Trong thị trường bất động sản những ngày qua, nổi lên câu chuyện những người mua căn hộ tại một dự án họp bàn và thống nhất phương án “tự quản lý dòng tiền nộp vào” để chủ đầu tư có tiền hoàn thiện và bàn giao cho người mua. Thị trường đang được vận hành theo tự nhiên, kiểu “cùng tắc biến, biến tắc thông”, chứ không cần phải có một sự tác động gì từ chính sách. Không những thế, sự việc ấy còn tác động trở lại chính sách…
Thỏa thuận, một giải pháp hợp lý
Những năm qua, tại nhiều địa phương, đặc biệt là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, không thiếu những dự án căn hộ thương mại xây dựng dở dang nằm “đắp chiếu” do chủ đầu tư không có tiền để xây tiếp. Trên thực tế, phần vốn mà doanh nghiệp bất động sản bỏ ra cho một dự án chỉ khoảng 20 – 30%, sau khi xong các thủ tục giấy phép, giải phóng mặt bằng, xây dựng móng là… hết, việc có xây tiếp được hay không hoàn toàn phụ thuộc vào vốn vay ngân hàng và các đợt đóng tiền của những người mua căn hộ khi chủ đầu tư mở bán dự án. Mấy năm gần đây, việc vay vốn ngân hàng rất khó khăn, nhiều dự án chỉ còn trông chờ vào khoản tiền người mua đóng vào để tiếp tục xây dựng. Nếu người mua đóng tiền, chủ dự án tiến hành xây dựng, hoàn thành đúng tiến độ, chuyện không có gì để nói. Tuy nhiên, tại một số dự án, người mua vẫn phải đóng tiền mà dự án thì vẫn “án binh bất động” do chủ đầu tư không dùng số tiền đó để xây dựng mà để đắp đổi cho một dự án khác hoặc phải trả lãi, nợ vay cho ngân hàng. Niềm tin theo đó bị xói mòn, dần dần người mua mất lòng tin vào chủ đầu tư, không chịu đóng tiền tiếp khi đến kỳ hạn nộp. Mà khi chủ dự án không có tiền thì không thể xây dựng công trình theo đúng tiến độ, thậm chí ngưng xây dựng, khiến người mua càng không dám đóng tiền tiếp. Hệ quả là tất cả cùng chịu thiệt hại. Nay, những người mua căn hộ của dự án Usilk City Hà Đông (Hà Nội) đã tự tìm ra giải pháp, đó là những đợt nộp tiền của người mua sẽ không vào tài khoản của chủ đầu tư nữa mà vào một tài khoản riêng do ngân hàng kiểm soát, có sự giám sát của đại diện khách hàng, chỉ chuyển tiền thanh toán cho những hạng mục mà chủ đầu tư đã thực hiện. Nghĩa là chỉ khi công trình được thi công, có khối lượng công việc hoàn thành thì chủ đầu tư mới nhận được tiền. Người mua biết rằng số tiền ấy được sử dụng vào mục đích xây dựng, hoàn thiện căn hộ của họ, nên không sợ đồng tiền của mình bị các chủ nợ của doanh nghiệp siết nợ, hay bị doanh nghiệp sử dụng sai mục đích.
Dự án Usilk City Hà Đông (Hà Nội) đang được hoàn thiện
Việc để khách hàng quản lý dòng tiền hoàn thiện dự án như vậy chưa từng được quy định trong văn bản luật, cũng không theo cơ chế quản lý nào của Nhà nước, mà chỉ là sự thỏa thuận tự nguyện giữa chủ đầu tư và người mua. Tuy nhiên, chính thỏa thuận dân sựấy lại giải quyết được một mâu thuẫn vốn tồn tại dai dẳng trong thị trường bất động sản thời gian qua. Những “thỏa thuận giữa khách hàng và chủ đầu tư” theo dạng này có thể trở thành lối thoát hợp lý cho các dự án cũng đang mắc kẹt tương tự. Đồng thời, sự việc đình đám này cũng kéo các cơ quan quản lý vào cuộc, đưa ra những chính sách giúp thỏa thuận ấy hoàn thiện hơn về mặt pháp lý, nhằm bảo đảm quyền lợi cho tất cả các bên. Bộ Xây dựng cho biết sẽ làm việc với các địa phương, xây dựng cơ chế để các địa phương có thể giúp doanh nghiệp và người mua nhà trao đổi trực tiếp với nhau. Bộ Xây dựng cũng sẽ làm việc với Ngân hàng Nhà nước và đề xuất tạm thời các ngân hàng không siết nợ doanh nghiệp bất động sản, tạo điều kiện cho chủ đầu tư và khách hàng tìm phương án hoàn thiện dự án và bàn giao cho người mua. Bởi một khi dự án được tiếp tục xây dựng, tất cả các chủ thể liên quan đều hưởng lợi: người mua có nhà, doanh nghiệp có tiền và sau đó thì các tổ chức tín dụng có cơ hội thu hồi các khoản nợ tồn đọng.
Bảo hiểm xây dựng – khó khả thi
Nếu như trong câu chuyện thỏa thuận giữa người mua và chủ dự án, việc làm sau đó của Bộ Xây dựng nhằm giúp “hợp thức hóa” những gì thị trường cần, thì “bảo hiểm xây dựng, bảo hiểm mua nhà” là giải pháp do cơ quan này chủ động đưa ra. Sắp tới, Bộ Xây dựng có thể ban hành văn bản hướng dẫn quy định chủ dự án phải mua bảo hiểm xây dựng và bảo hiểm mua nhà với sự bảo đảm của ngân hàng, nhằm tránh rủi ro cho cả người mua và người bán. Khi ấy, nếu chủ đầu tư không còn năng lực thực hiện tiếp dự án, người mua nhà sẽ không bị mất tiền; ngược lại, khi người mua không chịu đóng tiền tiếp, chủ dự án cũng không sợ bị thiệt hại.
Nghe thì rất hay, tuy nhiên triển khai được điều này không dễ. Trước hết, đơn vị nào sẽ bán các loại bảo hiểm này trong tình hình khó khăn hiện nay? Trong tình hình hiện nay, xác suất cho việc một doanh nghiệp phải dừng dự án không xây tiếp là không nhỏ, vậy thì cái giá để bảo hiểm phải cao tương ứng, có thể đến vài chục phần trăm trên tổng giá trị tài sản chứ không ở mức 0,1 – 0,3%/năm như mức phí bảo hiểm công trình xây dựng hiện nay. Lâu nay, các doanh nghiệp chỉ mua bảo hiểm cho các công trình lắp đặt trong trường hợp cháy nổ, thiên tai bất ngờ, chứ mua bảo hiểm cho khả năng tài chính của mình thì… họ chưa từng nghĩ đến. Có lẽ ít có đơn vị bán bảo hiểm nào dám cung cấp dịch vụ này, vì sẽ phải đối mặt với rủi ro quá lớn. Mà nếu có, các doanh nghiệp bất động sản cũng khó thể chịu nổi mức phí cao. Nếu như xem đó là khoản bảo lãnh thì để được ngân hàng cấp bảo lãnh, doanh nghiệp phải có tiền, hoặc tài sản đảm bảo có giá trị lớn hơn giá trị của dự án – chuyện khó càng khó hơn! Và nữa, dù người đứng tên mua bảo hiểm là chủ đầu tư, thì khoản chi ấy vẫn được tính vào giá thành, đồng nghĩa với giá bán căn hộ bị đẩy lên cao hơn nữa so với hiện nay. Nguy cơ người mua không chấp nhận mức giá mới là rất cao.
Còn về bảo hiểm mua nhà, nếu ngân hàng hay một đơn vị kinh doanh bảo hiểm đứng ra bán cho chủ đầu tư, để một khi người mua nhà vi phạm hợp đồng, không đóng tiền mua nhà nữa, chủ đầu tư sẽ được đền bù, có vẻ còn… khó hơn nữa. Đơn vị nào dám đứng ra nhận việc này sẽ phải thẩm định khách hàng, xem năng lực tài chính, tài sản thế chấp… của người mua căn hộ để có thể “nắm đằng chuôi” khi xảy ra sự cố. Điều đó càng khiến người mua “chùn chân” trong việc mua căn hộ. Ngoài ra, cũng như bảo hiểm xây dựng, dù chủ dự án đứng ra mua bảo hiểm thì số tiền này vẫn được hạch toán vào giá bán căn hộ, nên giá căn hộ càng bị đẩy lên cao, trong khi xu hướng chủ đạo của thị trường là cố gắng giảm giá hết mức có thể để chiêu dụ người mua.
Xem ra, việc quy định mua bảo hiểm xây dựng và bảo hiểm mua nhà nhằm giúp ngăn ngừa rủi ro cho cả người mua và người bán, tạo niềm tin cho thị trường, tiến tới phát triển ổn định… “rằng hay thì thật là hay”, nhưng áp dụng được cho thị trường trong bối cảnh hiện nay thì rất khó.
Phi Yến
