Thị trường bất động sản đang được tạo cơ hội để thoát đáy. Tình hình giao dịch ngày càng có dấu hiệu khả quan, các chính sách của các cơ quan chức năng liên quan, đặc biệt là những chính sách về tín dụng đã giúp nhiều doanh nghiệp có thể triển khai dự án sau khi được ngân hàng cho vay vốn. Dù vậy, thị trường không chỉ có màu hồng, sự cạnh tranh là rất quyết liệt…
Một số chính sách mới có ảnh hưởng đến thị trường
Đáng kể nhất chính là Thông tư 32/2014/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước, có hiệu lực thi hành từ 25-11-2014, sửa đổi và bổ sung một số điều tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở. Theo đó, diện đối tượng được cho vay đã mở hơn trước rất nhiều, chỉ cần là người chưa có nhà ở, có nhu cầu vay vốn mua, sửa nhà tại các đô thị và đáp ứng được điều kiện trả nợ cho ngân hàng. Cụ thể, người dân sẽ được vay tiền khi mua nhà ở thương mại tại dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị trên địa bàn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt có tổng giá trị hợp đồng mua bán không vượt quá 1,05 tỉ đồng, số tiền vay không quá 70% giá trị tài sản, hay khi đã có đất ở đô thị phù hợp với quy hoạch hoặc vay để đầu tư cải tạo, xây dựng mới nhà ở xã hội phù hợp với quy định của pháp luật để bán, cho thuê, cho thuê mua. Không chỉ bổ sung đối tượng được vay vốn, Thông tư 32 còn mở rộng các ngân hàng tham gia cho vay, ngoài năm ngân hàng thương mại có vốn nhà nước còn có các ngân hàng thương mại khác do Ngân hàng Nhà nước chỉ định. Thông tư 32 cũng nới quy định về điều kiện cho vay, tăng thời hạn vay tối đa lên tới 15 năm, miễn là không vượt quá thời điểm 1-6-2031.
Những năm trước đây, thị trường bất động sản đóng băng, thực thi chính sách thắt chặt tiền tệ, các ngân hàng hạn chế tối đa các khoản cho vay bất động sản. Ngoài ra, hệ số rủi ro đối với các khoản vay kinh doanh bất động sản được tính đến 250%, khiến cho tín dụng bất động sản gần như đình trệ. Nay cùng với sự chuyển mình của thị trường bất động sản, sự nới lỏng dòng tiền từ các ngân hàng thương mại, các chính sách mới của Ngân hàng Nhà nước cũng trở nên “nhẹ tay” hơn. Thông tư 36/2014/TT-NHNN mà Ngân hàng Nhà nước mới ban hành là một chính sách như vậy. Theo đó, hệ số rủi ro đối với các khoản phải đòi cho vay kinh doanh bất động sản được điều chỉnh từ 250% xuống còn 150%, là mức thấp nhất theo thông lệ. Chắc chắn thông tư có hiệu lực từ ngày 1-2-2015 này sẽ tác động tích cực đến thị trường bất động sản. Các ngân hàng từ nay sẽ bớt e dè hơn, mạnh tay giải ngân nguồn vốn với các khoản vay trong lĩnh vực này, trích lập dự phòng rủi ro cũng ít đi.
Trong số các chính sách mới, chỉ có Nghị định chính thức quy định về khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành là có thểảnh hưởng không tích cực đến thị trường, bởi khung giá đất tối đa tại các đô thị đặc biệt như Hà Nội và TP.HCM sẽ cao gấp đôi so với khung giá cũ, mức cao nhất lên tới 162 triệu đồng/m2. Đất thương mại dịch vụ đối với đô thị dao động trong khoảng 32.000 đồng đến 129,6 triệu đồng/m2 và khung giá này được lấy làm căn cứ để xây dựng bảng giá đất cho các đô thị. Khung giá mới sẽ tác động đến việc bồi thường, giải phóng mặt bằng của các doanh nghiệp và giá thành của các sản phẩm địa ốc. Để triển khai các dự án, doanh nghiệp phải căn cứ vào khung giá quy định để thỏa thuận với người dân, vì vậy khi khung giá đất tăng thì doanh nghiệp sẽ gặp bất lợi.
Thị trường được tiếp sức
Người mua bất động sản đang có nhiều ưu thế hơn so với trước, từ sự o bế của chủ đầu tư cho đến những khoản hỗ trợ vay với lãi suất thấp. Ngoài gói tín dụng 30 ngàn tỉ đồng ngày càng được “mở rộng cửa”, còn có các gói tín dụng khác từ phía các ngân hàng thương mại liên kết với chủ đầu tư đưa ra. Tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản cũng đang cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng chung. Chưa kể, dòng vốn đầu tư nước ngoài cả trực tiếp (FDI) lẫn gián tiếp thông qua thị trường chứng khoán thời gian qua là rất đáng kể. Tất nhiên, quan trọng nhất vẫn là dòng tiền của những người có nhu cầu mua nhà và dòng tiền này đang tiếp tục gia tăng. Một phần nhờ lãi suất huy động giảm, thị trường vàng mất đi sức hút, nên tiền nhàn rỗi của người dân dễ chảy vào hai kênh còn lại là chứng khoán và bất động sản.
Nhờ những dòng tiền này, thị trường đã có sự phục hồi. Số lượng giao dịch tại hai thành phố lớn nhất nước đã liên tục tăng trong tám quý liên tiếp. Từ đầu năm đến nay tại Hà Nội có gần 10.000 giao dịch thành công, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm 2013, còn TP.HCM cũng có trên 6.500 giao dịch thành công, tăng khoảng 35% so với cùng kỳ năm 2013. Các sản phẩm bất động sản cũng đa dạng, phù hợp hơn với nhu cầu thực và với khả năng thanh toán của người mua. Đặc biệt, giá bán nhìn chung ổn định do các doanh nghiệp chỉ đặt ra mức lợi nhuận kỳ vọng vừa phải nhằm thu hút người mua. Đó là điều tối quan trọng với các doanh nghiệp, bởi nhu cầu về nhà ở của một bộ phận không nhỏ trong số 34 triệu dân sống ở khu vực đô thị trong cả nước là rất lớn. Nếu các doanh nghiệp có chiến lược kinh doanh đúng đắn, tập trung nguồn lực hoàn thành dự án đúng tiến độ đã cam kết thì thị trường sẽ còn phát triển.
Giá rẻ không còn quan trọng nhất
Thực tế cũng không chỉ có màu hồng. Đã có những dấu hiệu cho thấy sự dư cung là có thể xảy ra. Từng có một giai đoạn ngắn, gần đây thôi, khi căn hộ thương mại giá rẻ cứ mở bán là hết hàng, thậm chí một số dự án tại Hà Nội còn được giới đầu cơ gom hàng để mua đi bán lại. Nhưng nay, khi mà ngày càng nhiều dự án tương tự được mở bán, áp lực nguồn cung đã lớn dần, chủ các dự án mới đây phải tung ra những chương trình khuyến mãi lớn. Những sản phẩm mới này phải cạnh tranh với sản phẩm địa ốc tồn kho từ những năm trước, sản phẩm do những đối tượng đầu cơ trong giai đoạn gần đây và với những sản phẩm sẽ được chào bán trong tương lai gần. Càng ngày những dự án đã hoặc gần hoàn thiện càng nhiều, việc bán được hàng thêm phần khó khăn. Dĩ nhiên, dù số căn hộ tồn đọng không nhiều so với tổng nhu cầu chưa tính đến khả năng tài chính, nhưng đã là quá nhiều so với những người có nhu cầu thực và có thể mua nhà. Vậy nên sức hấp dẫn từ căn hộ giá rẻ cũng đang giảm dần và ưu thế lại thuộc về người mua. Giá rẻ không còn là lợi thế của nhiều dự án. Để thu hút khách mua nhà, nhiều chủ đầu tư phải bổ sung thêm những tiện ích, chức năng mới trước đây chỉ dành cho các dự án trung, cao cấp. Điều này, suy cho cùng, cũng tốt cho người mua và tốt cho thị trường. Theo quy luật cung cầu, các doanh nghiệp muốn tung hàng trong giai đoạn hiện nay phải thực sự đáp ứng được yêu cầu của những người có nhu cầu thực, từ giá đến chất lượng và tiến độ xây dựng.
Phi Yến
