Về mức độ quan tâm của thị trường, vẫn là sự lệch hẳn sang phân khúc giá rẻ, trong khi phân khúc trung và cao cấp chưa tìm thấy lối ra.
Tiếp tục hoàn thiện chính sách
Trong phiên họp của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra cuối tuần qua, Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải cho biết ban này sẽ hoàn thiện chính sách liên quan đến phát triển nhà ở và thị trường bất động sản.
Nói đến hoàn thiện, nghĩa là các ngành chức năng đã công nhận các chính sách trước nay còn nhiều khiếm khuyết, mà Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng từng thừa nhận là không theo kịp với sự phát triển của thị trường. Chúng ta đều biết rằng hệ thống văn bản pháp luật của Nhà nước có tác động mạnh mẽ và trực tiếp đến thị trường, nên sự “can thiệp” bằng chính sách phải tính toán sao cho hợp lý. Can thiệp quá sâu sẽ bóp méo thị trường, còn quá lỏng, gần như thả nổi sẽ dẫn đến phát triển tự phát, mà những cơn sốt nóng lạnh địa ốc những năm qua là minh chứng. Điều này không chỉ đúng với thị trường bất động sản, nhiều lĩnh vực khác cũng từng rơi vào tình trạng lệch lạc cung cầu tương tự.
Phân khúc căn hộ giá rẻ vẫn được nhiều người quan tâm
Các giải pháp cụ thể được đưa ra sẽ phù hợp với từng chương trình phát triển nhà ởtheo các nhóm đối tượng. Cụ thể, trong năm 2013, là tập trung tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn, tiến độ cấp vốn, lãi suất tín dụng… cho các chương trình nhà ở mục tiêu, chủ động trong quy hoạch các khu dân cư. Đặc biệt, Nhà nước sẽ kiểm soát chặt chẽ quỹ đất 20% dành xây dựng nhà ở xã hội trong một dự án, để người có thu nhập thấp cũng được hưởng những hạ tầng cơ bản ở mức tốt. Đây được xem là phương cách để xóa bỏ chênh lệch giàu nghèo, bởi trên thực tế nhà ở xã hội và giá rẻ trước nay thường được mặc định là những khu chung cư xây dựng với chất lượng không cao, xa trung tâm, cơ sở hạ tầng kém. Tức là có một sự cách biệt rõ ràng về quyền hưởng thụ cơ sở hạ tầng, không gian sống giữa người mua căn hộ thu nhập thấp, nhà ở xã hội với người sống trong khu căn hộ cao cấp. Phó thủ tướng Hoàng Trung Hải nhấn mạnh, phải xóa đi thực trạng này, nhà ở xã hội phải được hưởng cơ sở hạ tầng như nhà ở trung, cao cấp, sự khác biệt chỉ thể hiện ở diện tích và giá cả mà thôi.
Để hỗ trợ các doanh nghiệp, một số dự án cụ thể có thể được các ban ngành chức năng giải quyết riêng theo hướng linh hoạt, đảm bảo yêu cầu tháo gỡ được khó khăn, tạo thanh khoản, xử lý nợ xấu… nhưng cơ bản vẫn phải theo nguyên tắc chung, đó là cơ cấu lại thị trường bất động sản, chuyển dần phân khúc cao cấp sang phân khúc có nhu cầu thực. Ngành xây dựng vẫn phải tiếp tục hoàn thành các chương trình nhà ở theo Chiến lược Phát triển nhà ở quốc gia, đặc biệt, cơ chế tín dụng cho người mua sẽ được triển khai nhanh hơn cùng với thông tư hướng dẫn chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Bộ trưởng Bộ Xây dựng cho biết việc gắn liền chiến lược phát triển nhà ở – xây dựng chính sách về nhà ở với giải quyết khó khăn cho thị trường bất động sản là nhiệm vụ rất nặng nề.Nhà ở xã hội được Nhà nước ưu đãi phải có giá cả phù hợp với khả năng của đại bộ phận người dân. Khi Nghị định nhà ở xã hội được ban hành thì đối tượng được trợ giúp sẽ cụ thể và phủ kín hơn Nghị định 66, 67 ban hành trước đây.
Giải cứu thị trường bất động sản gắn với việc thực hiện chiến lược phát triển nhà ở được kỳ vọng sẽ giúp tháo gỡ khó khăn cho nhiều ngành kinh tế, cùng lúc giải quyết được nhiều vấn đề như cân đối cung cầu, đáp ứng yêu cầu về nhà ở của đại đa số người dân có thu nhập thấp, đưa giá nhà về giá trị thực, đồng thời phần nào giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, làm thị trường ấm lên, từ đó giải quyết được ổn định kinh tế vĩ mô…
Tương lai chưa thể màu hồng
Dù vậy, theo đánh giá của Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, thị trường này đang rất khó khăn, giá giảm ở tất cả các phân khúc. Cả nước còn khoảng 42 ngàn sản phẩm địa ốc, trong đó 26 ngàn căn hộ chung cư và 15 ngàn căn nhà liền kề, 792ha đất nền, 195ha đất nền thương mại, tổng giá trịước tính gần 120 ngàn tỉ đồng. Đó là chưa kể những dự án đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải dừng do không có thịtrường,…Ngoài ra, còn chưa tính đến các nhà đầu tư thứ cấp mua căn hộ, đất nền với mục đích đầu tư, giờ muốn bán nhưng không tìm được người mua đểở.
Một trong những nguyên nhân khiến thị trường khó khăn là không có luồng tiền đầu tư mới, trong khi nhiều doanh nghiệp lớn nhỏ và các nhà đầu tư thứ cấp tìm cách rút vốn, khiến thị trường đóng băng. Trong hai năm qua, tiền mà các doanh nghiệp bất động sản thu được hầu như chỉ đủ để trả nợ và lãi vay ngân hàng. Để giải quyết tận gốc vấn đề, cần phải tái cấu trúc cả nền kinh tế trong đó có tái cấu trúc hệ thống doanh nghiệp và thị trường tài chính.
Nhiều chuyên gia cho rằng bất cập lớn nhất của thị trường bất động sản là quan hệ cung – cầu mất cân đối do phát triển tự phát một thời gian dài. Hệ thống chính sách không đồng bộ cũng tạo nhiều rào cản cho thị trường. Chẳng hạn, trong cơ cấu giá thành bất động sản, tỷ trọng tiền đất nên chiếm khoảng 30% là tối đa và lãi suất ngân hàng chỉ chiếm khoảng 10% nhưng trên thực tế, tỷ trọng này lần lượt là 40 – 50% và 20 – 30% khiến chủ đầu tư dù cố gắng giảm chi phí nhưng giá thành bất động sản vẫn cao hơn nhiều so với thu nhập của đại bộ phận người dân.
Ngoài ra, nhiều người cũng chỉ ra rằng việc khuyến khích cho các đối tượng thu nhập thấp được vay tiền mua nhà còn nặng tính hình thức, chưa chắc người thu nhập thấp đã cần vay mua nhà, còn nếu có nhu cầu lại chưa chắc thỏa được điều kiện vay vốn. Người trực tiếp cho vay là các ngân hàng thương mại, họ sẽ đưa ra những quy định như phải chứng minh thu nhập, có tài sản đảm bảo trong khi những người có thu nhập thấp khó thể đáp ứng… Bởi vậy, để thị trường dần hồi phục, cần phải bớt đi những chính sách hỗ trợ gián tiếp, thay vào đó là hỗ trợ trực tiếp. Chẳng hạn, chính sách hỗ trợ lãi suất 6 – 8%/năm với thời hạn 20 năm nên chỉ dành cho người thu nhập thấp có nhu cầu vay mua nhà. Hay điều chỉnh chính sách thuế, lãi suất để qua đó tác động giảm giá thành bất động sản… Bằng không, chưa thể có tương lai màu hồng cho thị trường bất động sản.
Phong Vân – Hải An
Ảnh T. Tùng
