Nhờ sự tác động của nhiều yếu tố kinh tế vĩ mô và những chính sách hỗ trợ, thị trường bất động sản nước ta thời gian qua đã có bước biến chuyển tích cực. Báo cáo hoạt động sáu tháng đầu năm 2015 của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đánh giá đà hồi phục của thị trường ngày một rõ rệt. Tâm lý của người mua nhà ngày càng cải thiện giúp cho tỷ lệ hấp thụ sản phẩm của các dự án được nâng cao. Tuy nhiên, để đà hồi phục ấy thêm vững chắc, vẫn còn nhiều vấn đề cần được giải quyết.
Đang có một sự phát triển không đồng bộ
Khi “cao cấp” đã trở thành xu hướng của các dự án trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản đang phát triển khá lệch pha. Đã có sự tăng tốc trong phân khúc bất động sản cao cấp, trong khi nguồn cung các sản phẩm nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ có giá bán phù hợp với đa phần dân cư đô thị đang ít dần. Trên thị trường, các sản phẩm địa ốc trị giá trên dưới 1 tỉ đồng ngày càng khan hiếm.
Có một thực tế là đầu tư vào dự án bất động sản cao cấp một khi thành công (bán được) sẽ đem đến lợi nhuận cao gấp nhiều lần so với đầu tư vào một dự án nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại giá rẻ. Vậy nên khi thị trường hồi phục, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường tập trung cho phân khúc đem đến hiệu quả kinh doanh cao này. Nhiều dự án cao cấp còn được cấp phép từ trước, khi mà cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án để lựa chọn chủ đầu tư vẫn còn thiếu giám sát của cơ quan quản lý liên quan. Ngoài ra, sau quãng thời gian thị trường đóng băng, đã có sự sàng lọc diễn ra, những đơn vị thiếu kinh nghiệm, tiềm lực tài chính hạn hẹp phải rời cuộc chơi, thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp lớn, có thể dễ dàng triển khai các dự án cao cấp trước đây tạm ngưng do dư cung. Thêm vào đó, mấy năm gần đây, nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đổ vào bất động sản tăng trở lại, lĩnh vực bất động sản lại thuộc hàng “top” trong thu hút đầu tư nước ngoài. Dự án nhà ở cao cấp chính là điểm đến của dòng vốn ngoại, do nhà đầu tư nước ngoài thực sự có thế mạnh về nguồn vốn và công nghệ để khai thác phân khúc căn hộ cao cấp. Chưa xét đến lượng cầu căn hộ cao cấp, chỉ tính nguồn cung đã cho thấy sự áp đảo. Riêng tại TP.HCM, dự báo nguồn cung trên thị trường từ nửa cuối năm nay đến năm 2017 sẽ tăng mạnh, với khoảng 60 ngàn căn hộ mới từ 90 dự án hiện có và các dự án sẽ triển khai, trong đó đa phần là dự án bất động sản cao cấp.
Kỳ vọng từ nguồn cầu cho phân khúc này cũng rất đáng kể, khi sự phục hồi kinh tế sẽ đem đến cho thị trường một lượng khách hàng mới tiềm năng. Đặc biệt, nguồn khách mua mà các dự án căn hộ cao cấp đang hướng tới chính là Việt kiều và người nước ngoài sinh sống và làm việc tại nước ta, sau khi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực (từ 1-7). Tại hội nghị phổ biến, tuyên truyền Luật Nhà ở 2014 do Ủy ban Về người Việt Nam ở nước ngoài TP.HCM tổ chức vào cuối tháng 7 vừa qua, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM đã khẳng định rằng người Việt định cư tại nước ngoài và người nước ngoài khi được phép nhập cảnh vào nước ta sẽ được quyền sở hữu nhà ở, không xét đến thời hạn cư trú. Không những thế, họ sẽ có đầy đủ các quyền như bán, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê mua, góp vốn… đối với căn nhà đã được công nhận quyền sở hữu. Có nghĩa là, dù cho nghị định, thông tư hướng dẫn cho người nước ngoài mua nhà theo Luật Nhà ở sửa đổi chưa được ban hành, chính sách mới sẽ được áp dụng là chuyện không phải bàn cãi.
Dù vậy, theo thông tin từ các sàn giao dịch bất động sản, lượng khách nước ngoài, Việt kiều đến tìm hiểu thì nhiều nhưng lượng giao dịch lại không đáng kể, hoặc vẫn đang mua bán thông qua người thân ở trong nước. Hơn một tháng trôi qua kể từ ngày 1-7, mới có vài trăm giao dịch loại này được tiến hành, quá thấp so với kỳ vọng của doanh nghiệp cũng như nhu cầu dự kiến của nhóm khách hàng tiềm năng cho phân khúc căn hộ cao cấp.
Cần tăng thị phần phân khúc nhà ở trung bình
Để thị trường phát triển đồng bộ và bền vững, cả ngắn hạn cũng như dài hạn, phân khúc sản phẩm căn hộ dành cho nhu cầu thực (trên dưới 1 tỉ đồng) tại các đô thị lớn vẫn cần được doanh nghiệp và các nhà hoạch định quan tâm nhiều hơn nữa. Trong một cuộc trả lời phỏng vấn gần đây, một chuyên gia nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản chia sẻ rằng có hai vấn đề mà thị trường cần và phải luôn quan tâm đến, đó là nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản và những người có nhu cầu nhưng chưa có điều kiện mua nhà. Một thị trường phát triển bền vững luôn tạo điều kiện cho người dân có thu nhập thấp dễ dàng tiếp cận các khoản vốn vay ưu đãi để mua nhà giá rẻ. Tất nhiên, trước đó cần tạo ra nguồn cung bằng những chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp tham gia phân khúc này.
Theo những nghiên cứu công bố gần đây, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn ở nước ta vẫn đang gia tăng, do quy mô của mỗi gia đình giảm xuống và dòng người nhập cư từ khu vực nông thôn. Bên cạnh đó, tốc độ phát triển hạ tầng đô thị tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM tăng nhanh, các khu dân cư mới ngày càng nhiều, nhu cầu về nhà ở sẽ ngày càng tăng. Nước ta hiện có khoảng 8 triệu hộ gia đình tại các khu vực đô thị và sẽ tăng lên 10 triệu hộ vào năm 2025. Phần lớn các hộ gia đình trẻ tách ra từ gia đình lớn đều chỉ có nhu cầu căn hộ tầm trung hoặc thấp, phù hợp với điều kiện kinh tế của họ. Bên cạnh đó, còn có các hộ gia đình đang sống trong căn hộ giá thấp hoặc nhà ở dưới chuẩn muốn chuyển lên ở nhà có mức giá trung bình. Vì vậy, nhìn chung, nhu cầu nhà ở cho phân khúc cao cấp cũng sẽ tăng nhưng không tăng nhanh bằng phân khúc trung bình. Có thể xu hướng cao cấp đang là thời thượng, nhưng phân khúc nhà ở giá trung bình mới đang có nhiều tiềm năng phát triển lâu dài. Dĩ nhiên, các doanh nghiệp hiện chưa mấy mặn mà với phân khúc nhà ở giá trung bình do lợi nhuận còn thấp. Nhưng nếu doanh nghiệp biết hạch toán chi phí phù hợp thì sẽ vẫn có lãi và khoản lợi nhuận này không hề nhỏ nếu doanh số bán lớn. Do sự tăng trưởng cung – cầu không đồng bộ hiện nay, nhu cầu đối với phân khúc nhà ở có mức giá trung bình sẽ còn tăng trong những năm tới. Một chính sách ưu đãi hợp lý từ phía các nhà hoạch định sẽ khuyến khích các doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào phân khúc này. Những ưu đãi về thủ tục, hạ tầng, thuế sử dụng đất… tại những khu vực quy hoạch làm khu dân cư có thể hướng các doanh nghiệp “chia sẻ nguồn lực” cho phân khúc trung bình và giá rẻ, nhà ở xã hội, chứ không quá tập trung vào phân khúc cao cấp như thời gian qua. Được như vậy, sự phát triển là đồng bộ hơn và đà phục hồi của thị trường sẽ thêm vững chắc.
Phi Yến (DNSGCT)
