Thời gian gần đây, liên tục có những thông tin về rủi ro, tranh chấp giữa người mua và người bán (chủ đầu tư) trên thị trường bất động sản. Chẳng hạn, có thể kể đến việc hàng loạt doanh nghiệp dầu khí phải thoái vốn ngoài ngành (Công ty cổ phần Bất động sản Xây lắp Dầu khí Việt Nam – PVCLand bị phong tỏa tài sản, dự án Hanoi Time Tower của Công ty cổ phần Dịch vụ cao cấp Dầu khí – PVR dự kiến bàn giao năm 2013, nhưng tới nay dự án vẫn còn dang dở…), hay một số dự án ở TP.HCM vẫn “đóng băng” từ nhiều năm qua…
Trong những trường hợp chủ đầu tư chây ỳ, không bàn giao căn hộ, đa phần các hợp đồng mua bán đều ký trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực (1-7-2015), nên người mua ở vào thế yếu, do dự án không được ngân hàng bảo lãnh, không có ai chịu trách nhiệm hoàn lại tiền cho nhà đầu tư. Nhưng kể cả khi người mua căn hộ được chủ đầu tư tuyên bố là “có ngân hàng bảo lãnh” theo đúng luật, khả năng rủi ro vẫn còn. Đó là khi chủ đầu tư cố tình lừa dối khách hàng, hoặc quá trình “đáo tụng đình” khiến cho người mua phải mất quá nhiều thời gian, công sức, tiền bạc. Nghĩa là, để tránh rủi ro, nhà đầu tư phải trang bị đủ kiến thức nhằm bảo vệ mình, song song với việc lựa chọn chủ đầu tư có uy tín cao trên thị trường.
Chúng ta đều biết, trong lĩnh vực bất động sản, chỉ cần một trục trặc nhỏ như thế, cũng có thể khiến người mua nhà và người đầu tư bất động sản lâm vào tình cảnh điêu đứng, bởi không chỉ bị chôn vốn mà còn bị lỡ dở hàng loạt kế hoạch đầu tư quan trọng khác trong năm. Mà đó chỉ là rủi ro đối với một bất động sản cụ thể, nếu bạn là nhà đầu tư có nhiều sản phẩm bất động sản khác nhau, rủi ro sẽ tăng theo cấp số nhân! Câu hỏi được đặt ra, là làm sao và làm cách nào để hạn chế những rủi ro đáng tiếc có thể xảy ra trong đầu tư bất động sản? Mới đây, website chuyên về bất động sản Bankrate.com đã tổng hợp bốn lời khuyên hữu ích dành cho những nhà đầu tư bất động sản và những người mua nhà, nhằm tránh những rủi ro đáng tiếc có thể xảy đến trong tương lai.
Lập kế hoạch cụ thể từ trước
Theo Andy Heller, một nhà đầu tư bất động sản nổi tiếng ở Atlanta, thì thiếu một kế hoạch chi tiết từ đầu là rủi ro lớn nhất mà các nhà đầu tư bất động sản thường gặp phải.
“Nhiều nhà đầu tư mua một ngôi nhà vì họ nghĩ rằng họ có một hợp đồng tốt, rồi sau đó mới cố gắng tìm hiểu xem phải làm gì với ngôi nhà đó. Đây thực ra là một tư duy ngược. Theo đó, trước tiên, họ phải tìm ra kế hoạch cho mình trước, sau đó mới đi tìm một ngôi nhà hay bất động sản phù hợp với kế hoạch đó. Hãy luôn nhớ, phải chọn mô hình đầu tư trước khi đi tìm tài sản để phù hợp với mô hình đó”.
Còn với Doug Crowe, nhà đầu tư và là diễn giả nổi tiếng trong lĩnh vực bất động sản ở Chicago, hầu hết mọi người đều nhìn vào bất động sản như một giao dịch thay vì là một chiến lược đầu tư, kế hoạch đầu tư, và điều này thực ra rất nguy hiểm.
“Hầu hết mọi người đều yêu thích bất động sản. Tuy nhiên, khi đầu tư, họ cứ nghĩ đó chỉ là những con số trong tài khoản của họ và trong những hợp đồng mua bán. Nhưng bạn phải hiểu rằng, con số mãi chỉ là con số, và một giao dịch tốt không có nghĩa là bạn sẽ thành công sau cùng, nếu như bạn thiếu một chiến lược, một kế hoạch đầu tư dài hạn và cụ thể.
Có một mạng lưới thông tin đáng tin cậy
Theo Bankrate.com, rủi ro lớn tiếp theo mà nhà đầu tư bất động sản hay gặp, đó là họ quá đơn độc trong đầu tư. Theo đó, chìa khóa giúp nhà đầu tư sớm thành công là phải xây dựng được cho mình một đội ngũ chuyên gia phù hợp và đáng tin cậy. Ít nhất, họ cần có mối quan hệ tốt với một đại lý bất động sản, một thẩm định viên và một luật sư chuyên nghiệp. Bởi đây là những người sẽ cung cấp toàn bộ thông tin hữu ích cho một nhà đầu tư từ khi tiếp cận bất động sản cho tới khi chính thức sở hữu nó, tránh cho nhà đầu tư rơi vào trường hợp mua hớ hoặc bị lừa gạt.
Ngoài ra, nếu nhà đầu tư tập trung vào bất động sản cho thuê, thì trong danh mục “tu sửa và bảo dưỡng” họ cũng nên có một đội ngũ gồm nhà thiết kế, thợ sửa ống nước, thợ điện, dịch vụ bảo trì… Thoạt nghe có vẻ khá vô lý, nhưng theo Bankrate.com, công việc đầu tư cũng như một công việc kinh doanh, và người giám đốc điều hành không nên tốn quá nhiều thời gian cũng như công sức để làm tất cả mọi việc, từ cố định vòi nước bị rò rỉ, sửa quạt trần cho đến thu hút khách hàng tới thuê nhà. Trừ khi nguồn lực của nhà đầu tư đó đang ở mức cạn kiệt và phải thắt lưng buộc bụng.
Luôn giữ dòng tiền ổn định
Bất động sản có tính thanh khoản khá kém, vì thế, hãy giữ cho dòng tiền thật ổn định. Nếu chiến lược đầu tư bất động sản của bạn là mua, sau đó cho nhiều người thuê lại, thì bạn cần có đủ tiền mặt để chi trả cho những chi phí như phí bảo trì, sửa chữa hư hỏng… Davies Yemitan, một chuyên gia đầu tư bất động sản người Mỹ, cho rằng: “Việc cho thuê không phải dễ dàng. Thông thường, những nhà đầu tư phải mất khoảng ba tới bốn tháng mới có thể hoàn toàn cho thuê được hết số lượng bất động sản họ dự tính ban đầu. Trong khi đó, không ngày nào là nhà đầu tư không phải trả tiền thuế, tiền bảo hiểm, chi phí quảng cáo… Vì thế, nếu nhà đầu tư không có dòng tiền đủ hay không thể dự trù được dòng tiền cần thiết, thì vụ đầu tư bất động sản của họ sẽ nhanh chóng trở thành thảm họa”.
Đừng để bị dồn vào thế chân tường
Rủi ro cuối cùng Bankrate.com chỉ ra, đó là nhiều người mua một bất động sản và bị mắc kẹt với nó bởi vì họ chỉ có một lối thoát duy nhất, một kế hoạch duy nhất để thực hiện. Giả dụ nhà đầu tư chỉ có một kế hoạch, là sẽ bán bất động sản hoặc sẽ cho thuê nó. Nhưng khi nhà đầu tư không bán được, hoặc họ không thể cho thuê được, thì điều gì sẽ xảy ra?
Vì thế, việc luôn luôn có ít nhất là hai, tốt nhất là ba kế hoạch khác nhau, sẽ là cách giúp nhà đầu tư tránh khỏi tình trạng bị dồn vào chân tường. Ví dụ, nếu nhà đầu tư mua một ngôi nhà với kế hoạch A là để khôi phục ngôi nhà, sau đó bán lại nó, thì kế hoạch B có thể là giữ lại ngôi nhà và cho thuê để bù đắp chi phí, còn kế hoạch C, là bán cho một nhà đầu tư khác ở mức giá nhỉnh hơn hoặc thấp hơn một chút so với giá thị trường, với hy vọng vẫn sẽ kiếm được lợi nhuận, hoặc ít nhất sẽ cắt giảm các khoản lỗ kịp thời, bảo toàn được số tiền bỏ ra ban đầu…
Tóm lại, đừng bao giờ bị động trước mọi vấn đề. Vì trong đầu tư bất động sản, chỉ một sai sót bạn cũng sẽ phải trả một cái giá rất đắt cho kế hoạch tài chính của mình sau này.
- Thành Việt
