Những tín hiệu lạc quan bắt đầu xuất hiện, đà giảm giá có dấu hiệu ngưng, thanh khoản tăng lên ở một vài phân khúc…
Tiếp tục những chính sách có lợi cho kinh doanh bất động sản
Theo Bộ Tài chính, để kích cầu và hỗ trợ thị trường bất động sản, Chính phủ đã báo cáo với Ủy ban Thường vụ Quốc hội về phương án từ ngày 1-7-2013 đến 30-6-2014 sẽ giảm 50% thuế giá trị gia tăng với hoạt động kinh doanh nhà ở xã hội và 30% thuế giá trị gia tăng với hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ có diện tích dưới 70m² và giá bán dưới 15 triệu đồng/m², thu nhập từ đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội sẽ chịu mức thuế thu nhập doanh nghiệp 10%. Ngoài ra, Viện Kinh tế xây dựng thuộc Bộ Xây dựng cũng đưa ra một số kiến nghị, trong đó có việc xem xét huy động vốn từ trái phiếu công trình để tập trung đầu tư vào cơ sở hạ tầng nhằm giải quyết tồn kho của các doanh nghiệp. Cùng với đó là tiếp tục gia hạn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế giá trị gia tăng cho các doanh nghiệp đầu tư – kinh doanh (bán, cho thuê, cho thuê mua) nhà ở; doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ thanh toán tiền bán hàng trong thời gian tối đa 24 tháng; giảm thuế suất thuế giá trị gia tăng đầu ra đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà ở xã hội xuống còn 5% để người mua nhà được hưởng lợi và tạo điều kiện cho doanh nghiệp giảm giá bán…
Trên thị trường, chỉ phân khúc căn hộ cao cấp là còn có thể giảm giá nhiều
Hai thành phố lớn nhất nước cũng đã có những hướng đi cụ thể nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Hà Nội cho biết sẽ mua lại một số lượng căn hộ thương mại tồn đọng làm nhà tái định cư, tiêu chí xét mua lại là các dự án nhà ở thương mại phải có giá trong khoảng 15-17 triệu đồng/m2, diện tích dưới 70m2. Thành phố này sẽ ban hành và công khai trên báo chí các tiêu chí mua như phù hợp với quy hoạch, phù hợp cơ cấu căn hộ phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng… để các doanh nghiệp có số căn hộ muốn bán biết và đăng ký. Sau đó, sẽ thực hiện việc thẩm định giá theo giá thị trường để mua và giới thiệu người dân đến mua, sao cho doanh nghiệp vẫn có lãi.
Còn tại TP.HCM, chính quyền cũng tập trung giải quyết tồn kho bất động sản ngay trong năm nay, cụ thể là không bỏ tiền ngân sách ra mua nhà ở xã hội cho các doanh nghiệp mà căn cứ các đối tượng được mua nhà ở xã hội đã được hội đồng nhà ở xã hội quận huyện, thành phố xét duyệt, trên cơ sở đó tổ chức việc ký kết hợp đồng trực tiếp giữa chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được lựa chọn với các đối tượng được mua nhà ở xã hội. TP.HCM hiện có khoảng 15 ngàn căn hộ thương mại tồn kho, trên 60% trong số đó có diện tích trên 70m2, không đủ điều kiện để chuyển đổi thành nhà ở xã hội. Nếu chia nhỏ căn hộ thì một số trường hợp không chia nhỏ được hoặc không đảm bảo các tiêu chuẩn kỹ thuật và chi phí bỏ ra để cải tạo, chia tách căn hộ sẽ khiến giá thành căn hộ tăng lên. Giải pháp được Sở Xây dựng TP.HCM đưa ra là với những căn hộ lớn thì phần diện tích 70m2 trở xuống được tính theo giá nhà ở xã hội, còn phần diện tích từ 71m2 trở lên được tính bằng giá bán, thuê, thuê mua nhà ở xã hội cộng thêm tiền sử dụng đất. Tất cả chỉ để có lợi nhất cho người mua nhà cũng như doanh nghiệp bất động sản.
Giai đoạn của “nhu cầu thực, giá thực”
Một số chuyên gia kinh tế cho rằng việc Nhà nước hỗ trợ hay can thiệp vào một thị trường trong giai đoạn khủng hoảng có thể kéo dài sự hồi phục thực sự của thị trường. Tuy nhiên, thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến nhiều lĩnh vực khác, nên để cho thị trường tự điều chỉnh, “rơi tự do” có thể gây ra những hệ lụy. Sự can thiệp về chính sách của Nhà nước, dù ít dù nhiều, cũng là cần thiết, để thị trường “rơi” một cách an toàn hơn, không gây nên tâm lý bất an. Chỉ có điều, một khi đã quyết định hỗ trợ thì các cơ quan chức năng cần kiểm soát được dòng tiền để sự hỗ trợ ấy đúng trọng điểm và đối tượng.
Có người đặt câu hỏi, nếu Nhà nước để thị trường tự điều chỉnh, thì giá bất động sản sau vài năm có thể giảm 30 – 50% so với hiện nay, theo nhận định của chuyên gia kinh tế Alan Phan hay không? Một chủ doanh nghiệp bất động sản tên tuổi trong một cuộc trả lời phỏng vấn mới đây khẳng định rằng giá căn hộ ở TP.HCM khó thể giảm được nữa chứ đừng nói là giảm đến mấy chục phần trăm. Lý do là giá bán căn hộ ở TP.HCM đã ở mức thấp nhất có thể và với giá thành các nguyên vật liệu xây dựng, nhân công như hiện nay, doanh nghiệp sẽ lỗ nếu bán với giá thấp hơn bây giờ. Nghĩa là, ngoại trừ những căn hộ cao cấp là còn có dư địa để giảm giá do mức lợi nhuận cao, các phân khúc khác rất khó có chuyện giảm giá nhiều hơn nữa.
Theo nhận định của các công ty nghiên cứu thị trường, sau khi đã giảm giá trong năm 2012, thị trường căn hộ quý đầu năm nay có mức giảm khoảng 5 – 10% so với cuối năm ngoái, tốc độ giảm giá bán thứ cấp đã chậm lại với mức giảm lớn nhất chỉ ở mức 5%. Chỉ có các căn hộ tồn đọng là được chào bán với mức giá giảm sâu so với thời điểm mới mở bán, đặc biệt là với phân khúc bất động sản cao cấp, do phân khúc này tính thanh khoản kém nhất. Xu hướng đầu tư vào phân khúc nhà giá rẻ để hưởng cơ chế ưu đãi từ Chính phủ vẫn đang diễn ra. Hà Nội đã có 15 dự án nhà ở thương mại chuyển sang nhà ở xã hội, còn tại TP.HCM các dự án nhà ở có giá dưới 12 triệu đồng/m2 cũng được chuyển sang nhà xã hội. Ước tính nếu doanh nghiệp được hưởng những ưu đãi như miễn tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp chỉ tính 10%, miễn thuế VAT, lãi vay 6%/năm,… thì giá thành mỗi mét vuông xây dựng có thể giảm khoảng 5 triệu đồng. Cùng với chính sách cho vay ưu đãi, việc giá căn hộ có thể giảm như vậy sẽ giúp tăng tính thanh khoản cho phân khúc này, nếu những chất lượng công trình đáp ứng được nhu cầu của người mua.
Tại thị trường sơ cấp, tuyệt đại đa số căn hộ chào bán mới có giá dưới 21 triệu đồng/m2. Đây là minh chứng cho nhận định các chủ đầu tư giai đoạn hiện nay chỉ tung ra những sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, bởi mới một năm về trước, khoảng một phần tư số căn hộ mới chào bán dưới mức giá này mà thôi. Có thể nói so với giá bán nhà ở xã hội ở mức 11-12 triệu đồng/m2 thì giá nhà ở thương mại hiện nay đúng là khó giảm nữa. Theo nhận định chung, thị trường bất động sản hiện không quá phụ thuộc vào việc giảm giá, tiến độ thanh toán hay các hình thức khuyến mãi của chủ đầu tư, mà phụ thuộc vào tâm lý của người mua. Một khi có niềm tin vào chủ đầu tư về chất lượng cũng như tiến độ bàn giao căn hộ, người mua sẽ quyết định mua sản phẩm mà mình mong muốn.
Phong Vân – Hải An
