Bán đảo 424 ha giữa lòng TP.HCM đứng im hơn ba thập kỷ. Điều xoay chuyển cục diện năm nay không phải một bản quy hoạch đẹp hơn — mà là một chủ đầu tư chấp nhận ôm khâu mà mọi tên tuổi trước đều bỏ chạy: đền bù, di dời gần 4.800 hộ dân trước khi có một mét vuông thương phẩm nào.
Suốt 30 năm, nút thắt của Bình Quới – Thanh Đa chưa bao giờ là thiếu tầm nhìn. Quy hoạch có từ 1992. Năm 2004, đất được giao cho Tổng Công ty Xây dựng Sài Gòn; đến 2010 thành phố thu hồi vì không triển khai. Năm 2015, liên danh Bitexco – Emaar Properties được chọn với tổng vốn hơn 30.000 tỷ đồng, dự kiến làm trong 50 năm. Rồi Emaar rút, dự án lại nằm im.
Mỗi lần đổi chủ, lý do lặp lại gần như nguyên văn: diện tích quá lớn, vốn quá cao, đền bù giải phóng mặt bằng quá phức tạp. Không ai vấp ở khâu vẽ ra một khu đô thị. Tất cả vấp ở khâu biến 424 ha đang có dân sinh sống thành đất sạch.
Con số được duyệt lần này nói lên phần lớn câu chuyện: khoảng 98.710 tỷ đồng, tương đương hơn 3,7 tỷ USD, gấp hơn ba lần phương án 2015. Phần chênh không nằm ở việc xây thêm bao nhiêu toà nhà, mà ở chi phí đền bù tính theo bảng giá đất mới cộng trượt giá của mười năm chờ đợi. Đây chính là lý do các nhà đầu tư tài chính thuần tuý luôn né bán đảo này. Một lượng vốn khổng lồ bị chôn ở giai đoạn chưa sinh ra dòng tiền nào, và ai muốn làm phải trả tiền trước cho phần khó nhất, rồi chờ nhiều năm mới thu về đồng đầu tiên.
Vậy vì sao lúc này lại có người dám. Điểm khác biệt nằm ở hồ sơ của nhà phát triển được chọn — liên danh do Sun Group đứng đầu — đơn vị đang cùng lúc theo đuổi hai siêu dự án tổng vốn gần 250.000 tỷ đồng tại thành phố. Quy mô đó cho thấy hai thứ mà các chủ cũ thiếu: khả năng thu xếp vốn dài hạn, và khẩu vị chấp nhận một dự án mà phần lớn chi phí đổ vào đền bù trước khi bán được hàng. Cơ chế lần này cũng chặt hơn. Chủ trương đầu tư được duyệt gắn liền với nhà đầu tư cụ thể; thành phố đứng ra thu hồi gần 5.000 thửa đất, đặt mục tiêu bàn giao mặt bằng sạch trước tháng 10/2026. Việc nhà nước gánh khâu thu hồi giúp doanh nghiệp bớt đi rủi ro pháp lý vốn từng làm chết nhiều dự án.
Nhưng đây mới là lúc câu chuyện thú vị hơn phần hồi sinh. Bởi khi bán đảo này thức giấc, nó không chỉ thay đổi số phận của chính nó — nó sẽ định giá lại toàn bộ khu Đông Bắc thành phố. Dự án dự kiến tung ra hơn 25.000 sản phẩm nhà ở, trong đó khoảng 13.150 căn chung cư cao tầng là chủ đạo và gần 5.867 căn nhà ở xã hội. Đó là một lượng cung khổng lồ đổ vào một khu vực trong cùng một chu kỳ.
Con số ấy tạo ra hai lực kéo ngược chiều. Ở một phía, một khu đô thị 424 ha với hạ tầng đồng bộ sẽ nâng mặt bằng giá và vị thế của cả vùng ven sông, kéo theo Thảo Điền, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi vào một bản đồ giá mới. Đất “kim cương” một khi có chủ thật sự sẽ khiến những khu lân cận được định giá lại theo. Ở phía kia, chính lượng cung đó là áp lực: hơn hai vạn sản phẩm cần được hấp thụ, trong khi giá vốn đã gánh chi phí đền bù đắt đỏ buộc giá bán khó mềm. Người mua ở thực và nhà đầu tư sẽ có thêm lựa chọn, nhưng cũng có thêm lý do để chần chừ, chờ xem mặt bằng giá mới thiết lập ở đâu.
Bài toán này càng khó khi đặt cạnh định hướng thị trường hiện tại, nơi cơ quan quản lý muốn ưu tiên nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ. Một dự án mà sản phẩm chủ đạo là chung cư cao cấp trên đất đắt sẽ phải chứng minh nó phục vụ người ở, chứ không chỉ tạo ra một đợt sóng giá mới cho khu Đông.
Và tất cả những điều đó phụ thuộc vào ba biến số chưa ai khoá được. Thứ nhất là tiến độ: đền bù xong tháng 10/2026, hạ tầng và tái định cư đến quý IV/2027, khởi công nhà ở từ quý I/2028, toàn dự án kéo dài khoảng mười năm — nhưng chỉ cần một số hộ dân chưa đồng thuận, cả dây chuyền có thể trượt, đúng cách mà ba thập kỷ qua đã diễn ra. Thứ hai là sức hấp thụ của một thị trường phải nuốt hơn 25.000 sản phẩm rải trong nhiều năm. Thứ ba là dòng tiền theo thời gian: vốn dồn nặng đầu kỳ, đi qua ít nhất một chu kỳ lãi suất và một chu kỳ bất động sản, trong khi sức mua và chi phí vốn không ai giữ nguyên được suốt một thập kỷ.
Bán đảo này chưa bao giờ thiếu người vẽ giấc mơ. Câu hỏi 30 năm chưa đổi vẫn là: ai đủ dài hơi để đi hết khâu khó nhất mà không buông tay giữa chừng. Chỉ có điều lần này, nếu đi trọn, phần thưởng không chỉ là một khu đô thị — mà là quyền định giá lại cả một vùng của thành phố. Và câu trả lời sẽ được đo bằng số thửa đất thực sự bàn giao, chứ không phải bằng phối cảnh.
• Xem thêm: Bất động sản 2026: khi “dòng tiền thực” quyết định ai được trả tiền
