Theo xu hướng khởi nghiệp mạnh mẽ hiện nay, nhu cầu thuê nhà xưởng diện tích nhỏ tại Việt Nam ngày càng tăng.
Vận dụng mô hình của các nước phát triển, nhiều doanh nghiệp đã mạnh dạn đầu tư xây dựng nhà xưởng quy mô dưới 500m2 theo thiết kế hiện đại, đầy đủ tiện ích. Vị trí lý tưởng nhất đối với mô hình kinh doanh này là đất trống gần các khu công nghiệp, cảng hoặc ở vùng ven các thành phố lớn.
Thị trường sôi động, đầy tiềm năng
Bắt đầu hoạt động từ năm 2012, khu nhà xưởng dịch vụ Kizuna tại Long An của một doanh nhân người Việt được xem là đơn vị tiên phong thực hiện mô hình kinh doanh nhà xưởng cho thuê và dịch vụ tiện ích đi kèm ở khu vực phía Nam.
Tính đến nay, đơn vị này đã xây dựng được ba khu nhà xưởng tại TP. Hồ Chí Minh và tỉnh Long An, cung cấp khoảng 100.000m2 nhà xưởng cho thuê trong năm 2017. Các khách hàng đến từ nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ khác nhau như Nhật Bản, Hàn Quốc, Úc, Mỹ, Hongkong… Họ thuê nhà xưởng để lắp ráp, chế biến và sản xuất nhiều mặt hàng khác nhau.
Điểm đáng nói là Kizuna không chỉ cho thuê nhà xưởng xây sẵn, mà biết tận dụng thành công mô hình chia sẻ dịch vụ đi kèm cho khách hàng, chẳng hạn ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ các thủ tục hành chính pháp lý, dịch vụ IT, cho thuê xe nâng, trang thiết bị văn phòng, phòng họp, các dịch vụ giải trí và cung cấp nhiều tiện ích nhỏ khác.
Không chỉ khu Kizuna ở Long An, mô hình nhà xưởng xây sẵn cũng nở rộ tại nhiều khu công nghiệp ở TP. Hồ Chí Minh, đặc biệt là các nhà xưởng cao tầng. Đơn cử là Công ty TNHH Tân Thuận có ba khu nhà xưởng tiêu chuẩn cao tám tầng ở khu chế xuất Tân Thuận (Q.7, TP.HCM) để cho thuê. Tổng diện tích khu đất xây dựng nhà xưởng cao tầng rộng 18.190m2, diện tích sàn khoảng 15.760m2, tầng hầm rộng 1.970m2 và nhà xe ba tầng có diện tích sàn 1.687m2. Mỗi block nhà xưởng được trang bị ba thang máy chở người và hai thang tải hàng với tải trọng từ 400 đến 1.000kg/m2.
Khu chế xuất Linh Trung và khu công nghiệp Hiệp Phước cũng đang hiện thực hóa mô hình nhà xưởng cao tầng, trong đó Linh Trung lập phương án thiết kế nhà xưởng cao bảy tầng và một tầng hầm, còn Hiệp Phước có dự án nhà xưởng cao sáu tầng mà giai đoạn 1 sẽ triển khai trên diện tích 20.000m2. Trong tương lai, bốn block nhà xưởng cao tầng sẽ hiện lên với tổng diện tích sàn xây dựng 45.400m2.
Ông Nguyễn Hoàng Năng – Trưởng ban Quản lý các khu chế xuất và công nghiệp TP. Hồ Chí Minh cho biết: “Mô hình nhà xưởng cao tầng trên thế giới, đặc biệt ở các nước phát triển là không mới. Nó phù hợp với những nơi đã có hạ tầng hoàn chỉnh, khi xây dựng lên cao thì đa dạng hóa được sản phẩm để doanh nghiệp trong và ngoài nước lựa chọn thay vì chỉ đầu tư vào nhà xưởng thấp tầng. Ở Singapore, các khu nhà xưởng cao tầng được xây dựng hiện đại đến mức xe tải có đường để chạy lên tận nhà xưởng trên tầng cao. Tại Việt Nam, đây là mô hình mới triển khai nhưng tiềm năng từ việc đầu tư xây dựng nhà xưởng cao tầng là rất cao”.
Giải quyết bài toán chi phí
Công ty TAT là doanh nghiệp chuyên gia công kim loại, có công ty mẹ hoạt động ở Nhật từ lâu, nhưng đây là lần đầu tiên họ đầu tư ra nước ngoài. Cơ sở mà TAT thuê thuộc một khu nhà xưởng dịch vụ nằm trong khu công nghiệp Tân Kim (huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An).
Trước khi quyết định thuê nhà xưởng, ông Hosomi Juny – Giám đốc TAT đã làm hai bài toán để so sánh: Nếu tự xây dựng một khu nhà xưởng rộng khoảng 500m2 tại Việt Nam như doanh nghiệp khác đã làm thì tốn khoảng 350.000 USD (tương đương 7 tỉ đồng), chưa kể phải mất từ một năm rưỡi đến hai năm để hoàn thành các thủ tục thuê đất, xây nhà xưởng, xin giấy phép đầu tư. Trong khi đó, nếu thuê nhà xưởng chỉ mất mỗi tháng khoảng 2.500 USD, tức là trung bình khoảng 5 USD/m2/tháng mà còn giảm được nhiều thời gian nhờ các dịch vụ đi kèm.
Cũng như ông Hosomi Juny, trước khi quyết định rót vốn đầu tư nhà máy sản xuất dao nĩa tại Việt Nam, ông Lee Chung Sin (người Hàn Quốc) đến khu chế xuất Tân Thuận để tìm hiểu về hạ tầng. Ông muốn thuê khoảng 4.000m2 nhà xưởng xây sẵn thay cho việc tự đầu tư nhà xưởng. “Cùng với những nhà xưởng xây sẵn, các dịch vụ đầy đủ và môi trường kinh doanh tại TP. Hồ Chí Minh khá thuận lợi nên chúng tôi quyết định chọn nơi đây đặt trang thiết bị để sản xuất” – ông Lee Chung Sin nói. Tương tự, ông Byun Joon Seok – Tổng giám đốc Công ty Somang Vina tỏ ra hài lòng với cơ sở hạ tầng và các dịch vụ chăm sóc doanh nghiệp trong các khu nhà xưởng dịch vụ này.
Ông Byun Joon Seok cho biết thêm rằng muốn nâng bốc hàng hóa thì phải đầu tư sắm xe nâng, tốn chừng 400-500 triệu đồng, nhưng đã có dịch vụ cho thuê xe nâng thì phải tận dụng, thậm chí cả két sắt và máy in ông cũng thuê, cần hội họp quan trọng thì thuê phòng họp. “Hiện nay các doanh nghiệp vừa và nhỏ của Hàn Quốc có nhu cầu thuê nhà xưởng dịch vụ rất lớn khi đầu tư vào Việt Nam. Nhu cầu của họ lớn đến mức tôi nghĩ nếu có điều kiện thuê được đất thì tôi cũng đầu tư nhà xưởng dịch vụ như vậy để cho họ thuê lại” – ông Byun Joon Seok chia sẻ.
Theo ông Hideo Okubo – Giám đốc điều hành Tập đoàn Forval Nhật Bản (chuyên tư vấn đầu tư), lâu nay các nhà đầu tư hạ tầng khu công nghiệp ở Việt Nam chỉ nhắm đến diện tích cho thuê lớn với diện tích vài hécta hoặc các phân xưởng cho thuê nhỏ nhất cũng khoảng 1.000m2, trong khi đó nhu cầu của các doanh nghiệp nhỏ và vừa đến từ Nhật chỉ cần các phân xưởng nhỏ với diện tích khoảng 300m2. Ông cũng cho biết quy mô, diện tích nhà xưởng là một trong những tiêu chí mà các nhà đầu tư nhỏ và vừa của Nhật Bản quan tâm hàng đầu.
Còn ông Trần Việt Anh, Phó chủ tịch Hội Cao su – Nhựa TP. Hồ Chí Minh nhìn nhận rằng rất nhiều doanh nghiệp mong muốn vào các khu chế xuất hay khu công nghiệp để sản xuất tập trung nhưng hoạt động trong một số lĩnh vực mới, nhiều doanh nghiệp chỉ cần diện tích nhà xưởng rộng vài trăm mét vuông là đủ. Với diện tích đất cho thuê khoảng vài ngàn mét vuông thì các doanh nghiệp nhỏ hay siêu nhỏ không đủ sức với và cũng không thể sử dụng hết. Như thế, cơ hội cho các nhà kinh doanh bất động sản đầu tư vào nhà xưởng sản xuất cao tầng vẫn rất lớn trong thời gian tới.
