Đó là một con số quá lớn và nếu không có cách nào giải phóng được “lượng hàng tồn bất động sản” thì việc giải quyết số nợ của ngân hàng là rất khó. Chính bởi lý do này mà phương châm giảm giá để bán hàng tiếp tục được các doanh nghiệp bất động sản theo đuổi. Song song đó là những chuyển động xung quanh nhà ở xã hội.
Dự án 1.500 căn hộ cho người thu nhập thấp tại Hà Nội với giá từ 300-500 triệu mỗi căn do Tổng công ty Viglacera đầu tư dự kiến hoàn thành trong quý II-2014
“Tiền nào của nấy” hay còn giảm giá nữa?
Xu hướng giảm giá vẫn còn tiếp tục hay đã vấp phải “vùng kháng cự”? Theo một số chủ doanh nghiệp bất động sản, giá của căn hộ chỉ có thể giảm xuống một mức nhất định nào đó và cũng chỉ ở phân khúc giá rẻ mới có mức “rẻ bất ngờ”, cung – cầu của thị trường sẽ thể hiện chính xác nhất câu “tiền nào của nấy”. Cầu đối với một căn hộ nhỏ với giá 10-14 triệu đồng/m2 chỉ phù hợp với những người độc thân có thu nhập không cao, chứ không phù hợp cho một gia đình nhiều người sinh sống. Bởi thế, không thể có chuyện nhà giá rẻ hạ từ 14-15 triệu đồng/m2 xuống 10 triệu đồng/m2 thì căn hộ trung, cao cấp cũng hạ được xuống ngưỡng đó. Vả lại, bên cạnh mức giá thì tiến độ mới là yếu tố được người mua quan tâm nhất hiện nay. Giá rẻ mà làm gì khi không biết căn hộ của mình khi nào mới được bàn giao. Những kiện tụng, tranh chấp nhiều nhất giữa người mua và các chủ đầu tư lâu nay đều xoay quanh câu chuyện tiến độ. Chính điều này mới làm mất lòng tin từ người mua, mà nhiệm vụ “lấy lại lòng tin” từ phía doanh nghiệp gặp phải không ít khó khăn. Cụ thể, Hội chợ Giao dịch bất động sản lần thứ nhất diễn ra cuối tuần qua ở Hà Nội với mục tiêu là giúp khách hàng được tư vấn và trao đổi trực tiếp với doanh nghiệp, các nhà cung cấp sản phẩm bất động sản, đã không thành công như mong đợi. Người đến hội chợ với ý định mua thực sự không nhiều. Mức giá đa số các gian hàng đưa ra còn cao so với khả năng của người có nhu cầu thực sự, với những sản phẩm trên một tỉ đồng. Nhiều doanh nghiệp tham gia hội chợ cho biết họ cũng coi đây là một cơ hội quảng bá sản phẩm chứ không kỳ vọng sẽ bán được. Nó khác với kỳ vọng của những người tổ chức, rằng việc có hàng chục dự án cùng mở bán, đặc biệt là hàng nghìn căn hộ của nhà đầu tư nhỏ lẻ ký gửi và của đơn vị bán đấu giá sẽ góp phần giúp thị trường sôi động; rằng nhiều nhà đầu tư có thể chấp nhận lỗ, bán giá căn hộ ngay tại phiên giao dịch, một mặt bằng giá mới rẻ hơn nhiều giá cũ tại không ít dự án được thiết lập…
Nghĩa là có một thực tế là người bán chưa chấp nhận một cuộc “phá giá mạnh” mà vẫn theo xu hướng cầm cự, trong khi người mua thực thì kỳ vọng vào một sự giảm giá sâu hơn nữa. Theo lý thuyết thì khi nguồn cung lớn hơn cầu, muốn tiêu thụ hết hàng thì người bán phải tiếp tục giảm giá. Một chuyên gia kinh tế còn cho rằng giá thực của một căn hộ trung bình chỉ khoảng 10 triệu đồng/m2, căn hộ cao cấp khoảng 14 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thực tế có diễn ra như vậy hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố, quan trọng nhất là “dư cung” trên thị trường chỉ là dư ở phân khúc cao cấp, còn phân khúc nhà giá rẻ không dư. Bởi thế, thị trường bất động sản được đánh giá chưa thể tan băng trong ngắn hạn, cũng như “một triệu tỉ đồng dư nợ ngân hàng nằm trong bất động sản” chưa thể giải quyết được trong một sớm một chiều.
Căn hộ giá rẻ có tác động tích cực đến nhà ở xã hội?
Nói gì thì nói, với mức giá giảm chỉ còn 10 triệu đồng/m2, chủ đầu tư dự án khu đô thị Đại Thanh (Thanh Trì – Hà Nội) đã “định giá sàn” cho các khu căn hộ giá rẻ được xây dựng trong tương lai, ít nhất là với khu vực Hà Nội. Cảm nhận rằng đây là giá “mua được” nên nhiều người đã xếp hàng để mua với “giá chênh” hàng chục triệu đồng so với giá gốc. Hàng trăm căn hộ được bán hết chỉ trong ít ngày, thật trái ngược với sự thờ ơ dành cho các dự án nhà dành cho người thu nhập thấp. Giám đốc Ban quản lý dự án Đại Thanh cho biết giá bán thấp ấy là nhờ doanh nghiệp cắt giảm tối đa phí quản lý và không phải huy động vốn từ bên ngoài. Theo chủ đầu tư này, nếu được Nhà nước chấp thuận cho xây dựng nhà ở xã hội và được hưởng một số ưu đãi về mặt bằng, tài chính, thuế…, doanh nghiệp sẵn sàng bán căn hộ với giá chỉ 7-8 triệu đồng/m2. Mức giá ấy thật đáng lưu tâm, bởi căn hộ dành cho người thu nhập thấp lâu nay được bán với giá chỉ thấp hơn chút ít so với căn hộ thương mại, nhưng kèm theo nhiều ràng buộc như chỉ người có hộ khẩu thành phố được mua, rồi điều kiện chuyển quyền sở hữu… nên không thu hút được mấy người. Trước thực tế này, Bộ Xây dựng đang soạn thảo Nghị định về quản lý và phát triển nhà ở xã hội để trình Chính phủ ban hành vào cuối năm nay, trong đó có nhiều điểm được điều chỉnh theo hướng khuyến khích, tạo điều kiện tối đa cho người mua, như giảm thời gian không cho bán căn hộ từ 10 năm xuống 5 năm, tăng mức thu nhập được mua lên 9 triệu đồng/người/tháng, nới diện tích xét duyệt từ 5m2 lên 8m2/người…
Ở TP.HCM, những bước đi mạnh mẽ cho nhà ở xã hội cũng đang được xúc tiến. Thành phố này có trên hai triệu căn nhà nhưng một nửa trong số đó chưa bảo đảm về điều kiện sống. Bên cạnh loại hình nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư 100% (nhà ở cho học sinh – sinh viên, nhà cho cán bộ – công nhân viên thuê), Nhà nước cũng kêu gọi đầu tư từ doanh nghiệp và người dân với nhiều ưu đãi về lãi suất cho vay, hỗ trợ tín dụng, không thu tiền sử dụng đất…, nhưng chưa có chính sách cụ thể cho doanh nghiệp tham gia. Trong giai đoạn 2012-2015, TP.HCM sẽ ưu tiên tạo lập chỗ ở cho công nhân, sinh viên, người nghèo đô thị, phấn đấu đạt khoảng 2,7 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Ngoài ra, phát triển nhà ở để bán, cho thuê, thuê mua đối với người thu nhập thấp đô thị là 1,3 triệu m2, tương đương 17.500 căn hộ…
Để thực hiện chiến lược này, Bộ Xây dựng và TP.HCM sẽ đẩy nhanh việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, rà soát, bố trí, chuyển mục đích các dự án nhà ở thương mại chậm tiến độ để phát triển nhà ở xã hội và công bố công khai danh mục các dự án để kêu gọi đầu tư; tiếp tục rà soát quỹ đất hơn 20% đối với các dự án thương mại trên địa bàn để giao cho doanh nghiệp thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định. Hy vọng những bước đi này sẽ thực sự tạo ra nguồn cung lớn căn hộ giá rẻ, bù đắp vào chỗ thiếu hụt trên thị trường hiện nay, để thị trường phát triển một cách bền vững hơn.
Phong Vân – Hải An
