Có nhiều âu lo về chất lượng tăng trưởng kinh tế khi hoạt động bất động sản (BĐS) thu hút đồng vốn quá cao, cũng như giá trị và tài sản liên quan BĐS thế chấp ở ngân hàng quá lớn.
Tại TP. Hồ Chí Minh, báo cáo tình hình kinh tế – xã hội trong bốn tháng đầu năm cho thấy lĩnh vực BĐS đang thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước cao nhất, trong khi tiền đổ vào công nghiệp sản xuất, chế biến, chế tạo khiêm tốn.
Cụ thể, tổng vốn đăng ký và bổ sung của doanh nghiệp trong nước là 270.963 tỉ đồng, bằng 96,1% so với cùng kỳ. Con số này gồm 13.094 doanh nghiệp được cấp mới, với 211.691 tỉ đồng, và điều chỉnh tăng vốn 59.272 tỉ đồng.
Xét về lượng vốn đăng ký, BĐS chiếm tỷ trọng cao nhất (32,7%). Tiếp theo là bán buôn và bán lẻ, sửa chữa ôtô, xe máy và xe có động cơ khác (17%) trong khi chế biến, chế tạo không thuộc nhóm được nhắc đến.
Tiền từ nước ngoài đổ vào TP. Hồ Chí Minh cũng tương tự, bốn tháng đầu năm, 363 dự án thu hút tổng vốn đầu tư 351,66 triệu USD, trong đó BĐS chiếm đến 46,8%, còn chế biến, chế tạo chỉ bằng 1/10, chiếm 6,7%.
Cùng với đó, có 1.320 trường hợp nhà đầu tư nước ngoài góp vốn, mua cổ phần, mua lại phần vốn góp của doanh nghiệp trong nước, giá trị 1,83 tỉ USD.
Ở hình thức đầu tư này, kinh doanh BĐS cũng chiếm lượng vốn cao nhất, đến 24%, trong khi công nghiệp chế biến, chế tạo chiếm 13,2%.
Chủ tịch Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh Nguyễn Thành Phong trong phiên họp tuần qua cho rằng, việc tập trung vốn vào BĐS đặt ra vấn đề cần suy nghĩ về chất lượng tăng trưởng và mục tiêu tăng trưởng bền vững.
Về mặt vốn, kinh doanh BĐS đang chiếm tỷ lệ cao, nhưng nếu muốn thúc đẩy tăng trưởng bền vững thì trong cơ cấu phải tập trung phát triển chế biến, chế tạo.
Theo ông, công nghiệp chế biến, chế tạo còn rất nhiều tiềm năng. Đơn cử như ngành chế biến thực phẩm đang còn sơ khai, trong khi thành phố về mặt địa lý lại gắn với vùng nông sản lớn là miền Đông và miền Tây Nam bộ.
Ông Nguyễn Thành Phong giao Sở Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với Sở Công thương TP. Hồ Chí Minh chủ động tìm nhà đầu tư lớn chứ không thể thụ động ngồi chờ.
Trên phạm vi toàn quốc, tình hình đầu tư BĐS cũng đáng báo động. Thực tế cho thấy tại nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đặc biệt là các doanh nghiệp thực hiện các dự án BT, BOT, nguồn vốn của doanh nghiệp đang bị phụ thuộc lớn vào vốn vay từ ngân hàng.
Mặt khác, không ít ngân hàng cũng lâm vào cảnh phải rao bán BĐS nhằm thu hồi lại phần tín dụng đã cấp. Chẳng hạn Công ty cổ phần Thuận Thảo (GTT) nổi lên trong giai đoạn 2009-2010, trong thời kỳ hoàng kim này, ngoài việc tăng vốn thần tốc, GTT không ngại vay tiền ngân hàng để đầu tư vào các dự án BĐS, đầu tư xe cộ vận tải… Do đầu tư BĐS dàn trải, tới năm 2014, GTT bắt đầu thua lỗ triền miên cho đến nay.
Hoặc như Công ty cổ phần Tasco (HUT) – đơn vị được biết đến với các dự án BOT lớn cũng có giá trị nợ vay chiếm trên 50% nguồn vốn. Hết quý I-2019, tổng giá trị vay và nợ thuê tài chính của HUT ở mức 5.508 tỉ đồng, trong đó 5.438 tỉ là nợ vay dài hạn.
Hiện nợ phải trả của HUT chiếm 7.651 tỉ đồng, tương ứng 70% tổng nguồn vốn doanh nghiệp. Một doanh nghiệp BOT mới chào sàn chứng khoán hồi tháng 2 vừa qua là Công ty cổ phần BOT Cầu Thái Hà cũng có dư nợ ngân hàng khá lớn so với quy mô doanh nghiệp.
Thống kê từ 23 ngân hàng thương mại cổ phần tính đến cuối năm 2018, có 5,7 triệu tỉ đồng giá trị BĐS và tài sản liên quan đến BĐS đang được thế chấp tại các ngân hàng này, tăng 22,2% so với năm 2017.
Con số này cũng tương ứng chiếm 57,4% tổng giá trị tài sản thế chấp theo mệnh giá đang được các bên đi vay thế chấp tại các ngân hàng. Đây chỉ là giá trị sổ sách của các tài sản, không phản ánh hết giá trị thực tế của khối BĐS này.
BĐS vẫn là loại hình tài sản thế chấp được ưa thích đối với các ngân hàng. Tuy không có chi tiết về đối tượng thế chấp cũng như mục đích vay vốn của khối BĐS thế chấp trên, song đối với thị trường BĐS, hầu hết các dự án đều được “gửi” ở ngân hàng nhằm đảm bảo cho khoản vay xây dựng, đầu tư của chủ đầu tư.
Trong báo cáo gửi Quốc hội mới đây, Ngân hàng Nhà nước cho biết việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS còn nhiều tiềm ẩn rủi ro đối với ngân hàng.
Nguyên nhân là do quy định pháp luật đối với thị trường BĐS còn nhiều bất cập, đặc biệt là các quy định điều chỉnh đối với một số loại hình BĐS mới.
Những thông tin như vậy phù hợp với dự báo cách đây nửa năm cho thấy thị trường BĐS năm 2019 sẽ đối mặt với nhiều khó khăn, trong đó có việc siết tín dụng chảy vào BĐS.
Theo dự báo của các chuyên gia kinh tế, thị trường BĐS năm 2019 sẽ chứng kiến giao dịch suy giảm mạnh, chỉ những BĐS có dòng thu ổn định từ nhu cầu ở và kinh doanh mới cầm cự tạm ổn.
Trong giai đoạn từ 2014-2018, thị trường vốn có sự đa dạng hơn, đặc biệt xuất hiện dòng vốn của nhà đầu tư nước ngoài (FDI). Nói đúng hơn, dòng vốn FDI đã xuất hiện từ những năm trước đó nhưng ở dạng “vốn mồi”, chỉ có những công ty BĐS nước ngoài tham gia thị trường rồi đưa vào một phần vốn, sau đó vay ngân hàng để làm dự án chứ không phải vốn thật sự.
Còn hiện nay, thị trường có hai nguồn vốn nước ngoài. Thứ nhất là của các công ty lớn đưa vào hợp tác với các công ty BĐS trong nước, hoặc mua lại những dự án với số tiền khá lớn; thống kê cho thấy mỗi năm có vài tỉ USD đổ vào BĐS.
Từ năm 2015 nhờ chính sách cho người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam nên có thêm nguồn vốn của nhà đầu tư cá nhân. Hai nguồn vốn đó xuất hiện, khác với giai đoạn 2008-2010, giúp thị trường BĐS có thêm nguồn vốn thật sự để kích cầu.
Nguồn vốn thứ hai là vốn trong dân và vốn của các công ty đầu tư BĐS dần mạnh lên. Thứ ba là vốn ngân hàng. Từ 2014-2018, tín dụng BĐS liên tục tăng.
Đặc biệt các ngân hàng đã lấy nguồn vốn ngắn hạn dưới một năm để cho vay trung và dài hạn với một tỷ lệ lên tới 40 – 50%. Những nguồn vốn như vậy giúp thị trường BĐS phát triển rất tốt trong giai đoạn 2014-2018.
Trong số các nguồn vốn này, giữ vai trò quan trọng nhất vẫn là nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng. Nếu quan sát, thống kê trong dân thì tỷ lệ vốn nằm trong BĐS cao hơn vốn nằm trong tiền gửi.
Nghĩa là những người khá giả, có xu hướng đầu tư thì họ ít gửi tiền mặt vào ngân hàng mà chuyển vào BĐS với khoản tiền rất lớn, và họ còn vay ngân hàng 30 – 70% giá trị các BĐS đã mua; cá biệt trong giai đoạn 2016-2017, có dự án ngân hàng cho vay từ 80 – 90% giá trị BĐS. Do đó, ở Việt Nam nguồn vốn tín dụng vào BĐS vẫn là nguồn vốn quan trọng nhất, rồi mới đến các nguồn vốn khác.
Thế nhưng khi giá đất tăng quá cao như hiện nay thì các ngân hàng lo lắng về khả năng trả nợ của khách hàng và chỉ cho vay những nơi họ tin còn nhu cầu.
Tín dụng bị siết lại, cộng với lãi suất tăng thì chắc chắn đó là điều đáng lo cho dòng kinh doanh đầu cơ. Việc siết tín dụng BĐS manh nha vào năm 2018, nay có thể chính thức xảy ra.
Khi Chính phủ tham gia kiểm soát tín dụng BĐS nhằm tránh rủi ro cho hệ thống ngân hàng thì giới đầu cơ không còn thu lợi, thị trường suy thoái, phải bán ra để trả nợ.
