Lạc quan: Thị trường sẽ sớm sôi động!
Dù việc hạ lãi suất chưa thể tác động trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản, đó cũng là một tia sáng le lói ở cuối đường hầm sau một thời gian dài thị trường chìm trong mờ mịt. Đã có những tín hiệu phản hồi được xem là tích cực, hay ít ra cũng khiến nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực này tin vào sự sôi động trở lại của thị trường. Những ý kiến lạc quan nhất cho rằng điều đó sẽ đến ngay trong quý II!
Số người lạc quan như vậy không nhiều. Mặt bằng giá nhiều phân khúc ở TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh lân cận được dự báo là sẽ không biến động, chỉ ổn định ở mức như hiện nay. Doanh nghiệp trong ngành cũng chưa được hưởng lợi ngay từ việc hạ lãi suất vì từ nay cho tới khi nguồn vốn vay “rộng mở” hơn với bất động sản còn phải mất một thời gian dài và các nhà đầu tư cũng như doanh nghiệp có tiếp cận được hay không (chưa nói đến nguồn vốn rẻ hơn trước) là cả vấn đề.
Với khu vực phía Bắc, nhất là ở Hà Nội, tình hình có thể lạc quan hơn. Mấy tháng nay, giá căn hộ, đất nền tại nhiều nơi đã giảm khá sâu. Với việc lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt, dù trước mắt chỉ là mức 1%, vẫn có thể kích hoạt được tâm lý đầu tư thay vì tiết kiệm trong một bộ phận cư dân và sẽ tác động tới một thị trường vốn hay “nhìn nhau mà đầu tư”. Nhiều nhà đầu tư và các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang trông đợi vào một làn sóng đầu tư mới trong thời gian tới. Từ khi có thông tin về giảm lãi suất, số người đến với các sàn giao dịch bất động sản ở Hà Nội bắt đầu tăng lên, dù tỷ lệ giao dịch thành công chưa cao. Đã có một số nhà đầu tư thứ cấp cho biết đang và sẽ sắp xếp lại danh mục đầu tư, chuyển tiền từ một số kênh không có lợi nhuận kỳ vọng cao sang đầu tư vào những bất động sản có giá hợp lý. Những ai nhận định rằng giá bất động sản hiện đã xuống thấp đến mức hấp dẫn sẽ tranh thủ mua vào, chờ đợi sự tăng giá trong tương lai, vì dù sao bất động sản vẫn là một kênh bảo toàn vốn đáng tin cậy.
Sau khi dự án khu căn hộ xong phần móng, người mua thường phải đóng 20 – 30% giá trị hợp đồng
Thận trọng: Coi chừng sa bẫy!
Tổng giám đốc một công ty địa ốc lớn gần đây phát biểu rằng, chưa lúc nào thị trường bất động sản lại khó khăn như hiện nay. Cách đây 3-4 năm, thời điểm khủng hoảng tài chính toàn cầu diễn ra, các doanh nghiệp hoạt động trong ngành dù bắt đầu gặp khó nhưng vẫn xoay xở được, do nguồn lợi nhuận trước đó còn dồi dào, thị trường thì vẫn đang sôi nổi. Đến giờ này, dư địa ấy đã hết, đa phần các doanh nghiệp địa ốc đang rất khó khăn, ăn vào vốn chủ sở hữu, lúc nào cũng bị bủa vây bởi nợ ngân hàng, nhà thầu cũng như những người đã đóng tiền vào dự án.
Để đầu tư xây dựng một dự án, nguồn vốn của doanh nghiệp thường chỉ đáp ứng được khoảng 30%, phần còn lại sẽ vay ngân hàng và huy động từ khách hàng đặt cọc. Khi thị trường xuôi chèo mát mái, doanh nghiệp chỉ cần xây dựng xong phần móng là có thể huy động tiền của khách hàng và dùng tiền này cộng với vốn vay từ ngân hàng là đủ để hoàn thành công trình. Sau khi bàn giao căn hộ, thu được lợi nhuận, doanh nghiệp lại bắt tay vào thực hiện dự án khác. Nay, tiền huy động được từ khách hàng lẫn ngân hàng đều không như trước, nên gần như không dự án nào thực hiện được đúng tiến độ. Từ Hà Nội đến TP. Hồ Chí Minh, đâu đâu cũng có thể thấy những dự án “đắp chiếu để đó” do chủ đầu tư không còn tiền để tiếp tục xây dựng, thậm chí nhiều dự án vẫn còn là khu đất trống! Theo số liệu từ Tổng hội Xây dựng ViệtNam, có đến 99% số dự án xây dựng chậm tiến độ so với dự tính. Trong số này, rất nhiều dự án đang “trùm mền” hoặc xây một cách cầm chừng. Bởi thế, nhiều chuyên gia khuyến cáo: “Nếu lúc này khách hàng có ý định mua căn hộ, nhất thiết phải tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án và đặc biệt là năng lực tài chính của chủ đầu tư trong việc triển khai dự án”.
Với nhiều người, lời khuyến cáo này đã đến… hơi chậm. Đặc biệt, bên cạnh những nhà đầu tư “lực bất tòng tâm” vì hoàn cảnh, còn có những âm mưu lừa đảo đến từ một số chủ dự án hoặc nhà môi giới. Anh T. mua một căn hộ thuộc một dự án chung cư 30 tầng ở thị trấn Cầu Diễn, Từ Liêm, Hà Nội cách đây một năm và thường xuyên đi qua khu đất dự án để xem tiến độ xây dựng căn hộ tương lai của mình. Mới đây, anh phát hiện dự án đã xong phần móng, nhưng không phải là móng xây chưng cư mà là móng xây nhà liền kề. Phát hoảng, anh tìm hiểu kỹ thì được biết khu đất mà nhân viên giao dịch chỉ cho không phải là khu đất dự án xây chung cư có căn hộ mơ ước của anh! Khu đất thực sự của dự án nằm trong một góc kẹt sâu trong hẻm. Anh T. khi ấy mới biết mình đã bị lừa, vì một miếng đất nhỏ trong góc như vậy không thể xây dựng một chung cư 30 tầng được. Một trường hợp khác, khách mua căn hộ tại sàn giao dịch bất động sản của một ngân hàng, khi biết bị chủ dự án lừa thì không biết đòi tiền ở đâu vì nhân viên giao dịch với mình đã nghỉ việc. Không nhiều trường hợp người mua như vậy tìm được chủ đầu tư và chủ đầu tư đồng ý trả lại tiền nếu dự án chưa xây dựng, dù hành trình đòi nợ là rất gian nan.
Nói về thực trạng này, chủ một công ty bất động sản cho biết, người mua phải tìm hiểu thật kỹ chủ đầu tư trước khi giao dịch. Những chủ đầu tư dự án không có năng lực tài chính, muốn “tay không bắt giặc”, thu tiền từ những người “mua nhà trên giấy” xong mới dùng để chạy dự án rồi không thể triển khai được như vậy lúc nào cũng có. Khi bị đòi tiền, các chủ đầu tư loại này chỉ còn cách khất lần hoặc bỏ trốn. Ngoài ra, phải kể đến các công ty giao dịch mượn danh nghĩa chủ đầu tư để huy động vốn xong rồi bỏ trốn, gây thiệt hại cả cho người đóng tiền lẫn các chủ dự án có liên quan.
Vậy nên, dù lạc quan hay không, nhà đầu tư vẫn cần thận trọng để không phải nhận phần thiệt hại về mình.
Phong Vân – Hải An
Ảnh T. Tùng
