Sau một thời gian im ắng, mới đây, vấn đề đánh thuế căn nhà thứ hai, thứ ba lại một lần nữa trở thành tâm điểm bàn luận của thị trường, khi Bộ Tài chính đã hoàn thành một báo cáo chuyên đề, tái khẳng định: “Việc đánh thuế tài sản phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế – xã hội trong giai đoạn tới, góp phần tăng cường quản lý nhà nước đối với tài sản”.
Theo giới phân tích, có thể sang năm, dự thảo này mới được trình lên Quốc hội. Tuy nhiên, không sớm thì muộn, việc áp thuế suất cho ngôi nhà thứ hai, thứ ba, thậm chí là ngôi nhà thứ nhất sẽ sớm được thông qua ở nước ta, sau khoảng 3-4 năm nữa (giai đoạn năm 2020).
Hiệu quả của dự thảo, có lẽ chỉ đến khi chính thức áp dụng mới có thể kiểm chứng được. Nhưng với nhà đầu tư bất động sản, ngay thời điểm này, họ đã phải cân nhắc kỹ hơn quyết định đầu tư vào những dự án sắp tới của mình.
Sẽ có bất cập khi dự thảo được thông qua
Nhận định về dự thảo đánh thuế ngôi nhà thứ hai, thứ ba, giới chuyên gia và nhà đầu tư trên thị trường đưa ra khá nhiều quan điểm, ý kiến khác nhau, nhưng đa phần đều lo ngại về những bất cập mà chính sách này có thể mang lại.
Đơn cử, nhiều chuyên gia cho rằng, việc đánh thuế bất động sản nói chung ở nước ta là không dễ dàng. Bởi hệ thống cơ sở dữ liệu nhân khẩu của nước ta hiện chưa đồng bộ giữa các tỉnh thành, trong khi nhà đầu tư lại có thể mua bất động sản ở khắp nơi chứ không tập trung ở một tỉnh thành nào, vì thế sẽ rất khó quản lý nếu người mua không chủ động kê khai.
Ngoài ra, bảng giá nhà đất chênh lệch rất cao so với giá đất thực sự trên thị trường, nên sử dụng thước đo nào để đánh thuế cho thật công bằng, cũng không phải chuyện dễ. “Giá nhà đất chỉ bằng 30% bảng giá thị trường. Ví dụ đất ở một số khu ở quận 1 (TP.HCM) chỉ ở mức 162 triệu/m2 nhưng trên thực tế giá đất trên thị trường tại quận 1 có những nơi lên đến cả tỉ đồng/m2. Như vậy, mức chênh lệch giữa bảng giá và mức giá thị trường là rất lớn” – ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho biết.
Song song với những khó khăn trên, nhiều chuyên gia lo ngại, có thể nghị định này còn khiến thị trường bất động sản giảm sức hút, thiếu công bằng với người mua nhà, hay xuất hiện thêm các hệ lụy như cơ chế xin – cho trong thủ tục hành chính, việc thuế chồng chéo nhau…
Chỉ chắc chắn một điều, là chủ sở hữu sẽ tốn thêm… chi phí
Khó khăn và nhiều vấn đề phải giải quyết, nhưng nhìn chung, hầu hết chuyên gia đều ủng hộ việc đánh thuế này và dự báo sớm hay muộn nó cũng sẽ được thực thi. Lý do bởi đây là một công cụ không chỉ tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách, mà còn giúp ổn định thị trường, hạn chế bất bình đẳng, hạn chế lãng phí nguồn tài nguyên bất động sản, được nhiều quốc gia trong và ngoài khu vực áp dụng từ lâu.
Cụ thể, ở Singapore, khi mua bất kỳ bất động sản nào, người dân sẽ phải chịu thuế suất ở mức 3%. Nếu mua bất động sản thứ hai trở lên, họ sẽ phải trả thêm 7%. Tức là với ngôi nhà thứ hai, một người Singapore sẽ phải trả 10% thuế suất. Con số này với người nước ngoài mua nhà ở Singapore là 15%. Còn ở Anh, kể từ ngày 1-4-2016, với bất động sản thứ hai có giá trên 40.000 bảng, người mua phải nộp thêm 3% so với mức thuế thông thường. Nhà có giá trên 1,5 triệu bảng thì mức thuế sẽ lên tới 15%.
Vì vậy, thời gian tới, có thể sẽ còn nhiều đợt lấy ý kiến, dự thảo, sửa đổi… về vấn đề đánh thuế bất động sản nói chung và đánh thuế ngôi nhà thứ hai, thứ ba nói riêng, nhưng có thể khẳng định, chắc chắn chi phí và rủi ro mà chủ sở hữu và nhà đầu tư bất động sản phải nhận sẽ tăng lên khá nhiều so với hiện tại.
Người mua nhà cần chuẩn bị tốt tâm thế
Để chuẩn bị tốt nhất (khi dự thảo này chính thức được áp dụng), tránh tối đa những tác động tiêu cực có thể, có hai điều mà cả cá nhân (mua để sở hữu) và nhà đầu tư (mua để đầu tư, kinh doanh) cần phải quan tâm, đó là cách xây dựng kế hoạch và cách để bắt đầu.
“Đầu tiên, khi quyết định mua ngôi nhà thứ hai trở lên, bạn cần có một kế hoạch dài hạn, với mục tiêu cụ thể và phù hợp. Nếu tìm kiếm một nơi vừa là chỗ nghỉ hưu sau này, vừa là của để dành, bạn nên kiểm tra các dịch vụ chăm sóc sức khỏe trong khu vực, cân đối lại thu chi hằng năm trong danh mục đầu tư, theo dõi tình hình phát triển cơ sở hạ tầng trong khu vực… Nếu đó là ngôi nhà để kinh doanh, cho thuê, bạn cần phải có kế hoạch linh hoạt, có nguồn vốn ổn định để tránh bị giam vốn, có kế hoạch B, C nếu tình hình kinh doanh không khả quan, hạn chế nợ lãi suất cao… Bởi vì chi phí lúc này đã tăng lên, nếu không có một kế hoạch dài hạn, cẩn trọng, bạn sẽ sớm bỏ cuộc hoặc bị hụt vốn, dẫn tới nợ nần, thậm chí là phá sản” – các chuyên gia bất động sản trên kênh truyền hình chuyên về bất động sản của Mỹ, HGTV, nhận xét.
Điều chú ý thứ hai, nếu bạn là nhà đầu tư mới gia nhập thị trường, thì cách tốt nhất là nên bắt đầu từ tốn, với số vốn nhỏ để thăm dò, xây dựng mối quan hệ cũng như làm quen với mọi việc.
“Nếu bạn chưa bao giờ đầu tư vào bất động sản, hãy bắt đầu với dự án nhỏ và đừng sử dụng hết tiền của bạn. Không ai từng thành công trong lĩnh vực này, khi nhìn lại những ngày đầu tiên và nói rằng “dự án đầu tiên của tôi là dự án tốt nhất” cả. Bạn phải có đủ thời gian và tiền bạc để học cách đọc hợp đồng, xây dựng mạng lưới chuyên gia – ví dụ như luật sư, môi giới bất động sản – học cách tính thuế, lãi suất, chi phí…, những điều chỉ có giá trị nhất khi nó xuất phát từ kinh nghiệm của chính bạn” – Tai Lopez, doanh nhân, chuyên gia đầu tư bất động sản người Mỹ, sở hữu khối tài sản ước tính hơn 20 triệu USD, phát biểu trên trang Business Insider – “Khi bắt đầu mua ngôi nhà thứ hai để đầu tư, tôi đã làm thế này: Tìm một số bất động sản giá rẻ, cụ thể là những ngôi nhà cũ kỹ, cải tạo và làm mới chúng, tính toán thật kỹ chi phí, rồi tiến hành kinh doanh và nhận về những kinh nghiệm đầu tiên… Hãy luôn nhớ rằng, khi mà chi phí đang ngày một tăng lên, thì sai lầm của bạn càng nhỏ, hậu quả sẽ càng ít thảm khốc”.
Xem thêm:
