Theo lộ trình kiểm soát tín dụng bất động sản (BĐS), từ ngày 1-1-2019, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 40% nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, thay vì mức 45% như hiện nay.
Theo các chuyên gia trong ngành, trước quy định này, những doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS – chủ yếu kinh doanh dựa vào vốn vay ngân hàng – phải có chiến lược để tìm nguồn vốn thay thế.
Hợp tác trong nước
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), nhìn nhận lộ trình giảm dần nguồn tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có mặt tích cực là tạo áp lực buộc các DN BĐS phải “trở mình” để tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trong đó có việc tự nâng cao năng lực tài chính, tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực, đảm bảo hiệu quả kinh doanh, minh bạch trong quản trị DN… để có thể tiếp cận các nguồn vốn khác thay thế.
Trong bối cảnh việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư BĐS đối với các DN còn khó khăn, chưa khả thi, HoREA đã đưa ra một số khuyến nghị nhằm giảm áp lực cho các DN trong việc tìm nguồn vốn. Cụ thể: Các DN cần chuẩn bị được quỹ đất dự án, đảm bảo chất lượng công trình và tiến độ dự án để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng.
Phải luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín DN, xây dựng những sản phẩm có chất lượng, coi trọng công tác hậu mãi để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng (theo quy định, DN được huy động đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà; 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà).
HoREA cũng khuyến nghị các DN cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ 1 – 2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền, khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn vì đây là phân khúc căn hộ chủ đạo trên thị trường, có tính thanh khoản cao và bền vững. Cùng với đó, các DN cũng cần coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn BĐS mạnh, chuyên nghiệp; đồng thời cũng cần xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn chứng khoán, tạo kênh thu hút vốn hiệu quả.
Ngoài ra, các DN cũng phải chọn quỹ đầu tư nước ngoài (FDI) có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án, nhằm tăng cường nguồn lực. Hiện nay, thị trường BĐS Việt Nam đang thu hút nguồn vốn FDI đến từ nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ mà đứng đầu là Hàn Quốc, Nhật Bản, Singapore, Trung Quốc…
Liên kết với nước ngoài
Chuyên gia tài chính Bùi Quang Tín cho biết, thị trường chứng khoán được xem là kênh tìm vốn hợp lý hiệu quả cho các DN BĐS, bởi lẽ nguồn vốn cung cấp cho các dự án đòi hỏi lớn và dài hạn. Hiện nay có khoảng 60 DN BĐS đã chính thức niêm yết trên sàn chứng khoán và nhiều DN huy động vốn từ kênh này khá hiệu quả. Lãnh đạo một công ty chứng khoán cũng cho rằng, với quy mô vốn hóa của thị trường chứng khoán Việt Nam đã trên 70% GDP thì đây là kênh dẫn vốn tốt cho nền kinh tế nói chung và đặc biệt là các DN BĐS.
Với sự sôi động trở lại của thị trường BĐS, trong 3 năm gần đây, nhiều nhà đầu tư nước ngoài bày tỏ sự quan tâm đến việc đầu tư vào các công ty BĐS đã niêm yết hoặc công ty đại chúng chuẩn bị niêm yết có quy mô vốn hóa lớn, quỹ đất nhiều và sản phẩm nhà ở đa dạng. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng đầu tư gián tiếp, tức là mua cổ phần hoặc trái phiếu chuyển đổi của DN, bởi hình thức đầu tư này giúp họ dễ thoái vốn hơn so với đầu tư trực tiếp vào dự án, nhất là trong bối cảnh thị trường chứng khoán trong đà hồi phục như hiện nay.
Ngoài ra, phát hành trái phiếu cũng là một kênh huy động vốn đáng chú ý. Trong khi thị trường vốn ở Việt Nam còn nhiều hạn chế thì ở nước ngoài lại rất dồi dào, sôi động và giá cả hợp lý. Đây là cơ hội để các DN có năng lực tốt chủ động phát hành trái phiếu ra nước ngoài để huy động vốn đầu tư.
Ông Nguyễn Vĩnh Trân, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc Tập đoàn MIKGroup, cũng cho rằng trong bối cảnh thị trường BĐS đang có sự lệch pha cung – cầu giữa các phân khúc tạo ra rủi ro khó đoán cho thị trường, thì việc thắt chặt tín dụng là cách để thanh lọc thị trường BĐS.
Khi vốn tín dụng từ ngân hàng thu hẹp lại, các DN BĐS khi triển khai dự án buộc phải có phương án và kế hoạch rõ ràng; phải hành động như một nhà bán hàng chuyên nghiệp: huy động dòng tiền ra sao, quản lý vốn như thế nào và đâu là kế hoạch để tăng lợi nhuận, tập trung vào các dự án có giá trị gia tăng cao chứ không đầu tư dàn trải. Khi các ngân hàng không còn là “mỏ tiền” để khai thác, các DN phải tính đến giải pháp tài chính dài hạn hoặc tìm những nhà đầu tư để cùng triển khai dự án.
“Với dòng vốn FDI đã và đang đổ vào lĩnh vực BĐS tại Việt Nam khá mạnh, các thương vụ mua bán, sáp nhập (M&A) giữa các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài sẽ tiếp tục là một hướng đi hiệu quả cho DN BĐS Việt Nam trong thời gian tới”, ông Trân nhận định.
Mặc dù vốn tín dụng ngân hàng bị kiểm soát, các DN BĐS vẫn còn nhiều kênh huy động vốn khác. Tuy nhiên, để huy động được vốn hiệu quả, DN cũng cần phải trang bị sẵn cho mình những lợi thế khác biệt về mục tiêu chiến lược phát triển trong dài hạn, về bộ máy nhân sự, cũng như phải xây dựng các cơ chế riêng dành cho các nhà đầu tư.
