Một số đơn vị nghiên cứu thị trường vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản Đà Nẵng, trong đó ghi nhận tình hình hoạt động trầm lắng của thị trường căn hộ nghỉ dưỡng (condotel).
Từ đó, nhiều nhà đầu tư đã đặt ra câu hỏi rằng liệu diễn biến tại các thị trường khác có tương tự như thị trường Đà Nẵng. Và nhà đầu tư phải ứng xử ra sao đối với phân khúc condotel trong thời điểm này.
Theo nhà phân tích thị trường bất động sản Savills, sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch kéo theo nhu cầu lưu trú lớn khiến cho một số địa phương có bờ biển đẹp như Đà Nẵng, Nha Trang trở thành địa điểm hấp dẫn đối với các nhà phát triển và nhà đầu tư về sản phẩm bất động sản du lịch, đặc biệt là condotel.
Nổi bật trong số các địa phương này là Khánh Hòa, tính đến tháng 6-2019 có 13.000 căn condotel đã được chào bán trên thị trường.
Tuy nhiên, trong một năm qua, thị trường căn hộ nghỉ dưỡng khá trầm lắng với việc không có dự án mới và nhiều dự án bị chậm tiến độ mở bán trong khi có rất nhiều dự án bị rút ra khỏi thị trường hoặc kéo dài thời gian thực hiện do vướng mắc pháp lý.
Nguyên nhân là do khung pháp lý dành cho các dự án căn hộ nghỉ dưỡng vẫn đang được Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản (thuộc Bộ Xây dựng) nghiên cứu và soạn thảo.
Điều này khiến cho nhiều dự án tương lai khó khăn trong việc xúc tiến giấy phép đầu tư. Ngoài ra, tại một số tỉnh, công tác đấu thầu dự án và thanh tra xây dựng đang được siết chặt nhằm kiểm soát tình trạng xây dựng không đúng pháp luật và quy hoạch.
Do đó, trong sáu tháng đầu năm 2019, nhiều địa phương không có dự án mới nào được mở bán trên thị trường. Nguồn cung hạn chế trong khi tâm lý người mua ngày càng cẩn trọng kéo theo lượng giao dịch trong nửa đầu năm nay suy yếu.
Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills TP.HCM, cho rằng việc thị trường condotel tại Nha Trang, Đà Nẵng chững lại cũng là xảy ra tại các thành phố biển khác. Tuy nhiên, đây không hẳn là một bước lùi của thị trường mà thậm chí có thể được xem là một bước tiến.
Bước tiến ở đây, theo Savills, không nhận định trên lượng bán mà dành sự quan tâm nhiều hơn đến tính minh bạch và chất lượng sản phẩm trong thời gian tới.
Sau một thời kỳ phát triển quá nóng, rõ ràng căn hộ nghỉ dưỡng đã bộc lộ một số thiếu sót trong quản lý và pháp lý, điều đang được các cơ quan có thẩm quyền rất quan tâm và tiến hành hoàn thiện. Tất cả cuối cùng vẫn nhằm đến mục đích bảo vệ người mua và nâng cao sự an toàn của kênh đầu tư này.
Về phía các chủ đầu tư, đây là khoảng dừng cần thiết để có thể nhìn lại và đánh giá những thành công và hạn chế của các dự án đã phát triển trong thời gian qua, từ đó hoàn thiện sản phẩm và pháp lý để có thể thu hút và tiếp tục nâng cao niềm tin của người mua. Thị trường tương lai do đó đang được trông đợi sẽ ngày càng minh bạch và chuyên nghiệp hơn.
Người mua căn hộ nghỉ dưỡng chủ yếu hướng đến đầu tư cho thuê bên cạnh việc phục vụ cho nghỉ dưỡng ngắn ngày trong năm.
Để thu hút khách mua, các chủ đầu tư phát triển căn hộ nghỉ dưỡng đa số cung cấp chương trình cam kết lợi nhuận cho thuê trong thời hạn cố định với tỷ suất lợi nhuận cho thuê cao hơn kênh đầu tư bằng gởi tiết kiệm ngân hàng và ổn định hơn kênh đầu tư dự trữ vàng.
Tuy nhiên, người mua cần lưu ý kiểm tra thông tin pháp lý dự án, uy tín chủ đầu tư/ nhà điều hành cũng như phương thức thực hiện cam kết cho thuê để giảm thiểu rủi ro khi đầu tư vào loại hình bất động sản này.
Với tiêu chuẩn phát triển và vận hành tương đương các khách sạn bốn và năm sao, chương trình vận hành cho thuê của các dự án căn hộ nghỉ dưỡng với nhà điều hành quốc tế được đánh giá là khả quan.
Theo số liệu ghi nhận của Savills trong nửa đầu năm 2019, công suất hoạt động trung bình của phân khúc khách sạn bốn và năm sao là khoảng xấp xỉ 60%.
So với nhiều khách sạn nội địa, các khách sạn do nhà điều hành quốc tế thường có giá bán phòng cao hơn từ 20 – 30% và công suất hoạt động hơn khoảng 5 – 20%. Nhà đầu tư có thể cân nhắc các yếu tố này khi rót tiền vào phân khúc sản phẩm này.
Bên cạnh đó, theo bà Trang, mô hình condotel không chỉ nằm ở khu vực ven biển và hải đảo mà có thể nằm ngay trên những khu vực núi cao cũng mang tính hấp dẫn, nhiều tiềm năng như Nha Trang, Phú Quốc, Hạ Long, Sa Pa…
Bởi các cơ quan quản lý chuyên ngành định hướng phát triển du lịch là kinh tế mũi nhọn, tốc độ tăng trưởng hằng năm không thấp hơn 16% nên việc phát triển các khu du lịch nghỉ dưỡng là cần thiết.
Do đó, trong tương lai, sản phẩm bất động sản du lịch nghỉ dưỡng sẽ không chỉ phát triển theo hướng địa bàn mà còn có xu hướng đa dạng hóa loại hình sản phẩm.
Các khu vực phát triển nghỉ dưỡng không nên chỉ đơn giản là du lịch đơn thuần mà còn cần phát triển nhiều loại hình khác như du lịch sân golf, du lịch mua sắm, du lịch tâm linh, bất động sản hưu trí… Nếu biết cách khai thác và điều chỉnh các quy định cho phù hợp hơn với tình hình phát triển kinh tế thì các địa phương có tiềm năng du lịch hoàn toàn có thể phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng.
Trong khi đó, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cũng chỉ ra lý do khiến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang phải đối mặt với tình trạng nguồn cung sụt giảm và lượng giao dịch hạn chế trong năm nay.
Ông Nam đưa ra bốn nguyên nhân của vấn đề này. Thứ nhất, pháp lý cho các căn hộ condotel (loại hình chủ yếu của phân khúc nghỉ dưỡng) chưa được tháo gỡ. Thứ hai, ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư bất động sản khiến dòng vốn vào bất động sản nghỉ dưỡng sụt giảm. Thứ ba, năng lực phát triển vận hành dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đang bị hạn chế. Thứ tư, giá của sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng bị đẩy lên quá cao trong những năm vừa qua.
