Thị trường bất động sản nước ta tiếp tục có một quý giao dịch hào hứng, với những con số bán hàng làm an lòng những ai còn đang băn khoăn về sự hồi phục. Không khí lạc quan đang hiện diện, tuy nhiên vẫn còn đó những lo ngại về một sự tăng cung đột biến có thể ảnh hưởng đến sự tăng trưởng bền vững. Vậy nên, diễn tiến của quý II này sẽ là một sự thẩm định đối với thị trường, thử xem sự tăng trưởng thời gian qua liệu có còn tiếp tục.
Những con số biết nói
Nối tiếp đà hồi phục từ quý IV-2014, thị trường đã có những bước tăng trưởng khá tốt trong ba tháng đầu năm 2015. Người mua kẻ bán tỏ ra hào hứng, trên thị trường thứ cấp một số dự án có vị trí tốt có giá tăng 1 – 3%, thậm chí có dự án giá tăng 5 – 10%, thị trường đã thu hút được dòng tiền từ các nhà đầu tư nước ngoài… Đặc biệt, con số 8.200 giao dịch thành công chỉ riêng tại hai thành phố lớn Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tăng gấp ba lần so với cùng kỳ năm ngoái là minh chứng cho việc thị trường đã thực sự khởi sắc. Nhiều người còn khẳng định rằng tâm lý của người mua rõ ràng đã được cải thiện theo chiều hướng tích cực, vì thông thường thị trường có xu hướng trầm lắng trong quý đầu tiên của năm do ảnh hưởng của kỳ nghỉ tết kéo dài. “Đầu xuôi đuôi lọt”, các doanh nghiệp hy vọng rằng những tháng còn lại của năm nay tiếp tục chứng kiến sự đi lên của thị trường. Hầu như tất cả các phân khúc đều có những chuyển biến nhất định, đáng chú ý nhất là sự trở lại của căn hộ cao cấp. Số dự án cao cấp được chào bán trong quý I-2015 nhiều hơn bất kỳ quý nào khác trong giai đoạn 2012-2014. Giá cả có tăng nhưng chủ yếu rơi vào những dự án có vị trí tốt, gần khu vực trung tâm của các thành phố lớn. Việc tăng giá đồng loạt khó thể xảy ra do thời gian tới nguồn cung trên thị trường sẽ dồi dào, cạnh tranh trên thị trường sẽ trở nên gay gắt. Riêng phân khúc biệt thự, nhà liền kề chưa có sự đột phá do nguồn cung cũ vẫn còn nhiều. Có lẽ chỉ khi Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực vào tháng 7 tới, cho phép người nước ngoài được sở hữu bất động sản tại nước ta thì phân khúc này mới có hy vọng hồi phục.
Trong quý I vừa qua, thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh vẫn diễn ra rất sôi nổi, với 5.150 căn hộ được tung ra thị trường, thuộc 17 dự án ở tất cả các phân khúc hạng sang, cao cấp, trung cấp và bình dân, trong đó thật đáng ngạc nhiên khi sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp lại được chào bán nhiều nhất chứ không phải phân khúc bình dân như trước. Sau thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự trở lại của các dự án lớn, không chỉ về quy mô, tầm vóc mà còn sự phức tạp hơn trong quy hoạch. Dù vậy, có vẻ như những đợt chào bán chỉ mang tính chất “đặt chỗ” và thăm dò thị trường trong tương lai. Điều này thể hiện ở quy mô chào bán trung bình của các dự án. Trong giai đoạn thị trường lên cơn sốt (những năm 2007-2008), quy mô chào bán trung bình của các dự án dao động trong khoảng 4-5 trăm căn hộ cho mỗi đợt. Nay quy mô trung bình cho mỗi đợt chào bán chỉ còn chưa đến một nửa mức kể trên. Ngoài ra, tốc độ bán được trong phân khúc cao cấp này cũng có phần chậm hơn khi lượng tiêu thụ giảm so với trước. Dù vẫn còn sớm để kết luận có phải nguồn cung dồi dào hơn mức thị trường có thể chấp nhận đã gây nên tình trạng này hay không, nhưng các doanh nghiệp cũng nên cân nhắc để tránh dồn dập tung hàng trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu hồi phục.
Doanh nghiệp và những nỗi lo…
Cuối tháng 3 và tháng 4 là mùa đại hội cổ đông của các doanh nghiệp nói chung, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng. Sau quãng thời gian khá dài chỉ cố gắng “duy trì hoạt động”, đây là lúc để các doanh nghiệp đưa ra những kế hoạch kinh doanh đầy tham vọng. Dĩ nhiên, để thực hiện được những mục tiêu doanh thu, lợi nhuận đó, các doanh nghiệp phải thuyết phục được cổ đông bỏ thêm tiền. Hy vọng vào nguồn vốn vay từ ngân hàng cũng là một giải pháp nhưng các doanh nghiệp đều biết rằng sau những gì đã xảy ra trong thời kỳ bất động sản đóng băng, ít có ngân hàng nào dám một mình gánh vác khoản tiền đầu tư dự án lớn, dù dự án ấy có tiềm năng đến thế nào đi chăng nữa. Để thuyết phục các cổ đông tin vào khả năng thành công của những bản kế hoạch kinh doanh, các doanh nghiệp phải chứng minh được rằng trên thị trường địa ốc, khách hàng đã quay trở lại, đồng thời các ngân hàng đã mạnh dạn hơn trong việc cho cá nhân vay mua nhà. Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng phải chứng tỏ kế hoạch kinh doanh của mình phù hợp hơn với thực tế của thị trường, như hướng đến việc xây dựng các căn hộ có diện tích vừa phải, giá phù hợp và quy mô của các dự án cũng nhỏ hơn trước để có thể dễ dàng xoay vòng vốn. Cũng cần nói thêm là các doanh nghiệp niêm yết thường “nhân tiện” việc phát hành thêm cổ phiếu để tái cơ cấu các khoản nợ đến hạn trả ngân hàng và trả cổ tức cho cổ đông. Nói cách khác, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang tranh thủ những dự báo hồi phục tích cực để huy động vốn từ cổ đông nhằm giúp họ có nguồn lực tài chính, trước là để giải quyết những khó khăn tồn đọng, sau là hy vọng vào một sự phục hồi thực sự của thị trường để kiếm tìm lợi nhuận. Thực tế cho thấy đây là một chiến lược hợp lý của các doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay. Với tín hiệu khởi sắc từ phân khúc căn hộ thương mại, nhiều doanh nghiệp đã huy động được thêm vốn từ các đợt phát hành cổ phiếu thành công và đã bước đầu vượt qua giai đoạn khó khăn. Tương lai của thị trường bất động sản và các doanh nghiệp không phải chỉ có màu hồng. Vẫn có nhiều đơn vị không thành công trong việc huy động thêm vốn. Chưa kể sự hồ hởi quá mức của nhiều doanh nghiệp có thể đem đến những khó khăn cho chính họ, khi sự cạnh tranh sẽ ngày càng quyết liệt. Theo Cục quản lý đăng ký kinh doanh, trong quý I-2015, số doanh nghiệp được thành lập mới trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã tăng đến 50% so với quý I-2014. Việc số lượng doanh nghiệp thành lập tăng đột biến trong mấy tháng đầu năm, một số dự án mới đã bắt đầu tăng giá bán, hiện tượng chụp giựt trong kinh doanh, xây dựng có thể quay trở lại. Niềm tin vào một thị trường bất động sản vừa được nhen nhóm đang gặp phải thách thức. Nếu các doanh nghiệp lĩnh vực này vượt qua được giai đoạn giao thời hiện nay để đi vào giai đoạn ổn định và tăng trưởng, thị trường sẽ có cơ hội để phát triển bền vững. Nói rằng thị trường chờ được thẩm định trong những tháng sắp đến là vì vậy.
Phi Yến (DNSGCT)
