Không chỉ được sử dụng để ở, làm “của để dành”, bất động sản từ lâu đã là một kênh đầu tư quan trọng của nhiều người. Một điểm đặc biệt của loại hình tài sản này là dù sử dụng hay không thì giá trị của bất động sản thường tăng dần theo thời gian, nói cách khác bất động sản thường đem lại giá trị cộng thêm cho chủ sở hữu. Đầu tư bất động sản có thể đem lại lợi nhuận cao, tuy nhiên kèm theo đó là những rủi ro nếu nhà đầu tư không xem xét cẩn thận các yếu tố quan trọng sau:
Vị trí của tài sản
Chọn được một bất động sản tốt, yếu tố đứng đầu và bất di bất dịch chính là “vị trí”. Chọn vị trí gần các khu tiện nghi, khu vực có an ninh tốt, môi trường trong lành, giao thông thuận lợi, quy hoạch khu phố tốt… sẽ giúp nâng cao giá trị của bất động sản. Điều này giải thích lý do vì sao những bất động sản ở quận 1 (được xem là trung tâm phát triển của TP. Hồ Chí Minh) lại mang giá trị lớn hơn so với các quận khác trong thành phố, đôi lúc có thể nói là vượt bậc.
Nhà đầu tư dựa vào yếu tố “vị trí” để có được một cái nhìn ngắn hạn, trung hạn và cả dài hạn cho bất động sản.Đó sẽ là nơi có sự phát triển tập trung các khu công nghiệp, hay sẽ mọc lên nhiều trung tâm thương mại sầm uất? Nếu điều này là sự thật, thì những bất động sản này đang mang trong mình một giá trị tiềm ẩn “đáng nể” trong tương lai. Nhưng nếu đấy vẫn sẽ là bãi đất hoang sau mười năm, thì giá trị của nó vẫn chẳng thay đổi gì nhiều.Nhận ra được những điều này thực sự là điều đáng giá cho một quyết định đầu tư.
Xác định giá trị tài sản
Giá trị bất động sản là vấn đề mà bất cứ nhà đầu tư nào cũng phải quan tâm và nhắc đến khi “lấn sân” vào lĩnh vực này. Giá trị bất động sản tại mỗi thời điểm khác nhau mang trong mình giá trị khác nhau, khi đỉnh điểm của thị trường bong bóng bất động sản căng cứng sẽ khác một trời một vực với khi “bong bóng” ấy đã “nổ”. Chính vì vậy, việc nắm bắt giá trị bất động sản tại một thời điểm sẽ quyết định lợi nhuận trong tương lai của nhà đầu tư. Có ba phương pháp thường được sử dụng để định giá một bất động sản, đó là:
– Phương pháp so sánh: Bất động sản cần định giá được đem ra so sánh với các bất động sản tương tự, tương đồng về thuộc tính. Đây là phương pháp được dùng khá phổ biến trong định giá bất động sản.
– Phương pháp chi phí: Lấy tổng chi phí của bất động sản trừ đi chi phí khấu hao. Phương pháp này thích hợp cho bất động sản xây dựng mới.
– Phương pháp thu nhập: Căn cứ vào dòng tiền thu được dự kiến. Phương pháp này thích hợp với bất động sản cho thuê.
Mục đích đầu tư
So với chứng khoán, vàng, ngoại hối thì bất động sản có tính thanh khoản thấp hơn, giá trị đầu tư tương đối cao.Vì vậy, việc không xác định được rõ ràng mục đích đầu tư có thể dẫn đến kết quả bất lợi cho nhà đầu tư, đặc biệt khi đầu tư bằng thế chấp. Sau đây là một số mục đích đầu tư cần lưu ý:
– Mua và tự sử dụng: Mang hình thức tiết kiệm tiền nhàn rỗi, lợi ích chính đến từ việc tự sử dụng.
– Mua và cho thuê: Thu nhập thường xuyên và lâu dài. Yêu cầu xây dựng một cơ cấu quản lý để xử lý các tranh chấp (nếu có), các vấn đề pháp lý, người thuê, công việc sửa chữa, bảo trì…
– Mua và bán (ngắn hạn): Giao dịch nhanh, gọn, lợi nhuận vừa phải, nhắm đến các bất động sản có giá trị nhỏ, tính thanh khoản cao.
– Mua và bán (trung hạn và dài hạn): Cần đánh giá được giá trị nội tại của bất động sản sẽ nâng cao theo thời gian, nhắm đến một mức lợi nhuận cao.
Hãy cẩn thận với đòn bẩy tài chính
Sử dụng vốn vay được cho là một công cụ tốt phục vụ cho đầu tư, nhưng đem đến nhiều vấn đề cần phải lưu ý cho nhà đầu tư.Liệu chi phí vốn bỏ ra để có được khoản vay (trả lãi) có thấp hơn khoản lợi nhuận tăng dần của bất động sản đầu tư? Nói cách khác, tiền dự kiến thu về có bù được khoản chi phí lãi vay qua từng năm? Phân tích chính xác vấn đề cho phép nhà đầu tư hưởng lợi từ việc sử dụng đòn bẩy tài chính, nhưng cũng đừng quên những rủi ro kèm theo. Để giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư nên xem xét các yếu tố sau đây trước khi vay:
– Thu nhập hiện tại và dự kiến trong tương lai để đánh giá khả năng trả nợ;
– Quyết định loại các khoản cho vay: lãi suất, tỷ lệ điều chỉnh lãi suất, biên độ lãi suất, phạt khi tất toán trước hạn…;
– Xem xét các điều khoản, điều kiện và chi phí khác liên quan.
Đầu tư xây dựng mới
Việc xây dựng mới giúp nhà đầu tư có thể trực tiếp kiểm soát chi phí đầu tư xây dựng, thiết kế xây dựng theo đúng nhu cầu của thị trường, nắm bắt cụ thể tính pháp lý của bất động sản, nhờ vậy có thể đưa ra được một mức hấp dẫn khi định giá. Một số vấn đề cần làm khi đầu tư xây dựng mới là:
– Xem xét rủi ro trong công tác xây dựng, bao gồm vấn đề chậm trễ trong xây dựng, thiết kế không phù hợp với quy hoạch…;
– Kiểm tra các dự án trong quá khứ tại khu vực đang xây dựng và uy tín của công ty xây dựng cho đầu tư xây dựng mới;
– Xem lại nhu cầu bất động sản tại khu vực xây dựng gần đây, báo cáo thẩm định đối với công trình cũ nhằm phục vụ cho quyết định có nên xây dựng mới không;
– Tìm hiểu các chi phí bảo trì hằng tháng, thuế từ chủ cũ. Những chi phí này có thểảnh hưởng nghiêm trọng dòng tiền của nhà đầu tư.
Đầu tư gián tiếp vào bất động sản
Đầu tư trực tiếp vào bất động sản có một nhược điểm là cần số vốn khá lớn. Đầu tư gián tiếp đã loại được nhược điểm này, giúp nhà đầu tư không cần quá nhiều vốn nhưng vẫn có cơ hội tìm kiếm lợi nhuận từ sự phát triển của các công ty bất động sản lớn, hay các dự án bất động sản “nóng” trên thị trường. Sau đây là một số hình thức cần quan tâm:
– Cổ phiếu công ty bất động sản: Các cổ phiếu này được mua bán trên các sàn giao dịch (chứng khoán hoặc bất động sản), khá dễ dàng tiếp cận và khá phổ biến hiện nay.
– Quỹ đầu tư bất động sản: Những quỹ này có đội ngũ chuyên gia đánh giá, phân tích thị trường tốt, đầu tư chuyên nghiệp, giảm thiểu khá nhiều rủi ro cho các nhà đầu tư (tuy nhiên chưa phổ biến tại nước ta).
Thành Việt (DNSGCT)
