Thị trường có dấu hiệu chững lại trong bối cảnh kinh tế vĩ mô cũng đang đứng trước những thách thức. Tuy nhiên, cơ hội vẫn còn và bất động sản vẫn đang thu hút được những nguồn lực đầu tư, không chỉ ở trong nước. Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), kinh doanh bất động sản vẫn duy trì vị trí thứ hai trong số 17 lĩnh vực mà nhà đầu tư nước ngoài đã đầu tư vào nước ta trong bảy tháng đầu năm.
Khó khăn chưa qua
Từ cuối năm ngoái, thị trường bất động sản được cho là bắt đầu thoát đáy, bước vào giai đoạn hồi phục. Số lượng căn hộ bán được ngày càng tăng, số căn hộ tồn kho giảm mạnh so với trước. Số liệu thống kê gần đây cho thấy, bảy tháng đầu năm 2015, đã có hơn 20 ngàn giao dịch thành công trên cả nước, cao gấp hai lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tính đến cuối tháng 7, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên cả nước vào khoảng 63.744 tỉ đồng. Thời điểm cuối tháng 8-2014, con số này là khoảng 82.295 tỉ đồng. Người mua đã trở lại. Các doanh nghiệp mới cũng tăng mạnh. Cụ thể, bảy tháng đầu năm nay, số doanh nghiệp trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mới đăng ký hoạt động đã tăng đến 67,8% so với cùng kỳ năm 2014. Tuy nhiên, không phải thị trường chỉ toàn những thông tin tích cực. Quy luật đào thải khắc nghiệt của thị trường vẫn chưa dừng lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã không thể hồi phục. Trong bảy tháng đầu năm nay, đã có 320 doanh nghiệp bất động sản phải tạm ngừng hoạt động do khó khăn. Dù vậy, theo Cục quản lý đăng ký kinh doanh thuộc Bộ Kế hoạch và Đầu tư, số doanh nghiệp ngừng hoạt động này đã giảm 25,1% so với cùng kỳ năm 2014.
Những dấu hiệu về một sự dư cung đã dần lộ diện, do có quá nhiều dự án – cả cũ lẫn mới – được triển khai thời gian qua. Theo báo cáo thị trường bất động sản bảy tháng đầu năm 2015 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VnREA) vừa được công bố, những tháng gần đây, thị trường bắt đầu có dấu hiệu giảm tốc sau thời kỳ tăng trưởng tích cực. Những thông tin dày đặc về hoạt động mở bán hay giữ chỗ, đặt mua, khởi công của nhiều dự án đã gây ra hiệu ứng ngược, khiến nhiều người có nhu cầu thực cảm thấy bất an nên tạm không giao dịch, chỉ tham khảo thông tin và chờ xem xu hướng. Việc thực hiện các hoạt động thiếu chuyên nghiệp của nhiều nhà môi giới và một số sàn giao dịch bất động sản (như thổi phồng thông tin về dự án, tư vấn cho khách hàng chưa đầy đủ, không rõ ràng…) cũng làm ảnh hưởng đến niềm tin của người mua đối với các nhà môi giới thực sự và các sàn môi giới chuyên nghiệp. Bên cạnh đó, yếu tố giá bán cũng ảnh hưởng lớn đến sức tiêu thụ của thị trường thời gian qua. Thống kê cho thấy dù chưa thoát khỏi giai đoạn khó khăn nhưng giá bán các sản phẩm bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM đều tăng so với trước. Giá căn hộ ở các dự án mới triển khai có vị trí đẹp, các dự án sắp bàn giao hoặc tại các dự án nhà ở đã xây xong đã tăng khoảng 5% so với giá ban đầu. Giá bán cũng tăng nhẹở phân khúc căn hộ diện tích nhỏ và đất nền ở những khu vực có hạ tầng tốt. Các phân khúc còn lại như đất nền, biệt thự, nhà liền kề… có vị trí đi lại thuận tiện, được nhiều người quan tâm cũng có dấu hiệu tăng giá. Mức tăng giá chủ yếu diễn ra trên thị trường thứ cấp.
Cũng theo đánh giá của VnREA, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đang bước vào một cuộc đua mới quyết liệt hơn. Hiện thị trường bất động sản đang chứng kiến một làn sóng dự án, từ cao cấp tới trung cấp và cả đất nền vùng ven. Cơ hội vì vậy đang mở ra cho người mua nhà. Dù đưa ra những cảnh báo khó khăn, VnREA vẫn tin rằng từ nay đến cuối năm, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục sôi động với hàng loạt các dự án mới được khởi công, các dự án hoàn thiện và chào bán.
Thách thức đi kèm cơ hội
Những ngày vừa qua, bên cạnh những câu chuyện xoay quanh chính sách mới đến từ việc Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực (kể từ 1-7) có tác động không nhỏ đến thị trường địa ốc như vấn đề bảo lãnh, nguồn cầu tăng do Việt kiều và người nước ngoài được quyền mua nhà…, thì biến động của tỷ giá cũng rất được quan tâm. Bởi sự biến động của tỷ giá dĩ nhiên sẽ có tác động tới đầu vào của dự án bất động sản. Việc đồng Việt Nam giảm giá so với USD sẽ kéo theo giá nguyên vật liệu đầu vào của dự án bất động sản như sắt thép, xi măng, đồ nội thất… tăng lên, đặc biệt là với những dự án cao cấp sử dụng nội thất nhập khẩu từ Mỹ, châu Âu. Không những vậy, việc đồng tiền giảm giá làm dấy lên lo ngại khả năng lãi suất của VND sẽ tăng nhằm khuyến khích người dân và doanh nghiệp nắm giữ tiền đồng. Điều này nếu xảy ra sẽ gây khó khăn không nhỏ cho các doanh nghiệp bất động sản, bởi phần lớn các chủ đầu tư đều sử dụng đòn bẩy tài chính để phát triển dự án. Lãi suất tăng khiến chi phí đầu tư tăng, lợi nhuận giảm, nếu giá bán không thay đổi. Để vượt qua thách thức này, các doanh nghiệp sẽ phải tiếp tục công cuộc tái cơ cấu, rà soát và tiết giảm gắt gao chi phí. Tăng cường sử dụng hàng nội có chất lượng và giá cả phù hợp để thay thế hàng nhập khẩu đắt tiền, giảm cơ cấu hàng ngoại trong xây dựng cũng là cách để vượt qua nỗi lo tỷ giá. Lựa chọn phân khúc sản phẩm phù hợp với thị trường để tăng tính thanh khoản, đồng thời đưa ra được mức giá bán tốt nhất. Sức mua của thị trường nước ta còn yếu, do thu nhập trung bình của cư dân đô thị chưa tương xứng với giá bất động sản. Thị trường bất động sản đang trong giai đoạn nhạy cảm cùng với nền kinh tế, bất cứ một thông tin kém tích cực nào cũng có thểảnh hưởng đến tâm lý chung của thị trường.
Nguy cơ luôn đi kèm với cơ hội. Khó khăn là có, nhưng không phải không có những cơ hội cho thị trường phát triển từ nay đến cuối năm. Chẳng hạn, việc đồng tiền giảm giá khiến cho thị trường chứng khoán bịảnh hưởng, lãi suất tiết kiệm vẫn đang ở mức thấp, tất cả khiến cho đầu tư bất động sản trở thành kênh đầu tư khá hấp dẫn trong thời điểm hiện tại. Đối với Việt kiều và người nước ngoài, việc đồng tiền Việt Nam mất giá so với USD khiến cho giá bất động sản tại nước ta trở nên rẻ hơn tương đối so với trước. Mà đây là hai đối tượng đang được quan tâm đặc biệt, sẽ là khách hàng tiềm năng của các doanh nghiệp có các sản phẩm địa ốc trung và cao cấp, sau khi chính sách mới có hiệu lực. Không chỉ tại Hà Nội và TP.HCM, chủ đầu tư các dự án bất động sản ở các khu vực có phục vụ nhu cầu nghỉ dưỡng như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng,… cũng đang triển khai các dự án nhằm vào đối tượng này.
Phi Yến (DNSGCT)
