Ngân hàng chưa vào cuộc, nguy cơ và cơ hội
Chủ trương của Ngân hàng Nhà nước trong năm nay là sẽ tập trung kiểm soát gắt gao những khoản cho vay đầu tư bất động sản, nhằm làm cho thị trường ngày càng hướng đến nhu cầu thực chất của người dân. Có thể hiểu sự thận trọng của ngân hàng, bởi nếu tiếp vốn cho doanh nghiệp thì sẽ làm tăng nguồn cung, càng khiến mất cân đối cung cầu trong bối cảnh thị trường đóng băng, còn nếu cho người dân vay để mua thì có thể tạo lực đẩy giá lên khiến người có thu nhập thấp càng khó tiếp cận thị trường.
Với những người đã đầu tư vào bất động sản trong giai đoạn tăng trưởng nóng, mức giá hiện nay đương nhiên là quá thấp, đặc biệt khi họ phải vay ngân hàng để đầu tư và đang phải trả lãi vay hằng tháng. Nhưng với những nhà đầu tư có ý định gia nhập thị trường thì giá bất động sản thời điểm này lại là cơ hội để họ tìm mua những tài sản ưng ý. Với các chủ dự án, các công ty địa ốc, họ đang tìm mọi cách bươn chải để tự vượt qua khó khăn. Nhiều doanh nghiệp xem năm 2012 là năm bản lề, hy vọng chu kỳ khủng hoảng sẽ kết thúc và thị trường sẽ dần hồi phục trong các năm tới. Dù còn rất nhiều khó khăn nhưng cơ hội vẫn có cho những ai biết nắm bắt chúng.
Chủ trương mua căn hộ có sẵn phục vụ nhu cầu tái định cư của TP.HCM nếu có sẽ giúp giải quyết một phần đầu ra cho thị trường căn hộ
Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh, năm 2011, thành phố có thêm khoảng 8,4 triệu m2 nhà ở, gần 90% số này là người dân tự xây dựng, số còn lại là nhà ở thương mại, nhà tái định cư, nhà ở cho công nhân, nhà cho cán bộ công chức và ký túc xá sinh viên. Diện tích nhà ở bình quân đầu người của thành phố hiện khoảng 15,4m2, mục tiêu của TP. Hồ Chí Minh giai đoạn 2011-2015 là nâng con số này lên 17m2, tương đương với việc xây dựng 39 triệu m2 nhà ở nữa. Con số ấy chứng tỏ thị trường nhà ở vẫn đầy tiềm năng, đặc biệt là loại hình nhà ở xã hội, nhà ở dành cho thuê, lâu nay ít được các doanh nghiệp mặn mà do chưa có sự hỗ trợ nào đáng kể từ phía Nhà nước. Một nút thắt được cởi ở đây sẽ mở ra cơ hội đó.
Tuần qua, trong cuộc họp mặt giữa các ban ngành và doanh nghiệp bất động sản, Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết thành phố đã trao đổi với hiệp hội về chủ trương mua lại những căn hộ mà chủ đầu tư chưa bán được với giá hợp lý. Hiện TP. Hồ Chí Minh phải triển khai nhiều dự án trọng điểm nên chuyện di dời, giải tỏa lúc nào cũng có và vì vậy luôn cần một quỹ nhà ở phục vụ cho nhu cầu tái định cư. Vấn đề này trước nay luôn tạo khó khăn cho công tác di dời, giải tỏa, vì để chuẩn bị một dự án tái định cư phải mất vài năm (chuẩn bị quỹ đất với công tác giải phóng mặt bằng, rồi xây dựng cơ sở hạ tầng, xây chung cư…). Đến năm 2015, thành phố sẽ thực hiện 498 dự án với số hộ dân bị ảnh hưởng gần 120.000 hộ và đa số đều có nhu cầu được bố trí nhà tái định cư. Nếu chủ trương mua nhà để phục vụ công tác tái định cư được thực hiện, thành phố sẽ có nguồn cung nhà mà không mất thời gian xây dựng, còn doanh nghiệp thì giải phóng được hàng tồn kho. Các doanh nghiệp đang chờ xem những bước đi tiếp theo của Sở Xây dựng để xem chủ trương này có thành hiện thực và tháo gỡ được khó khăn về đầu ra sản phẩm cho họ hay không.
Những bước đi mở lối
Tại kỳ họp tổng kết hoạt động năm 2011 và triển khai kế hoạch năm 2012 của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản tổ chức tuần qua, Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã chỉ đạo: “Không thể quản lý thị trường bất động sản bằng mệnh lệnh hành chính mà phải sớm xây dựng văn bản quy phạm pháp luật để quản lý các vấn đề như thuế bất động sản, giá đất, thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng bất động sản, đăng ký bất động sản, thế chấp quyền sử dụng đất. Đây là những văn bản cần xây dựng sớm trong thời gian tới”. Đặc biệt, Phó Thủ tướng yêu cầu các bộ ngành nghiên cứu đề xuất các giải pháp về huy động nguồn vốn để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà cho thuê. Các đô thị nước ta nói chung, hai thành phố lớn nhất nước – Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh nói riêng – tỷ lệ nhà cho thuê còn thấp (11 – 16%). Bộ Xây dựng cho biết, từ tháng 11-2011, cơ quan này đã đề xuất Thủ tướng cho phép chuyển nghiên cứu đề án nhà ở cho thuê sang nghiên cứu nghị định về phát triển và quản lý nhà thuê, nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc thúc đẩy, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng loại hình này. Ngoài ra, Chính phủ cũng đang xem xét phương án xây dựng quỹ tiết kiệm nhà ở và những kênh huy động mới cho các dự án nhà ở xã hội. Các doanh nghiệp đang theo dõi xem liệu đây có phải là cơ hội thực sự cho họ hay không.
Trong một động thái khác, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh vừa kiến nghị UBND thành phố giải pháp tạo vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Theo đó, đề xuất đưa ra là hoán đổi giá trị quyền sử dụng đất, cho chủ đầu tư tự ứng vốn để đầu tư xây dựng sau khi xây dựng sẽ giao lại cho Nhà nước quỹ nhà ở xã hội tương đương giá trị quyền sử dụng đất hoán đổi theo giá thị trường. Hoặc cho phép giữ lại tiền bán, cho thuê nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố để tiếp tục đầu tư xây dựng. Ngoài ra, còn giải pháp khác là cho các chủ đầu tư trên 10ha trở lên được lựa chọn phương án đóng góp kinh phí thay vì đóng bằng đất (20% diện tích đất xây dựng) hoặc hoán đổi quỹ đất khác ngoài dự án thông qua định giá để tạo điều kiện chủ đầu tư triển khai dự án kinh doanh hiệu quả và tạo ra những khu nhà ở xã hội tập trung thuận tiện.
Có thể nói, việc tập trung phát triển các dự án nhà ở xã hội và khuyến khích doanh nghiệp tham gia vào phân khúc thị trường nhà ở cho thuê sẽ là một trong những hướng đi trọng tâm của Nhà nước trong năm 2012. Và điều này cùng với những nỗ lực tự thân của doanh nghiệp sẽ giúp thị trường bất động sản vượt qua khó khăn một cách vững vàng hơn.
Phong Vân – Hải An
