Sở hữu vị trí “vàng”, các tòa chung cư tái định cư ở phường Bình Khánh thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2 luôn là mối quan tâm lớn của nhiều doanh nghiệp bất động sản (BĐS).
Dù vậy cho đến nay, các chiến dịch “giải cứu” hàng chục ngàn căn hộ ế ẩm trên thông qua hình thức đấu giá đều không khả thi. Nhu cầu thực đối với lượng căn hộ Bình Khánh rất lớn nên mọi sự chậm trễ đều gây lãng phí không nhỏ.
Sân chơi chỉ dành cho rất ít doanh nghiệp
Cuối tháng 10 vừa qua, Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh có văn bản kiến nghị Ủy ban nhân dân thành phố phê duyệt phương án bán đấu giá 3.790 căn hộ tái định cư ở khu đô thị mới Thủ Thiêm. Đây là số căn hộ tái định cư mà vào tháng 2-2018, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản TP. Hồ Chí Minh đã mở bán nhưng không thành công.
Giá khởi điểm lúc đó là hơn 9.100 tỉ đồng, tức trung bình khoảng 2,3 tỉ đồng/căn hộ. Trong đợt bán đấu giá lần này, Sở Tài chính kiến nghị UBND thành phố phê duyệt phương án giá trị quyền sử dụng đất và công trình xây dựng có mức giá khác so với trước, cụ thể sẽ tăng lên thêm 836 tỉ đồng cho 3.790 căn hộ.
Theo ý kiến của nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ, giá 2,3 tỉ đồng một căn hộ ở vị trí trên vào đầu năm 2018 là rất hấp dẫn, đến thời điểm này Sở Tài chính kiến nghị tăng thêm cũng không sai vì mặt bằng giá nhà ở TP. Hồ Chí Minh trong gần một năm qua tăng khá nhiều. Tuy nhiên các doanh nghiệp lại cho rằng đợt đấu giá lần này sẽ không khả quan hơn lần thứ nhất, lý do là những bất hợp lý trong cách “giải cứu” vẫn không được khắc phục.
Được biết, theo quy định, doanh nghiệp khi tham gia đấu giá phải ký quỹ 20% giá khởi điểm. Nếu đơn vị trúng đấu giá, trong vòng một tháng phải nộp 50% giá trị, 50% còn lại nộp trong vòng 90 ngày. Như vậy, nếu chỉ tính 20% ký quỹ, doanh nghiệp phải có 1.800 tỉ đồng. Theo giám đốc một công ty địa ốc, đây là số tiền quá lớn, doanh nghiệp khó xoay xở trong thời gian ngắn. Ngay cả khi đủ tiềm lực, thì doanh nghiệp vẫn thấy ngần ngại với việc bỏ số tiền quá lớn mua dự án đã xây sẵn mà không biết chất lượng ra sao, liệu có được thị trường chấp nhận hay không, hay sẽ sửa chữa lại như thế nào…
Nếu cộng cả chi phí nâng cấp tòa nhà và chi phí tiếp thị, giá thành một căn hộ tái định cư lúc này sẽ đội lên rất nhiều. Lâu nay, phân khúc tái định cư vốn luôn gây e ngại cho người mua nên dù vị trí rất đẹp, người có nhu cầu ở cũng không dễ bỏ ra 3-4 tỉ đồng để sở hữu một sản phẩm không rõ chất lượng.
- Xem thêm: Căn hộ tái định cư “lên đời” có hấp dẫn?
Cần mở rộng đối tượng mua
Đặc biệt, do phương thức đấu giá trọn gói là nhắm đến doanh nghiệp lớn nên đã loại toàn bộ những người có nhu cầu mua nhà để ở, cũng như các sàn giao dịch BĐS nhỏ lẻ. Theo các doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thành phố nên rộng mở đối tượng mua căn hộ này, đặc biệt là hướng đến người có nhu cầu ở thật. Việc đầu tiên, phải xác định đây là tài sản nhà nước nhưng việc quản lý phải tuân theo Luật Nhà ở. Nếu có doanh nghiệp trúng đấu giá toàn bộ dự án thì sẽ gánh luôn trách nhiệm của chủ đầu tư, nhưng trong trường hợp bán lẻ thì rẽ theo hướng khác.
Dự án nằm trên địa bàn quận 2 thì phải giao về Công ty Dịch vụ công ích quận 2 quản lý với tư cách là chủ đầu tư, nghĩa là phải gánh lấy toàn bộ trách nhiệm của tòa nhà: duy tu bảo dưỡng, bảo hành, cũng như thành lập ban quản trị sau này. Trước khi đưa ra bán đấu giá, công ty phải sửa sang khuôn viên dự án, nội thất bên trong tòa nhà, phải xem như đó là dự án của mình, khi đem ra bán là khách hàng vào ở được ngay.
Lúc đó mới bắt tay mở bán. Việc bán đấu giá rộng rãi, công khai, đưa ra mức giá khởi điểm để khách hàng quyết định. Nếu một căn hộ chỉ có một người mua thì sẽ bán cho người đó, còn căn hộ có nhiều người quan tâm, sẽ đấu giá ngay tại chỗ; trong trường hợp mua sỉ cũng bán luôn. Nói chung, cách bán đa dạng và nhắm đến người có nhu cầu thật.
Nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng tài sản nhà nước nhưng phải bán với tâm thế là tài sản của cá nhân thì mới tránh được lãng phí. Bên bán phải lo lắng làm sao để bán được giá; còn nếu bán với tâm thế của công không ai xót thì sẽ xảy ra hai trường hợp: một là chây ì – bán lần này chưa được thì để qua lần sau, kéo dài gây lãng phí; hai là lần đấu giá thứ nhất không ai mua thì lần sau hạ giá xuống, và sẽ hạ cho đến khi có người mua. Kết cục sẽ là tài sản nhà nước bán với giá rẻ mạt.
Ông Nguyễn Văn Hiệp, nguyên Phó giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho rằng, trong khi việc bán đấu giá nhà tái định cư khó khăn, thành phố cần có giải pháp mới cho những căn hộ tái định cư còn bỏ hoang này. Chẳng hạn có thể cho doanh nghiệp đấu giá thuê lại để phát triển hệ thống nhà cho thuê, bởi theo khảo sát của Viện Nghiên cứu phát triển TP. Hồ Chí Minh, gần 100.000 hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố hiện có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020. “Hàng ngàn hộ dân đang phải sống trong các khu nhà trọ xập xệ, tồi tàn, thành phố có thể khai thác các căn tái định cư này bằng cách giao cho doanh nghiệp để họ kinh doanh theo hình thức cho thuê nhà giá rẻ”, ông Nguyễn Văn Hiệp phân tích.
Trước đó, Kiểm toán Nhà nước đã công bố “Báo cáo kiểm toán hoạt động đầu tư xây dựng, mua nhà, đất phục vụ tái định cư và công tác quản lý, bố trí quỹ nhà, đất tái định cư giai đoạn 2016-2020 của TP. Hồ Chí Minh”. Cơ quan kiểm toán cho rằng với hơn một nửa số lượng quỹ nhà/đất tái định cư dôi dư, TP. Hồ Chí Minh đang lãng phí hàng ngàn tỉ đồng.
