Theo những số liệu thống kê trên thị trường bất động sản, kể từ quý IV-2015, bên cạnh những người mua có nhu cầu thực, các nhà đầu tư trên thị trường địa ốc đã quay trở lại. Thị trường bất động sản hồi phục đem đến nhiều cơ hội đầu tư mới cho những người có tiền nhàn rỗi, tuy nhiên “nên đầu tư vào đâu” vẫn là một câu hỏi không dễ trả lời. Nhân dịp đầu năm 2016, trang Địa ốc xin giới thiệu những chia sẻ của ông Nguyễn Ngọc Dương, Chủ tịch Công ty Năm Ngôi sao Việt, một người có nhiều năm kinh nghiệm đầu tư trên thị trường địa ốc TP. Hồ Chí Minh, về chủ đề này.
May mắn là câu chúc mà hầu hết mọi người mong muốn được có trong dịp đầu năm, trong đó có các nhà đầu tư bất động sản. Vậy vận may nào mà thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh có thể đem lại cho các nhà đầu tư trong năm mới?
Nhìn vào diễn biến thị trường bất động sản khá tốt trong năm 2015, chúng tôi cho rằng các phân khúc thị trường sau sẽ có cơ hội trong năm nay do có tính khan hiếm từ thị trường, tính cạnh tranh từ xu hướng di chuyển dân số cơ học, tính thời sự do nhu cầu quy hoạch đô thị của thành phố. Từ cách lý giải này, xin được chia sẻ với các nhà đầu tư về những cơ hội trong đầu tư vào các sản phẩm địa ốc.
Bất động sản cho thuê F&B (thực phẩm và đồ uống)
Trong vòng bán kính 15km, tính từ chợ Bến Thành, thị trường sẽ khan hiếm các mặt bằng từ 50m2 đến 500m2. Tính khan hiếm của các vị trí mặt bằng này do ba nguyên nhân sau: Thứ nhất, các nhà phát triển bất động sản đã cung cấp cho thành phố hàng ngàn tòa nhà cao tầng và điều này đã khiến cho tỷ lệ người dân/m2 tại khu Nam (3km tính từ Phú Mỹ Hưng), khu Đông (4km tính từ Thảo Điền), khu Tây (3km tính từ khu công nghiệp Tân Bình) và khu Bắc (3km tính từ cầu Bình Triệu) ở mức rất cao. Dân cư đông khiến cho áp lực dành cho các bất động sản phục vụ nhu cầu ăn uống tại các khu vực này ngày càng tăng. Nhất là năm 2015, kinh tế TP. Hồ Chí Minh tăng trưởng tốt, các doanh nghiệp phát triển ổn định đã tác động mạnh đến phân khúc trung lưu (đa số là những trí thức và người đi làm cho các công ty) có thu nhập ổn định. Điều này khiến cho nhu cầu giao tiếp, ăn uống gia đình và giải trí sau giờ làm việc tăng lên. Thứ hai, việc phát triển hệ thống F&B của các thương hiệu nhượng quyền như Starbucks, McDonald’s, KFC, Trung Nguyên, Phúc Long, Kichi Kichi, Seoul Garden… đã mở rộng bán kính (trước đây chỉ ở khu vực trung tâm) cho nhu cầu này. Sự di chuyển thương hiệu ấy cũng tạo sức ép cho thị trường, đặc biệt là cho các vị trí tầng trệt tại các tòa nhà. Thứ ba, các văn phòng và công ty phát triển mạnh từ các khu Nam, khu Đông, khu Tây và khu Bắc, bên cạnh sự phát triển mạnh của khu trung tâm, càng làm cho các bất động sản phục vụ nhu cầu ăn sáng, ăn trưa và giao tiếp kinh doanh tăng cao.
Trong năm 2016, việc đầu tư phát triển vị trí shop house, mặt tiền, sân thượng hay các mặt bằng cho thuê cao cấp sẽ là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn đối với các nhà đầu tư thứ cấp.
Mặt bằng khu vực trung tâm
Trong năm 2016, sự phát triển hệ thống văn phòng, trung tâm tài chính và của hệ thống ga tàu điện ngầm, cộng thêm quá trình cải tạo khu vực 930ha khu trung tâm… sẽ tạo nên một trào lưu di chuyển và hệ thống kinh doanh nhỏ lẻ của các tiểu thương và công ty nhỏ sẽ phải chịu áp lực lớn do xu hướng mặt bằng tăng giá. Xu hướng này gây áp lực buộc các tiểu thương và chủ doanh nghiệp nhỏ phải di chuyển địa điểm kinh doanh, tạo cơ hội cho các nhà đầu tư phát triển mặt bằng hay các công ty môi giới. Bên cạnh đó, xu hướng chỉnh trang đô thị và tiếp tục phát triển các khu đã quy hoạch để đón chào các nhà đầu tư từ khu vực ASEAN và các nước phát triển sau khi Hiệp định Đối tác kinh tế chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP) được ký kết sẽ được thực hiện với tiến độ ngày càng nhanh, điều này sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh của một số khu vực. Áp lực từ khu vực này cũng sẽ là cơ hội của khu vực khác, nhưng theo xu thế giảm cung. Sự cộng hưởng của hai xu thế này sẽ tạo cơ hội cho các mặt bằng tại khu vực trung tâm TP. Hồ Chí Minh trong cả ba phân khúc: mặt bằng, nhà thuê và nhà bán. Ngoài ra, nhà đầu tư có nguồn vốn dồi dào có thể đầu tư để chờ quy hoạch.
Chung cư khu vực quận 2, quận 7, Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú
Từ tháng 7-2015, khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà, thị trường bất động sản cũng bị tác động mạnh, đặc biệt tại các khu vực trước đây đã hình thành cộng đồng dân cư nước ngoài. Khu vực Thảo Điền, An Phú sẽ lan tỏa đến các khu lân cận trong phạm vi khoảng 3km. Khu vực này đã hình thành các cộng đồng dân cư nước ngoài cao cấp đến từ châu Âu và các nước phát triển. Do đó, việc phát triển những hạ tầng xã hội phù hợp với văn hóa của họ đã hình thành. Đầu tư mua các chung cư hay tòa nhà phát triển tại khu vực này để kinh doanh hay cho thuê là có cơ sở.
Trong năm 2015, ở khu vực quận 7, không chỉ bất động sản tại khu Phú Mỹ Hưng mà tại các khu lân cận như Nam Long, Sunrise, Trung Sơn,… đã hình thành cộng đồng dân cư đến từ châu Á (Đài Loan, Hàn Quốc…) cũng tương tự khu vực quận 2. Đây cũng là kênh đầu tư tốt cho các nhà đầu tư, với nguồn thu nhập cao và ổn định.
Khu vực các quận Bình Tân, Tân Bình, Tân Phú là nơi tập trung của các chuyên gia và cộng đồng người Hàn Quốc, khu công nghiệp, hệ thống siêu thị đẳng cấp đã tạo điều kiện thu hút các cư dân, nhà quản lý và bất động sản cho các chuyên gia.
Hệ thống nhà xưởng và kho bãi
Xu hướng phát triển bán lẻ, giải trí, dược phẩm và công nghiệp ôtô trong năm 2015 đã khiến cho các bất động sản công nghiệp trở nên khan hiếm. Việc tìm hệ thống kho lạnh trung chuyển cho các nhà xuất khẩu nông sản, hay hệ thống kho thuốc đang trở nên khó khăn đối với hệ thống các nhà môi giới. Việc đầu tư phát triển hệ thống này hay tìm những vị trí để đầu tư cũng có thể là xu hướng của nhà đầu tư năm 2016.
Đầu tư bất động sản năm 2016 đang có xu hướng chuyên nghiệp hóa. Trên đây là một số phân khúc bất động sản có tính xu hướng, mỗi nhà đầu tư tùy vào khẩu vị và năng lực tài chính có thể tham khảo để tạo ra một danh mục đầu tư đa dạng cho mình.
Nguyễn Ngọc Dương (DNSGCT)
