Mặc dù nhu cầu nhà ở của đa số cư dân thành thị nằm ở phân khúc trung bình – thấp, thế nhưng, các dự án phân khúc này đang dần vắng bóng trên thị trường. Nhiều doanh nghiệp trước đây phát triển dự án nhà ở trung bình – thấp cũng đã chuyển sang các phân khúc cao hơn. Rủi ro cao, lợi nhuận thấp, thiếu những chính sách hỗ trợ hiệu quả… là những nguyên nhân khiến nhiều doanh nghiệp quay lưng.
Khi doanh nghiệp chọn dễ, bỏ khó
Cuối năm ngoái, nhiều chuyên gia nhận định 2016 là thời điểm căn hộ giá trung bình sẽ thống lĩnh thị trường. Sự phát triển này cũng phù hợp với nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vốn có nhiều cư dân trẻ và người có thu nhập thấp, chưa thể tích lũy nhiều vốn liếng để sở hữu căn hộ cho riêng mình. Thế nhưng thực tế đã chứng minh điều ngược lại. Năm 2016, các dự án căn hộ có giá trung bình – thấp ra mắt “nhỏ giọt”, trong khi các dự án trung – cao cấp được ồạt tung ra. Theo những thống kê gần đây, tỷ lệ hấp thụ căn hộ trong hai quý đầu năm 2016 đang có dấu hiệu giảm. Nhiều ý kiến cho rằng, còn quá sớm để nhận định thị trường sắp vào đợt “ngủ đông” và giảm giá, thế nhưng, đã có những dấu hiệu cho thấy sự “bội thực” do phát triển lệch pha. Nhiều dự án tuyên bố đã bán hết sau vài đợt mở bán, thế nhưng thực tế đội ngũ bán hàng vẫn làm việc miệt mài bằng cách rao sản phẩm trên các trang rao vặt, hoặc gửi tin nhắn đến khách hàng. Sau mỗi trận đấu kỳ Euro gần đây, nhan nhản những quảng cáo bán nhà dưới giá vốn từ các dự án.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Đất Lành, không khó hiểu khi doanh nghiệp quay lưng với bất động sản phân khúc trung bình – thấp để chuyển sang phân khúc cao hơn, dù chính phân khúc này đã giúp họ vực dậy sau thời kỳ “đóng băng”. Điểm mạnh của phân khúc này, theo ông Đực, là sản phẩm không sợế hàng, tồn kho, vì nhu cầu của thị trường rất lớn. Ngặt nỗi, lợi nhuận thấp và rủi ro cao là điều khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà. Năm 2014, Đất Xanh, Hưng Thịnh… là những doanh nghiệp đã góp phần vào việc hồi sinh thị trường bất động sản bằng cách mua lại những dự án của các doanh nghiệp đang “sa lầy” để phát triển sản phẩm nhà ở có giá dưới 1 tỉ đồng. Thế nhưng, đến cuối năm 2015, thị trường có dấu hiệu bỏ rơi phân khúc này để chạy theo các phân khúc giá cao có biên độ lợi nhuận lớn hơn.
Tại một triển lãm bất động sản gần đây tại Nhà thi đấu Phú Thọ, Q.10, dễ thấy sự lên ngôi của phân khúc bất động sản trung – cao cấp, trong khi phân khúc dưới 1 tỉ đồng lại vắng bóng. Đa số các dự án được giới thiệu có mức giá trên 2 tỉ, thậm chí vài chục tỉ. Theo ông Đực, đây là mức giá quá tầm ngay cả với người có thu nhập tầm trung, ít người mua nhà đểở có thể tiếp cận, có chăng là đối tượng mua đi bán lại. Nếu thị trường tiếp tục phát triển theo hướng này mà không có các chính sách điều tiết, sẽ sớm xảy ra hiện tượng “bội thực”. Sự cạnh tranh gay gắt trên thị trường có thể khiến nhiều doanh nghiệp bị thất bại.
Cần động lực từ các chính sách
Kinh doanh bất động sản luôn tiềm ẩn cơ hội và rủi ro, tuy nhiên, theo ông Nguyễn Văn Đực, với mục tiêu giải quyết nhu cầu nhà ở cho số đông cư dân thành thị, nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ các doanh nghiệp theo đuổi phân khúc trung bình – thấp, đồng thời tăng cường quản lý, điều tiết thị trường.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, khó khăn lớn chung của các doanh nghiệp là việc tiếp cận quỹ đất và thời gian hoàn tất các thủ tục pháp lý, dù cho đó không phải những vị trí đắc địa. Để ra mắt dự án, một doanh nghiệp thường mất 3-5 năm để hoàn thành việc đền bù, giải tỏa, do đó, xu hướng hiện nay là họ chọn mua lại những dự án chết đã có đầy đủ thủ tục pháp lý để triển khai ngay. Tuy nhiên, việc này đồng nghĩa doanh nghiệp sẽ phải mua luôn phần nợ xấu, lãi vay… của doanh nghiệp đã chết, khiến giá đất bị đẩy lên khá cao so với giá trị thật; cộng với chi phí khác như vật tư xây dựng, nhân công, bán hàng… nữa thì rất khó có giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 như trước đây, dù lợi nhuận chỉ dao động từ 1-2 triệu đồng/m2. Theo ông Đực, xu hướng sắp tới sẽ là nhà ở có giá từ 18 triệu đồng/m2.
Hiện nay, lãi suất cho vay của ngân hàng ở mức là 10 – 12%/năm và đang có dấu hiệu tăng do bội chi ngân sách, lạm phát tăng… Đây sẽ là một bất lợi đối với các doanh nghiệp bất động sản. Với phân khúc trung bình – thấp có biên độ lợi nhuận nhỏ, rủi ro hoàn vốn hoặc lỗ vốn rất cao nếu lãi suất tăng, thế nên doanh nghiệp sẽ không dại để cạnh tranh về giá.
Theo ông Nguyễn Văn Đực, trong nhiều năm qua, việc quản lý các dự án nhà ở chỉ mới dừng lại ở việc tổng kết, thống kê chứ cơ quan quản lý chưa đưa ra những định hướng chiến lược điều tiết thị trường, hướng dẫn doanh nghiệp thi hành. Đặc biệt, với mục tiêu phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, có thể thấy các chính sách hiện vẫn còn mang nặng tính hình thức. Gói hỗ trợ 30 ngàn tỉ đồng được đưa ra với mục đích tốt nhưng không phát huy tác dụng mà trở thành cơ hội để nhiều doanh nghiệp và nhiều cá nhân bắt tay nhau trục lợi, cho thấy ngoài việc đưa ra chính sách, việc thực thi và giám sát cũng quan trọng không kém. Ông Đực đề xuất, để phát triển nhà ở trung bình – thấp mức giá dưới 15 triệu đồng/m2, nhà nước cần tổ chức một nhóm nghiên cứu chuyên trách, trên cơ sở tổ chức các tọa đàm lấy ý kiến của doanh nghiệp, đưa ra các chính sách cụ thể, định hướng doanh nghiệp thi hành. Đặc biệt, cần có các chương trình hỗ trợ dài hạn từ chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, tín dụng, quỹ đất… cho các dự án nhà ở trung bình và xã hội. Nếu chính sách đối với doanh nghiệp nhà ở thương mại và đối tượng này không khác gì nhau thì khó mà thu hút doanh nghiệp đẩy mạnh đầu tư.
Bà Sigrid Zialcita, Giám đốc điều hành Bộ phận Nghiên cứu Thị trường Cushman & Wakefield châu Á – Thái Bình Dương nhận định, thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay khá giống với Indonesia và Philippines, rất mới và phát triển nóng vì thiếu sự quy hoạch hợp lý. Theo bà Sigrid, để phát triển nhà ở trung bình – thấp, Việt Nam có thể học ở Singapore trong việc hoạch định rạch ròi đầu tư của tư nhân và nhà nước trong lĩnh vực này. Singapore đã xây dựng một Ủy ban chuyên trách về nhà ở, là đầu mối tổ chức xây dựng quỹ nhà ở trên một quy mô rộng lớn và tiếp cận được với nhu cầu thực tế. Sự liên kết và quản lý chặt chẽ cung – cầu từ Ủy ban này giúp người mua có thể mua được nhà với ưu đãi tốt nhất từ chính phủ, đồng thời cho phép khu vực tư nhân được tham gia phát triển nhà ở chất lượng với giá phải chăng. Theo thống kê, Singapore có tỷ lệ sở hữu nhà ở cao thứ ba trên thế giới, đến 90,5% dân số, 80% trong số này được hưởng ưu đãi từ hệ thống nhà ở xã hội của Chính phủ.
Mộc Lan (DNSGCT)
