Loại hình sản phẩm căn hộ – văn phòng (officetel) đã trở thành một xu hướng đầu tư mới và thu hút sự quan tâm của nhiều người. Tuy nhiên, giống như condotel, “đứa con lai” này cũng loay hoay để được chính danh.
Bộ Xây dựng gặp khó
Vừa qua, Bộ Xây dựng đã có Văn bản số 1703/BXD-QLN báo cáo Thủ tướng Chính phủ về việc nghiên cứu, xây dựng ban hành Quy chế quản lý vận hành loại hình công trình văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn (officetel).
Trong đó, cơ quan này cho biết, gặp nhiều khó khăn khi nghiên cứu, xây dựng ban hành thông tư về Quy chế quản lý vận hành officetel.
Theo Bộ Xây dựng, việc nghiên cứu, xây dựng thông tư ban hành Quy chế quản lý vận hành officetel đang gặp một số khó khăn, vướng mắc về cơ sở pháp lý và thẩm quyền ban hành.
Cụ thể, hệ thống pháp luật hiện hành như Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản; Quy chuẩn, Tiêu chuẩn xây dựng chưa có khái niệm, quy định pháp lý về officetel.
Xét về lưu trú và quản lý lưu trú, theo quy định của Luật Cư trú và các văn bản hướng dẫn thi hành, thì việc hướng dẫn lưu trú, quản lý lưu trú (đối tượng, điều kiện đăng ký lưu trú, đơn vị quản lý lưu trú…) thuộc thẩm quyền, chức năng, nhiệm vụ của ngành Công an, không thuộc chức năng, thẩm quyền của Bộ Xây dựng.
Về thủ tục hành chính, riêng đối với tòa nhà căn hộ văn phòng (không có căn hộ nhà ở) thì chưa có quy định pháp luật cụ thể.
Về điều kiện đầu tư kinh doanh, việc quản lý vận hành công trình xây dựng đa năng, đa sở hữu (một tòa nhà căn hộ văn phòng có nhiều chủ sở hữu) cần có một đơn vị quản lý vận hành có chức năng, điều kiện, đảm bảo năng lực thực hiện công tác quản lý vận hành, bảo trì công trình, đặc biệt là các phần diện tích sở hữu sử dụng chung.
Trong khi đó, cơ chế xử phạt đối với các hành vi vi phạm hành chính trong hoạt động quản lý vận hành officetel chưa được quy định trong Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 27-11-2017 của Chính phủ. Theo quy định, việc quy định xử phạt thuộc thẩm quyền của Chính phủ.
Văn bản cũng nêu rõ, theo Nghị định số 81/2017/NĐ-CP ngày 17-7-2017 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của Bộ Xây dựng không có quy định về nội dung quản lý vận hành căn hộ văn phòng (hoặc công trình xây dựng nói chung) thuộc thẩm quyền của Bộ Xây dựng. Do vậy, việc Bộ Xây dựng xây dựng thông tư ban hành quy chế quản lý vận hành officetel là chưa đủ cơ sở pháp lý.
Với những vướng mắc trên, Bộ Xây dựng cho biết, đã có văn bản xin ý kiến Bộ Tư pháp và Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch.
Trên cơ sở ý kiến của hai Bộ trên, Bộ Xây dựng nhận định, việc ban hành quy chế quản lý vận hành officetel theo hình thức thông tư là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý.
Do đó, Bộ đề xuất Thủ tướng cho phép chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành, cơ quan, tổ chức liên quan nghiên cứu, xây dựng trình Chính phủ Nghị định quy định về quản lý vận hành officetel.
Doanh nghiệp dài cổ đợi
Những vấn đề pháp lý liên quan đến officetel đến nay vẫn chưa được rõ ràng, điều này đã tác động trực tiếp đến nhiều dự án và hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp là chủ đầu tư cũng bị ảnh hưởng.
Đơn cử như vụ việc của Công ty cổ phần Địa ốc Him Lam Land. Dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, thậm chí đã đưa ra kế hoạch phát triển dự án, nhưng hơn một năm nay vẫn chưa được cấp phép xây dựng vì có loại hình officetel.
Bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết, năm 2016, Him Lam Land dự tính thực hiện dự án tại quận 7, TP.HCM, dự án đã được thử tải móng và nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng phát triển.
Tuy nhiên, khu đất triển khai dự án nằm trong khu vực hạn chế mật độ dân số, chỉ cho phép mật độ 6%, tương đương chỉ có thể xây dựng dự án 12 tầng.
Như vậy, chủ đầu tư sẽ không có lợi nhuận. Ngoài ra, các tòa nhà bên cạnh đều cao trên 20 tầng, giờ dự án của Him Lam chỉ 12 tầng, thì không đồng bộ về mỹ quan và kiến trúc.
Vì vậy, giải pháp mà phía Him Lam Land đưa ra là xin thêm 3% mật độ cho phân khúc officetel. Khi mật độ lên 9%, dự án sẽ cao 19 tầng và công ty sẽ có lợi nhuận.
Sau khi xin thêm 3% mật độ xây dựng, Him Lam Land tiến hành nộp hồ sơ phát triển dự án và đóng tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, chỉ vài tháng sau khi nộp hồ sơ thực hiện dự án thì TP.HCM dừng cấp phép officetel.
Vậy là dù dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đưa ra kế hoạch phát triển dự án, nhưng tới nay đã hơn một năm, dự án vẫn chưa được cấp phép do có loại hình officetel.
Không chỉ Him Lam Land, tình trạng trên cũng xảy ra tại nhiều dự án có officetel của các chủ đầu tư khác. Tại TP.HCM hiện nay, những doanh nghiệp đang có dự án officetel nhiều nhất là Novaland, Hưng Thịnh Corp…
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn tại TP.HCM cho biết, hiện doanh nghiệp ông đang có ba dự án bất động sản tại quận Bình Thạnh, quận Bình Tân và quận Phú Nhuận.
Để có quyền sử dụng những khu đất này, doanh nghiệp phải bỏ kinh phí khá lớn, nhưng do có loại hình officetel, nên dù xin cấp phép từ năm 2017, đến nay các dự án vẫn chưa được cấp phép.
Điều này gây nên những thiệt hại không nhỏ cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp không có dự án triển khai để bán ra thị trường, trong khi đất thì bỏ không…
Tương tự, dự án Lavida Plus của Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai (QCGL) mới đây cũng bị Sở Xây dựng TP.HCM yêu cầu ngừng kinh doanh vì nội dung dự án đã thay đổi, pháp lý dự án phải điều chỉnh bổ sung nên điều kiện huy động vốn không còn đảm bảo.
Cụ thể, chủ đầu tư dự án này ban đầu là Công ty TNHH một thành viên Đầu tư và Xây dựng Tân Thuận (Công ty Tân Thuận). Tháng 11-2017, Công ty Tân Thuận đã chuyển nhượng dự án lại cho QCGL.
Theo đó, QCGL sẽ tiếp tục đầu tư xây dựng tại khu Block A theo quy hoạch. Tuy nhiên, trước đó khoảng một tháng, Công ty Tân Thuận đã có văn bản gửi Ban Quản lý Khu Nam để đề nghị hoán đổi vị trí hai block A và B cho nhau, vì Block B có chức năng văn phòng kết hợp lưu trú (officetel).
Tại Văn bản số 655/CV-TT ngày 10-10-2017 của Công ty Tân Thuận có ghi, dự án được Ban Quản lý khu Nam cấp phép xây dựng giai đoạn 1 vào ngày 21-4-2017, gồm một khối chung cư Block A cao 33 tầng với chức năng là căn hộ ở và khối thương mại dịch vụ cao sáu tầng.
Riêng Block B cao 33 tầng, có chức năng căn hộ ở và căn lưu trú (officetel) chưa được cấp phép vì chưa di dời trụ điện ra khỏi ranh đất xây dựng.
“Sau khi khảo sát, thăm dò thị trường hiện nay thì nhu cầu officetel đang có chiều hướng tăng, cầu nhiều hơn cung, Công ty Tân Thuận kính đề nghị Ban quản lý Khu Nam xem xét, chấp thuận cho phép công ty được hoán đổi vị trí hai block A và B trong dự án…”, văn bản của Công ty Tân Thuận nêu.
Sau khi nhận được văn bản đề nghị, các cơ quan chức năng đã chấp thuận việc hoán đổi vị trí này và Ban Quản lý khu Nam cũng đã có quyết định phê duyệt điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án.
Ngay sau đó, Sở Xây dựng TP.HCM có quyết định hủy bỏ văn bản cho QCGL bán nhà ở hình thành trong tương lai với khối A của dự án.
Ghi nhận của phóng viên, hầu hết sản phẩm của dự án đã được chủ đầu tư bán cho khách hàng, và hiện tại dự án đã hoàn thiện xong phần thô, chuẩn bị bàn giao.
Việc dự án bị yêu cầu ngừng kinh doanh khiến cả chủ đầu tư và khách hàng đang trong tình trạng “tiến thoái lưỡng nan”.
