Sau chuyến công tác Hà Nội, trở về TP. Hồ Chí Minh anh Trần Hà Văn rao bán căn hộ ba phòng ngủ thuộc một dự án quy mô lớn vừa hoàn thành tại quận Bình Thạnh. Lý do thứ nhất là anh không hài lòng với tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 5,2% mỗi năm. Thứ hai, khả năng tăng giá của căn hộ kiểu này trong năm năm tới cũng không cao vì nguồn cung căn hộ cao cấp diện tích lớn chuẩn bị được tung ra sẽ lớn hơn nhu cầu của thị trường.
Một thị trường bền vững đang hình thành
Trong chuyến công tác, anh Hà Văn đã khảo sát một khu đô thị mới tại Hưng Yên, cách trung tâm Hà Nội hơn hai chục cây số và khá ngạc nhiên trước mức độ thành công của khu đô thị này. Giá căn hộ ở đây chỉ bằng một phần ba căn hộ khu vực nội thành nhưng các tiện ích như trường học, siêu thị, bệnh viện, khu vui chơi được đầu tư đến nơi đến chốn. Việc kết nối với trung tâm Hà Nội cũng thuận tiện nhờ hệ thống đường cao tốc với tuyến xe buýt hiện đại và cả cụm xe đưa đón dành cho cư dân khu đô thị. Tất nhiên, khu đô thị này thành công một phần lớn còn nhờ hạ tầng quanh Hà Nội thời gian qua được đầu tư mạnh mẽ. Mặt khác, không thể không kể đến nhu cầu của hàng triệu gia đình trẻ đã tạo nên một thị trường căn hộ tầm trung sôi động. Nhìn rộng ra, Hà Nội đang đi theo mô hình megacity (đô thị lớn với nhiều đô thị vệ tinh xung quanh) đã hình thành tại nhiều thành phố đông dân ở châu Á như Manila, Jakarta, Tokyo…
Tại TP. Hồ Chí Minh, hạ tầng được đầu tư kém hơn Hà Nội nhưng từ năm ngoái, một số công ty bất động sản hàng đầu cũng đã đón đầu xu hướng phát triển ở khu vực ngoại thành. Từ đó, một số dự án đô thị có quy mô lên đến vài chục ngàn căn hộ cấp trung sẽ được tung ra trong thời gian tới. Trái với rủi ro bong bóng ở phân khúc cao cấp, phân khúc trung cấp ở TP. Hồ Chí Minh được các chuyên gia đánh giá là sẽ phát triển bền vững, ít nhất là trong một thập niên tới. Quá trình đô thị hóa tại cả vùng Đông Nam bộ đã và sẽ tiếp tục tăng mạnh, đó là chưa kể tới lực lượng lao động nước ngoài vào các thành phố lớn cũng tăng sau khi cộng đồng kinh tế ASEAN chính thức hình thành. Theo nghiên cứu của CBRE thì phải đến năm 2030, thị trường căn hộ cấp trung ở TP. Hồ Chí Minh mới có khả năng bão hòa.
Không bóng bẩy nhưng là kênh trú ẩn tài sản an toàn
Từ mười năm trước, những dự báo vĩ mô đã cho biết tầng lớp có thu nhập trung bình sẽ tăng mạnh tại các thành phố lớn, kéo theo nhu cầu rất lớn về lượng căn hộ tầm trung. Báo cáo của Công ty CBRE mới được đăng tải tuần qua cho thấy nhu cầu thuê căn hộ có giá dưới 1.000 USD ở TP. Hồ Chí Minh đang tăng đột biến và có dấu hiệu cung không theo được cầu. Điều này dẫn đến xu hướng các căn hộ tầm trung có tính thanh khoản và tỷ suất lợi nhuận cho thuê hấp dẫn hơn các căn hộ cao cấp. Tại TP. Hồ Chí Minh, quan niệm chung cư bị mất giá theo thời gian xem ra đã không còn đúng. Năm 2007, bà Phan Minh Ngọc mua một căn biệt thự xây thô tại Thạnh Mỹ Lợi (quận 2) với giá 4,5 tỉ đồng. Bằng số tiền đó, một người bạn của bà đã mua mười căn hộ loại 62m2 tại đường Nguyễn Oanh (quận Gò Vấp) để cho thuê với tỷ suất lợi nhuận ổn định 6,5%/năm. Đến nay, mỗi căn hộ bình dân đó đều đã tăng giá hơn gấp đôi sau mười năm sử dụng (từ 450 triệu lên 1,1 tỉ đồng). Trong khi đó, dù quận 2 thuộc vào hàng tăng trưởng nóng nhưng đến nay biệt thự của bà Minh Ngọc vẫn bỏ hoang như hàng trăm biệt thự khác xung quanh. Nguyên nhân là tiện ích và hạ tầng nơi đây chưa đáp ứng được yêu cầu của nhóm cư dân giàu có, nhưng sâu xa hơn, nguyên nhân chính là đối tượng có nhu cầu ở biệt thự không đủ lớn để lấp đầy nhiều khu đô thị cao cấp đang bỏ hoang tại các quận xa khu vực trung tâm. Thêm vào đó, xu hướng di dân đến các nước phát triển càng khiến nhu cầu bất động sản hạng sang không tăng, cứ “giậm chân tại chỗ”.
So với các dự án biệt thự, căn hộ cao cấp hay bất động sản nghỉ dưỡng thì bất động sản tầm trung luôn thua kém ở khâu tiếp thị. Ngân sách marketing hạn chế phần nào khiến phân khúc này bị mờ nhạt so với các phân khúc đắt tiền. Tuy nhiên, với sự vào cuộc của một số thương hiệu bất động sản hàng đầu, bên cạnh hạ tầng được thúc đẩy, các hoạt động tiếp thị và bán hàng cũng sẽ rầm rộ hơn. Bên cạnh những người có nhu cầu ở thực, hàng vạn căn hộ dưới 2 tỉ đồng sắp hình thành sẽ được các nhà đầu tư ít vốn lẫn nhiều tiền coi là kênh trú ẩn tài sản an toàn và sinh lời “ở mức chấp nhận được”.
- Cẩm Tú
