Giữa tháng Tám vừa qua, chuyện chủ dự án căn hộ nghỉ dưỡng (condotel) Bavico Nha Trang không thực hiện cam kết chia lợi nhuận cho người mua căn hộ đã làm nhiều người định mua condotel phải chùn tay.
Bavico chỉ là một trong nhiều dự án đầu tư tiềm ẩn rủi ro: Khi mua sản phẩm, nhiều khách hàng hồ hởi trước cam kết chia lợi nhuận có thể lên đến 15%/năm của chủ dự án mà không tìm hiểu rằng, hiện nay Việt Nam chưa có luật để ràng buộc cam kết cho thuê.
Tiếp nối sự thành công tại Malaysia, Thái Lan, Indonesia (đảo Bali), trong năm qua thị trường căn hộ nghỉ dưỡng đã phát triển mạnh mẽ tại một số điểm đến du lịch ở Việt Nam. Hình thức đầu tư mới nào cũng đi cùng tỷ lệ rủi ro nhất định, các nhà đầu tư nhỏ chỉ thu được lợi nhuận tốt khi tìm hiểu kỹ thông tin về chủ đầu tư, về hợp đồng và quan trọng hơn là biết tính toán đường dài.
Những phản hồi kém khả quan đầu tiên
Mùa hè 2017, một số dự án condotel ở miền Trung chính thức được đưa vào sử dụng. Nhiều chủ căn hộ chưa kịp vui vì sản phẩm bắt đầu sinh lời thì đã phải lo lắng trước hàng loạt phản hồi kém tích cực của khách thuê. Trên các diễn đàn internet chia sẻ kinh nghiệm du lịch, nhiều ý kiến bày tỏ sự thất vọng khi chất lượng phục vụ và tiện ích nhiều condotel không được như quảng bá. Một tòa nhà căn hộ khách sạn ở Đà Nẵng bị du khách phàn nàn khá nhiều do chủ đầu tư dành ưu tiên tối đa cho số lượng căn hộ, giảm diện tích nhà hàng, sảnh, khu vực tiếp tân tạo cảm giác chật chội, ngột ngạt. Đó là chưa kể nhân viên phục vụ số lượng ít, thiếu chuyên nghiệp. Khách thuê phải chờ đợi lâu khi có yêu cầu. Một trong những đối tượng chính đặt phòng condotel hiện nay là các gia đình có trẻ em, nhóm du khách này chọn căn hộ thay cho khách sạn vì condotel có bếp và phòng giặt. Tuy nhiên nhiều khách thuê condotel không hài lòng bởi nhiều dịch vụ chưa đạt chuẩn khách sạn, còn căn hộ lại không đủ tiện nghi. Nhiều căn hộ quảng cáo có khu vực bếp nhưng lại thiếu hầu hết dụng cụ làm bếp. Đối với những dự án xa trung tâm ăn uống thì càng bị điểm trừ nghiêm trọng.
Giám đốc một công ty du lịch – đối tác phân phối phòng của một số dự án cho biết: condotel là sản phẩm kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, tuy nhiên để tiết kiệm, nhiều chủ đầu tư tự quản lý – vận hành nên không theo chuẩn nào, dẫn tới chất lượng không được như quảng cáo ban đầu. Nhiều chủ đầu tư khác lại vì muốn tăng tối đa số lượng phòng nên mật độ khách tăng cao, các tiện ích hồ bơi, phòng tập, sân chơi bị quá tải trong mùa cao điểm. Thực tế, các loại căn hộ condotel thường có mức giá tương đương hoặc cao hơn các khách sạn cùng hạng. Tuy nhiên, chất lượng dịch vụ và quản lý tại nhiều dự án căn hộ nghỉ dưỡng đã bị khách hàng phản ánh là rất kém.
Tìm hiểu tại nhiều dự án condotel cho thấy, cùng một dự án nhưng các căn hộ cùng loại vẫn có thể có mức giá thuê chênh lệch khá lớn. Tại một dự án lớn ở Đà Nẵng, trong khi website công bố mức giá lên tới gần 3 triệu đồng/phòng/đêm thì mức giá thuê chào bán qua nhiều đại lý du lịch trung bình chỉ 1,5-1,8 triệu đồng/phòng/đêm. Sở dĩ có sự chênh lệch này là do có hai loại hình căn hộ cùng tại một dự án. Loại hình căn hộ người mua đầu tư cho thuê lại và loại căn hộ do chính chủ đầu tư vận hành. Để cho thuê được dễ dàng, một số chủ căn hộ cho đơn vị du lịch bán với mức giá thấp hơn nhưng các phòng này thường không có ăn sáng, một số tiện ích khác nếu khách thuê sử dụng phải tính thêm chi phí.
Tầm nhìn trên mười năm
Mong muốn có một căn hộ ở quê nhà Đà Nẵng để về ở luôn sau khi nghỉ hưu song anh Thành Nhân vẫn đắn đo giữa condotel và đất nền. Nếu xét lợi ích trước mắt thì condotel có nhiều điểm hấp dẫn, tuy nhiên những biến động của thị trường và nhu cầu du khách khiến không ai dám đoán mười năm nữa, các dự án mật độ phòng cao, vị trí không đặc sắc có còn giữ được giá trị khi đã xuống cấp và phải cạnh tranh với hàng loạt dự án ra sau. Nhiều nhân viên môi giới thuyết phục khách hàng rằng bất động sản luôn tăng giá theo thời gian, tuy nhiên điều này không đúng với nhiều tỉnh thành tại Việt Nam. Bài học từ một số người đầu tư vào dự án căn hộ ở Vũng Tàu vài năm trước đã cho thấy điều đó.
Hiện nay, phần lớn các condotel được chủ đầu tư cam kết lợi nhuận từ 9 – 12%/năm, thời gian 5-10 năm và chia sẻ kỳ nghỉ từ 15-20 ngày/năm. Tuy nhiên, theo phân tích của Cushman & Wakefield Việt Nam, dự án cần đạt công suất 60% thì chủ đầu tư mới đạt điểm hòa vốn, đủ để thanh toán lợi nhuận cam kết cho người mua nhà. Tại Việt Nam, con số 60% là không dễ đạt được khi condotel hiện cung đã vượt cầu, chưa kể condotel cũng chưa cạnh tranh được với hệ thống khách sạn cao cấp (công suất trung bình cho thuê khách sạn cao cấp ở Việt Nam cũng chỉ khoảng 65%). Theo nhận định của các chuyên gia nước ngoài, mức lợi nhuận chia sẻ mà chủ đầu tư cam kết với người mua càng cao thì ẩn chứa càng nhiều rủi ro. Tại Thái Lan, Singapore hay các nước phát triển trước Việt Nam, mức lợi tức mà chủ đầu tư đưa ra đối với sản phẩm condotel thường từ 5 – 7% trong vòng hai năm. Lý do là họ nhắm đến yếu tố lợi nhuận khi đã đưa toàn bộ công trình vào khai thác thay vì chỉ quan tâm đến huy động vốn, như vậy mới đảm bảo việc kinh doanh ổn định trong lâu dài.
Về cơ bản, ở phân khúc nghỉ dưỡng chủ đầu tư lớn là người quyết định toàn bộ chuyện thành công hay thất bại. Phong cách, đẳng cấp khu nghỉ dưỡng và chính sách bán hàng quyết định khách hàng mục tiêu. Vì vậy, người mua condotel nên tìm hiểu uy tín của nhà đầu tư, tiềm năng của dự án hơn là tập trung vào các cam kết lợi nhuận.
