Thị trường bất động sản đã đi qua nửa chặng đường của năm 2018 với nhiều biến động, nhưng cũng cho thấy sự đề kháng rất tốt với các cú sốc. Trong nửa cuối năm, với bối cảnh thị trường đã khác cả về kỳ vọng chính sách và tâm lý đầu tư, dòng tiền đầu tư được dự báo sẽ thay đổi khẩu vị.
Nhiều biến động
0g30 phút ngày 23-3-2018, khi cư dân Carina, quận 8, TP.HCM đang chìm trong giấc ngủ, thì ngọn lửa bất ngờ bùng phát từ tầng hầm của tòa nhà, lan rộng lên phía trên gây hoảng loạn cho cư dân. Đám cháy đã để lại hậu quả nghiêm trọng khi cướp đi sinh mạng của 13 con người, cùng hàng chục người khác bị thương. Hình ảnh hàng trăm người dân hoảng loạn, hàng chục xe máy và ôtô để dưới tầng hầm bị thiêu rụi gây ám ảnh không chỉ cho cư dân chung cư Carina, mà còn trở thành nỗi lo sợ của hàng triệu người dân khác sống ở các chung cư trên khắp cả nước.
Chưa dừng lại ở đó, liên tiếp sau đó, nhiều vụ cháy khác cũng xảy ra tại một số chung cư ở TP.HCM và Hà Nội, càng gieo thêm nỗi lo sợ cho người dân về sự an toàn cháy nổ tại các tòa nhà chung cư. Sau các vụ cháy trên, hoạt động thanh, kiểm tra công tác phòng cháy chữa cháy được các cơ quan chức năng trên cả nước, đặc biệt là tại hai thành phố lớn nhất nước là Hà Nội và TP.HCM rốt ráo vào cuộc và phát hiện hàng loạt chung cư, công trình cao tầng vi phạm công tác phòng cháy chữa cháy. Sau quý đầu năm sôi động với hàng loạt dự án chung cư được nhiều chủ đầu tư tung ra thị trường sau khi án binh bất động trong năm 2017, các vụ cháy trên đã khiến thị trường căn hộ, nhất là tại thị trường TP.HCM chịu cú sốc nặng. Tâm lý né tránh chung cư của người mua nhà là điều khó tránh khỏi và thực tế, nhiều khách hàng thậm chí đã đặt cọc mua nhà chung cư chấp nhận mất cọc, khiến kế hoạch giới thiệu, ra hàng của nhiều chủ đầu tư dự án chung cư bị đổ bể. Lùi về thế phòng thủ, thay đổi chiến lược kinh doanh là lựa chọn đúng đắn của nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ trong bối cảnh đó. Khi thị trường căn hộ chịu tác động tâm lý bởi cú sốc trên, dòng tiền chuyển hướng tới một phân khúc khác đó là đất nền. Sự chuyển hướng này của dòng tiền đã châm ngòi trở lại cho cơn sốt đất nền, vốn bùng phát từ cuối năm 2017 và vừa được dập tắt chỉ cách thời điểm đó mấy tháng.
Từ các quận, huyện vùng ven TP.HCM như quận 9, quận 2, Thủ Đức, Củ Chi, Nhà Bè, Cần Giờ, đến các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Long An, Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu, cơn sốt đất nền cứ thế nóng lên từng ngày. Giá đất nhiều nơi tăng theo ngày, thậm chí theo giờ, nhất là khi có thêm các chất xúc tác với thông tin điều chỉnh Quy hoạch vùng TP.HCM mở rộng, TP.HCM xây dựng thành phố thông minh, chính thức khởi động xây dựng dự án sân bay Long Thành, cùng hàng loạt dự án cơ sở hạ tầng khác… Không chỉ phía Nam, cơn sốt đất nền còn xảy ra tại các thị trường khác, trong đó tại phía Bắc, các tỉnh lân cận Hà Nội như Vĩnh Phúc, Thái Nguyên, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hà Nam, Hải Phòng, thậm chí là cả Bắc Giang, giá đất cũng không ngừng gia tăng. Cơn sốt đất nền đã khiến nhiều vùng quê yên bình không còn bình yên khi mỗi ngày có hàng chục người lạ đến tìm hỏi mua đất. Nhiều mảnh đất ven biển ở Quảng Nam người dân để không hàng năm trời, hay những khu đất trồng cao su tại Đồng Nai vốn bán không ai mua, bỗng một ngày có người đến trả hàng tỉ đồng, khiến những người nông dân, ngư dân bỗng một đêm trở thành tỉ phú. Tuy nhiên, nhắc đến cơn sốt đất nền trong nửa đầu năm nay không thể không nhắc đến ba địa điểm dự kiến sẽ trở thành đặc khu trong tương lai là Vân Đồn (Quảng Ninh), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) và Phú Quốc (Kiên Giang).
Dù chưa chính thức trở thành đặc khu, nhưng hàng trăm nhà đầu tư ở các nơi khác, đặc biệt là từ Hà Nội và TP.HCM đã dồn về các địa phương dự kiến là đặc khu tương lai săn gom đất, khiến giá đất tại các nơi đây tăng chóng mặt và cuộc sống của người dân địa phương cũng bị đảo lộn.
Cảnh dòng người xếp hàng ở các phòng công chứng ở các huyện Vân Đồn, Vạn Ninh, Phú Quốc để làm thủ tục sang nhượng đất diễn ra tấp nập là minh chứng rõ nét nhất cho cơn sốt đất ở các đặc khu tương lai.
Không chỉ hoạt động giao dịch diễn ra sôi động, giá tăng, tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất, từ đất rừng, đất đặc dụng thành đất xây dựng cũng diễn ra tràn lan và đây chính là điều mà các cơ quan quản lý và chính quyền địa phương lo lắng.
Cả Chính phủ, Bộ Xây dựng phải lên tiếng cảnh báo và yêu cầu chấn chỉnh, tiếp đó, chính quyền các địa phương cũng đã có các biện pháp hành chính để ngăn chặn cơn sốt.
Đề kháng tốt
Dù có nhiều biến động trong nửa đầu năm, nhưng điểm tích cực là sau những đợt nóng, lạnh trong quá khứ đã giúp thị trường, cũng như cơ quan quản lý có sức đề kháng tốt với các cú sốc.
Sau cơn sốc tâm lý với các vụ cháy, người mua nhà đã trở lại với phân khúc căn hộ chung cư, bởi đây là phân khúc chủ đạo của thị trường và là xu hướng tất yếu của đô thị hiện đại.
Tuy nhiên, để lấy lòng khách hàng, nhiều chủ đầu tư đã chủ động mời cơ quan hữu quan đến kiểm tra công tác phòng cháy, chữa cháy tại dự án của mình và chỉ những dự án của các chủ đầu tư uy tín mới khiến người mua xuống tiền.
Theo ông Đỗ Viết Chiến, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, qua trải nghiệm các đợt khủng hoảng của thị trường bất động sản, các chủ thể đều thông minh hơn.
Cụ thể, Nhà nước thông minh hơn, chủ đầu tư thông minh hơn, ngân hàng thông minh hơn, người tiêu dùng thông minh hơn. Đến nay, có thể nhận định, không có khả năng xảy ra “bong bóng” bất động sản trong năm 2018.
Theo thống kê từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong năm tháng đầu năm, tổng lượng cung ra thị trường TP.HCM đã giảm tới 9,4% so với cùng kỳ năm 2017 với mức giảm đồng đều ở cả ba loại hình chung cư, biệt thự và đất nền.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch thường trực kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, nếu chỉ dựa vào những con số thống kê nêu trên có thể thấy, thị trường đang sụt giảm, nhưng cần nhìn nhận sâu rằng, việc điều chỉnh ở giai đoạn này là điều đã được dự báo từ trước và là cần thiết để thị trường xác lập lại điểm cân bằng cho giai đoạn phát triển mới.
“Việc điều chỉnh này không chỉ về cung, về cầu, mà còn về tâm lý thị trường, để giảm bớt những yếu tố đầu cơ, điều chỉnh dòng tiền về đúng nơi, đúng chỗ, đảm bảo thị trường không bị phát triển một cách méo mó, dẫn đến nguy cơ khủng hoảng như trước kia”, ông Đính nhấn mạnh và cho biết, những biện pháp mạnh tay thời gian vừa qua của cơ quan chức năng không phủ nhận ở một góc độ nào đó không hẳn theo nguyên tắc thị trường, nhưng cũng đã góp phần “kìm cương được con ngựa bất kham”.
Thực tế, trong khi người mua đã bắt đầu trở lại với phân khúc chung cư, thì cơn sốt đất nền đã bắt đầu hạ nhiệt, chỉ những dự án đáp ứng nhu cầu ở thật mới nhận được sự quan tâm của dòng tiền. Có thể kể đến các dự án của Hưng Thịnh, Phú Long, Phú Đông, Vạn Phúc… tại TP.HCM, hay Hải Phát, Văn Phú, Vietracimex, Vingroup… tại Hà Nội vẫn nhận được sự quan tâm đông đảo của người mua và nhà đầu tư. Các dự án này rải đều trên nhiều phân khúc đất nền, biệt thự, liền kề, nhưng phân khúc chung cư vẫn chiếm trọng yếu.
“Dòng tiền thông minh đang có dấu hiệu chuyển đổi và quay trở lại với những phân khúc có giá trị sinh lời thực sự”, ông Đính nhấn mạnh.
Động lực sáu tháng cuối năm
Với những diễn biến trong nửa đầu năm, nhất là khả năng đề kháng tốt trước những biến động bất ngờ, nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường có cơ sở để phát triển trong sáu tháng cuối năm.
Theo đó, một trong những yếu tố hỗ trợ không nhỏ cho thị trường bất động sản là triển vọng kinh tế vẫn lạc quan. Cụ thể, tại báo cáo mới nhất, Ngân hàng Thế giới (WB) đánh giá, đà tăng trưởng kinh tế của Việt Nam trong thời gian qua đã được củng cố và song hành với ổn định kinh tế vĩ mô.
Ông Ousmane Dione, Giám đốc Quốc gia WB tại Việt Nam cho biết, tăng trưởng kinh tế đầy ấn tượng trong năm 2017 và quý I-2018 đang tạo nền tảng vững chắc để Việt Nam tiếp tục tiến lên.
Giai đoạn kinh tế đang vận hành vững chắc này là cơ hội lớn để đầu tư cho nguồn nhân lực, nhờ đó giải quyết những thách thức nhằm duy trì đà tăng trưởng.
GDP thực tăng gần 7,4% trong quý I-2018, nhờ môi trường bên ngoài thuận lợi với tăng trưởng GDP toàn cầu dự kiến đạt đỉnh ở mức 3,1% trong năm 2018. Cán cân thương mại của Việt Nam tiếp tục được cải thiện do kết quả vững vàng về thương mại và thu hút vốn FDI, đóng góp vào tổng thặng dư tài khoản vãng lai, ước đạt 6,8% GDP (quý I-2018).
Tỷ giá được duy trì tương đối ổn định, trong khi dự trữ ngoại hối tiếp tục tăng, ước đạt khoảng 63 tỉ USD trong bốn tháng đầu năm 2018, CPI tiếp tục được kiểm soát.
Theo chia sẻ của một lãnh đạo Tập đoàn Hải Phát, đây được xem là động lực hỗ trợ không nhỏ cho thị trường bất động sản, bởi khi đó, người dân sẽ sẵn sàng xuống tiền để đầu tư và sở hữu các tài sản có giá trị lớn như bất động sản.
Theo vị này, nền kinh tế hiện nay đang trên đà phát triển giống như năm 2007. Tuy nhiên, năm 2007 được cho là tăng nóng khi GDP đạt 8,46%, nhưng lạm phát ở mức rất cao, trên 12% và tăng trưởng tín dụng lên tới 53%, là tiền đề cho những bất ổn và hệ lụy đã được nhìn thấy khi nền kinh tế suy thoái hồi 2008, 2009.
Còn hiện nay, tăng trưởng tín dụng khá ổn định, lạm phát chỉ ở mức 4%, an toàn dưới ngưỡng 5%, cho thấy sự khác biệt, không hàm chứa các yếu tố gây ra bong bóng bất động sản và làm nền cho niềm tin để nhà đầu tư, người mua nhà xuống tiền trong nửa cuối năm nay.
Đi tìm phân khúc chủ đạo
Nhìn nhận về xu hướng phát triển của thị trường sáu tháng cuối năm, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty Đầu tư Phú Vinh cho rằng, có thể xuất hiện hai kịch bản chính.
Nếu hạ tầng cải thiện, thì thị trường có thể lại đón một đợt tăng trưởng nóng mới, còn nếu tín dụng bị siết mạnh hơn nữa, thị trường sẽ giao dịch chậm, phải ít nhất đến cuối quý III, đầu quý IV, khi nguồn kiều hối từ nước ngoài đổ về mạnh, thì giao dịch mới khởi sắc trở lại.
Trong khi đó, ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, trong sáu tháng cuối năm 2018, phân khúc nào đáp ứng đúng nhu cầu thực của khách hàng sẽ dẫn dắt sức mua của thị trường.
Hiện nay, loại hình căn hộ tầm trung và đất nền vẫn được ưa chuộng nhất, tuy nhiên đó phải là sản phẩm có giá trị đầu tư phù hợp với khả năng thanh toán của đa số người dân.
Cụ thể, đối với loại hình căn hộ, sản phẩm có mức giá từ 1-2 tỉ đồng/căn sẽ tiếp tục hấp dẫn khách hàng mua ở thực và đầu tư dài hạn. Đối với đất nền khu trung tâm, sản phẩm có giá trị dưới 5 tỉ đồng và kèm theo điều kiện pháp lý hoàn chỉnh, được đầu tư bài bản, có kết nối hạ tầng tốt, có thể xây dựng ở ngay sẽ chiếm lợi thế.
Ngoài ra, sản phẩm đất nền có giá dưới 1 tỉ đồng ở các khu đô thị vệ tinh xung quanh TP.HCM sẽ tiếp tục ghi nhận giao dịch tốt. Với loại đất nền xen kẹt do người dân tự phân lô có hạ tầng kém và pháp lý chưa hoàn thiện, giá sẽ có điều chỉnh theo xu hướng giảm.
“Nhìn chung, trong sáu tháng cuối năm, nhà đầu tư sẽ chuyển hướng sang dòng sản phẩm chính quy và xu hướng lướt sóng ít có cơ hội tăng trở lại”, ông Phúc nhận định.
Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, thị trường đang bắt đầu xuất hiện “làn sóng” dịch chuyển từ việc lựa chọn chung cư cao cấp sang các dự án có sản phẩm liền kề ở các quận xung quanh vành đai 3 và 3,5 tại Hà Nội và khu vực phía Đông tại TP.HCM.
Theo các chuyên gia, khác với phân khúc căn hộ chung cư, phân khúc nhà liền thổ ổn định hơn về giá. Ngoài những giá trị về tiện ích trong không gian sống, nhiều gia đình cũng tính đến giá trị lâu dài của việc mua nhà liền thổ ngoại ô hơn là chung cư nội đô.
Ghi nhận trên thị trường thời gian gần đây có thể thấy, dù cơn sốt đất nền đã chững lại, nhưng các dự án đất nền hoặc biệt thự nhà phố được đầu tư bài bản luôn nhận được sự quan tâm lớn của người mua.
Chẳng hạn, tại dự án nhà phố Dragon Village ở khu đông Sài Gòn của Phú Long ghi nhận tốc độ thanh khoản cao sau mỗi đợt mở bán. Mới đây, tại buổi lễ công bố dự án ngày 2-6-2018 đã thu hút hàng trăm khách hàng tham dự và 100% số lượng sản phẩm đưa ra đã được đặt mua hết. Giá mỗi căn biệt thự tại đây hiện vào khoảng 7-8 tỉ đồng. Dự án được thiết kế theo mô hình “Oasis Garden – Phố trong vườn”, có đầy đủ các tiện ích cao cấp. Hiện dự án đã ghi nhận sự tăng giá 20% so với đợt mở bán đầu tiên trong tháng 1-2018.
Còn tại Hà Nội, tại buổi giới thiệu biệt thự, liền kề dự án Rose Town (huyện Thanh Trì) mới đây, theo đơn vị phân phối độc quyền dự án – Công ty cổ phần Đầu tư hợp tác Thịnh Vượng, 60% số lượng sản phẩm liền kề đã được khách hàng đặt chỗ. Giá trên thị trường thứ cấp cũng đã tăng 30% trong hơn một tháng trở lại đây.
Nhận định về sự đi lên của phân khúc nhà liền thổ, các chuyên gia cho rằng, đó là quy luật tất yếu khi người Việt luôn có tâm lý “ăn chắc mặc bền”.
Đánh giá về sự tăng trưởng của phân khúc nhà liền thổ trong năm 2018, chuyên gia của JLL Việt Nam nhận định, nhu cầu mạnh mẽ đến từ cả mục đích mua để ở và đầu tư sẽ khiến giá phân khúc này tăng trong năm 2018.
“Thời gian tới, phân khúc biệt thự, nhà liền kề sẽ tiếp tục đà sôi động do người mua ngày càng kỳ vọng rõ ràng hơn về một ngôi nhà tiêu chuẩn đẳng cấp hơn. Một bộ phận không nhỏ người có thu nhập cao đang sẵn sàng bung tiền đón nhà, nhưng vẫn còn nhiều thách thức, đòi hỏi chủ đầu tư phải có những cách làm mới để tiếp cận khách hàng, cũng như có sự điều chỉnh nhằm cân đối nguồn lực, chi phí trên cơ sở tính toán chính xác nhu cầu của thị trường”, chuyên gia này khẳng định.
-Theo Việt Ninh- ĐTCK
