Những ngày đầu tháng 4, khi các đơn vị nghiên cứu thị trường công bố những nét chính về thị trường bất động sản quý I, điều mà các chuyên gia dự báo về một năm không dễ dàng cho thị trường bất động sản do sự tác động từ chính sách – bắt đầu “siết” lại của các nhà quản lý – đã được thể hiện. Dù vẫn có sự chênh lệch về số liệu căn hộ bán được giữa các đơn vị công bố, nhưng nhìn chung các thống kê đều chỉ ra rằng thị trường bất động sản cả nước có sự tăng trưởng mạnh ở các chỉ số nguồn cung và giá bán, nhưng lượng giao dịch thành công có dấu hiệu chững lại.
Doanh nghiệp phải tính lại kế hoạch kinh doanh
Bên cạnh những yếu tố tự thân của thị trường, rõ ràng những tác động từ chính sách như luật mới được sửa đổi theo hướng minh bạch và lành mạnh hóa thị trường, đội ngũ môi giới và sàn bất động sản được quản lý chặt chẽ hơn, gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng sắp hoàn thành sứ mạng, đặc biệt là việc sửa đổi Thông tư 36 về cấp tín dụng bất động sản… có ảnh hưởng không nhỏ đến giá cả bất động sản cũng như cung – cầu trên thị trường. Việc siết chặt sẽ giúp nhà quản lý kiểm soát tốt rủi ro cũng như trong hệ thống ngân hàng, nhưng cũng gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư, nhà đầu tư cho thuê và người mua nhà có vay tiền, bởi kênh tín dụng ngân hàng vẫn là rất quan trọng. Ảnh hưởng của Thông tư 36 sẽ ra sao đối với chủ đầu tư, nhà đầu tư cho thuê và họ sẽ phải làm gì để vượt qua những thách thức này?
Cần nhìn nhận rằng trong năm 2015, qua số liệu thị trường được công bố, phân khúc giao dịch tăng nhiều nhất so với trước là các căn hộ 1-2 phòng ngủ và lượng bất động sản được cho là khan hiếm nằm trong phân khúc dưới 1 tỉ đồng. Như vậy, người mua chủ yếu là những người thu nhập ổn định và bất động sản nhà ở giao dịch chủ yếu là các căn hộ hình thành trong tương lai. Trong khi đó năm 2016, thị trường chịu ảnh hưởng nhiều bởi Thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó việc sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn bị thu hẹp, sẽ tác động lớn đến thị trường nhà ở qua hai khía cạnh chủ yếu.
Thứ nhất, những khách hàng chưa có nhà ở tại TP.HCM chủ yếu là những người lao động, có ưu thế là thu nhập ổn định nên giải pháp mua nhà hình thành trong tương lai và trả góp qua ngân hàng sẽ giúp họ dễ dàng hơn trong thanh toán. Điều này sẽ làm giảm một lượng khách hàng đáng kể của thị trường. Lượng người mua giảm sẽ khiến các chủ đầu tư phải tính toán lại kế hoạch phát triển dự án của họ. Trong đó, có thể có bài toán tăng khả năng ra quyết định của khách hàng bằng các cách thức khuyến mãi và chế độưu đãi. Với xu hướng này, sự đa dạng và tăng thêm chính sách dịch vụ khách hàng và quyền lợi của người mua trả ngay sẽ tăng thêm. Thị trường sẽ là sự cạnh tranh của các hình thức marketing và khuyến mãi. Nói chung, lợi thế đang thuộc về các chủ đầu tư và người bán có thương hiệu, uy tín. Những tranh chấp gần đây giữa chủ đầu tư và người mua nhà, mà “đình đám” nhất là vụ ca sĩ Thu Minh và chủ đầu tư dự án Léman Luxury Apartments, là hồi chuông cảnh báo dành cho các chủ đầu tư trong việc phải giữ đúng cam kết về chất lượng, tiến độ xây dựng với khách hàng.
Thứ hai là những ảnh hưởng đến các nhà môi giới và chương trình nhà ở có giá thấp. Lượng người mua năm 2015, được phân tích là có tác động không nhỏ của gói 30 ngàn tỉ đồng. Tuy nhiên do Thông tư 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước sẽ kết thúc giải ngân vào ngày 31-5-2016, nghĩa là thêm một kênh bán hàng của người bán sẽ giảm. Như vậy, trong năm 2016 thị trường bất động sản TP.HCM sẽ đón nhận những thách thức lớn từ các chính sách điều tiết của nhà hoạch định. Người bán trên thị trường sẽ phải suy nghĩ và làm việc tập trung hơn và có nhiều giải pháp marketing để thu hút khách hàng, nhằm vượt qua thách thức này.
Riêng với lĩnh vực nhà cho thuê, từ năm ngoái thị trường cho thuê đã xuất hiện khá nhiều bất động sản cho người lao động thuê theo tháng tại các khu vực phía đông và phía nam thành phố. Các dự án bất động sản cho thuê sáu năm, 49 năm như officetel, shophouse… ra đời, cho thấy đã có sự đa dạng về sản phẩm trên thị trường cho thuê. Ngoài ra, sự hình thành phố đi bộ và sự phát triển khá đa dạng của các hình thức giải trí, vui chơi và các chuỗi franchise giúp thị trường cho thuê mặt bằng tăng tốc. Tác động của Nghị định 36 và Thông tư 11, vì vậy, có thể khiến thị trường nhà cho thuê có thêm cơ hội để phát triển.
Những sự chuyển hướng tích cực
Năm ngoái, thị trường bất động sản TP.HCM đã có sự tăng trưởng rất mạnh trên tất cả các phân khúc, quy mô tăng gần gấp đôi so với năm 2014, trong đó phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư tăng trưởng khá mạnh, còn phân khúc nhà ở thương mại loại căn hộ 1-2 phòng ngủ, có giá bán vừa túi tiền (trên dưới 1 tỉ đồng/căn hộ) vẫn là phân khúc phát triển bền vững, trụ cột của thị trường, đáp ứng nhu cầu thực của phần lớn người mua nhà. Phân khúc bất động sản cao cấp có sự tăng trưởng lớn nhất, tập trung vào khu nam và khu đông thành phố. Bên cạnh các dự án căn hộ cho thuê dài hạn, lần đầu tiên có dự án 125 căn hộ mini 19m2, cho thuê với giá dưới 2 triệu/tháng đáp ứng nhu cầu của người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Rất nhiều dự án bất động sản “ăn theo” các khu vực mà Nhà nước đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng giao thông đô thị và liên vùng.
Hiện thị trường bất động sản đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng nhưng chưa bền vững. Sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản chỉ có thể đạt được khi giải quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị, người nhập cư. Cuối năm 2015, nhiều cơ quan công chứng từ chối công chứng các hợp đồng giao dịch thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với lý do chưa có hướng dẫn của Bộ chủ quản. Tháng 1-2016, Ngân hàng Nhà nước công bố dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng hạn chế tín dụng vào thị trường bất động sản và nâng hệ số rủi ro trong kinh doanh bất động sản, đã phát đi thông điệp mạnh mẽ đến các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, trước hết là các chủ đầu tư dự án, các ngân hàng thương mại, các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đều phải tự điều chỉnh và tái cấu trúc đầu tư, kinh doanh để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh; từ giữa tháng 2-2016, nhiều ngân hàng thương mại đã nâng lãi suất huy động tiết kiệm trung hạn lên đến hơn 8%/năm có thể dẫn đến lãi suất cho vay tăng trong năm 2016. Từ những số liệu được công bố về thị trường bất động sản quý I-2016, có thể dự báo thị trường bất động sản năm nay sẽ có sự chuyển hướng tích cực, đầu tư nhiều hơn vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ, có giá bán vừa túi tiền, cũng như sự gia tăng đầu tư vào bất động sản công nghiệp, văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ để đón đầu hội nhập.
Sẽ luôn có thách thức cho những nhà kinh doanh và phát triển dự án bất động sản và nhìn nhận chúng là cơ hội hay thách thức còn tùy thuộc vào việc vận hành và chiến lược phát triển dự án để thích ứng với các thay đổi của doanh nghiệp.
Đức Nhân (DNSGCT)
