ, thậm chí không thể triển khai, bỏ hoang… là điều dễ nhìn thấy. Với những dự án đã và đang hoàn thiện, thì việc không quy hoạch tỷ lệ dự án cao cấp hợp lý và không khuyến khích các dự án căn hộ nhỏ, giá rẻ đã khiến cho cơ cấu sản phẩm bất động sản mất cân đối trầm trọng. Thị trường rất thiếu nguồn cung căn hộ quy mô vừa và nhỏ, giá thấp dành cho nhu cầu thực của đa số người có thu nhập trung bình, trong khi lại dư thừa dẫn đến tồn kho nhiều căn hộ cao cấp. Luật cũng chưa khuyến khích các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cưở nước ngoài đầu tư kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, chưa quy định rõ hành lang pháp lý để Nhà nước có cơ chế, chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp, đối tượng chính sách xã hội, hộ nghèo, góp phần bảo đảm an sinh xã hội. Như đã nói, việc luật chưa khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội, phát triển nhà ở thương mại để cho thuê hay có những quy định cụ thể về trách nhiệm lập chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương để làm cơ sở cho việc xác định các nhu cầu về nhà ở cho từng loại đối tượng trong xã hội đã tạo ra những hệ lụy “vừa thừa vừa thiếu” căn hộ như hiện nay.
Những điều cần khắc phục
Các chuyên gia kinh tế cho rằng, cần phải quyết liệt hơn trong việc hạn chế tối đa việc đầu tư theo phong trào, cấp phép dự án không theo quy hoạch. Dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cần có quy định cụ thể chính quyền địa phương phải cung cấp tất cả thông tin có liên quan đến thị trường để các cá nhân, các doanh nghiệp đủ thông tin trước khi tham gia thị trường. Doanh nghiệp và người dân sẽ nắm được cụ thể khu vực nào có thể được đầu tư dự án và loại hình căn hộ được xây dựng. Nếu thực hiện tốt điều này, các doanh nghiệp sẽ biết những sản phẩm địa ốc nào phù hợp với nhu cầu của thị trường để đầu tư, tránh hiện tượng mất cân bằng cung – cầu về hàng hóa bất động sản. Các hình thức giao dịch cũng nên được quy định cụ thể để tránh hiện tượng tranh mua tranh bán, giá chênh lệch,… gây rối cho thị trường như những năm vừa qua.
Một trong những điểm mới được góp ý cho dự thảo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là phải kiểm soát chặt nhằm bảo đảm việc huy động vốn cho xây dựng nhà ở của chủ đầu tư đúng mục đích, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà. Chủ đầu tư phải có trách nhiệm đối với tiền ứng trước của khách hàng khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, tránh tình trạng chiếm dụng vốn của người mua. Các quy định trong thủ tục, điều kiện giao dịch mua bán nhà ở thương mại giữa chủ đầu tư với khách hàng cần rất chặt chẽ nhằm hạn chế tối đa rủi ro cho người mua, đồng thời gắn trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc bảo lãnh các giao dịch nhà ở cho khách hàng.
Trong hội thảo ở Đà Nẵng lần này, những quy định liên quan đến vốn pháp định của tổ chức, cá nhân khi đăng ký kinh doanh bất động sản cũng được mổ xẻ. Theo đề xuất, vốn pháp định với lĩnh vực kinh doanh bất động sản tối thiểu phải 20 tỉ đồng và vốn đầu tư thuộc sở hữu của doanh nghiệp không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của từng dự án. Riêng đối với dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới, dự án phát triển nhà ở có quy mô sử dụng đất dưới 20ha thì chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của từng dự án. Đây là vốn thực có và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Song song đó, chứng chỉ về môi giới, định giá bất động sản phải được cấp chặt chẽ hơn, do cơ quan có thẩm quyền cấp thẻ sát hạch để các dịch vụ này chuyên nghiệp hơn.
Các quy định cụ thể về đất, vốn cho đầu tư bất động sản, lộ trình phát triển theo kế hoạch… sẽ dần khắc phục được tình trạng đầu tư tự phát theo phong trào và lệch pha cung – cầu về sản phẩm căn hộ. Sự lệch pha ấy được thể hiện ở hàng chục ngàn căn hộ cao cấp, biệt thự hạng sang đang ếẩm, giá căn hộ ngày càng giảm. Như tại Hà Nội cách đây một năm, giá trung bình một mét vuông căn hộở mức 28 triệu đồng thì nay chỉ còn khoảng 20 triệu đồng.
Dự kiến Chính phủ sẽ trình Quốc hội xem xét cho ý kiến và thông qua dự án Luật Nhà ở và dự án Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi tại kỳ họp lần thứ 7 năm 2014. Hy vọng với những sự sửa đổi luật hợp lý, thị trường sẽ có một hành lang pháp lý đủ mạnh để dần đi vào phát triển ổn định và bền vững.
Phi Yến
