Bên cạnh thông tin “tạm thời trầm lắng” của thị trường bất động sản hai tháng đầu năm, thời gian gần đây, người mua căn hộ rất quan tâm đến những vụ tranh chấp giữa người mua và chủ đầu tư, đặc biệt khi chủ đầu tư chây ỳ không bàn giao căn hộ. Những câu chuyện tưởng rất cũ nhưng để xử lý triệt để thì kể cả khi pháp luật vào cuộc cũng không đơn giản. Người mua lo ngại, vì chẳng ai dám chắc nguy cơ ấy không đến với mình và cũng bởi vấn đề liên quan đến một khối tài sản rất lớn. Đâu là nguyên nhân và trách nhiệm chính thuộc về ai? Do người mua, chủ đầu tư, hay do luật không chặt chẽ? Và người mua cần làm gì để bảo vệ mình?
Luật cũ, người mua chịu thiệt!
Hai trong số những vụ việc nhà đầu tư chây ỳ không bàn giao căn hộ nổi cộm thời gian qua tại TP.HCM là vụ yêu cầu mở thủ tục phá sản tại dự án PetroVietnam Landmark (quận 2) và dự án 584 Lilama SHB Building (quận Tân Phú), chủ đầu tư không bàn giao nhà dù đã quá thời hạn sáu năm. Một dự án khác của Công ty 584 là chung cư 584 Tân Kiên (Bình Chánh) cũng không được hoàn thành đúng tiến độ để bàn giao cho người mua. Được biết, dự án này đã được Công ty 584 đem thế chấp ngân hàng.
Với dự án PetroVietnam Landmark (quận 2, TP.HCM) của Công ty PVC Land, sau khi mệt mỏi vì chủ đầu tư chậm giao căn hộ nhiều năm liền, một người mua đã nộp đơn yêu cầu tòa án mở thủ tục phá sản đối với PVC Land. Tòa án Nhân dân TP.HCM sau đó đã ra quyết định mở thủ tục phá sản đối với PVC Land. Vậy một khi công ty này phá sản, những người mua nhà đã thanh toán tới 80 – 90% giá trị căn hộ có lấy lại được tiền của mình?
Lưu ý rằng những dự án kể trên đều được triển khai trước khi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi có hiệu lực (từ 1-7-2015) với quy định về bảo lãnh ngân hàng, nên khi xảy ra tranh chấp không thể áp dụng điều kiện về bảo lãnh. Chịu thiệt thòi dĩ nhiên là người mua, bởi trước đây Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định chưa chặt chẽ về vấn đề bán nhà ở hình thành trong tương lai. Một khi chủ đầu tư vì lý do nào đó triển khai dự án chậm, hoặc không còn khả năng triển khai dự án, thì người mua đã nộp tiền cho chủ dự án sẽ gặp rủi ro.
Với chủ dự án không có khả năng thi công tiếp, dù việc người mua khởi kiện, dẫn đến chuyện tòa án mở thủ tục phá sản với doanh nghiệp sẽ giúp sớm xử lý vấn đề, tránh tình trạng doanh nghiệp tẩu tán tài sản, nhưng người mua vẫn phải “nắm dao đằng lưỡi”. Nếu được tuyên bố phá sản, doanh nghiệp phải thanh toán nhiều khoản chi phí như chi phí phá sản, lương của người lao động, nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước…, sau đó mới đến các khoản nợ của khách hàng. Những khách hàng mua nhà có tên trong danh sách chủ nợ sẽ được xem là chủ nợ không có bảo đảm, chỉ được thanh toán nợ từ tiền thu được sau khi thanh lý bán đấu giá tài sản. Nếu giá trị tài sản không đủ để thanh toán toàn bộ số nợ, khách hàng chỉ được thanh toán theo tỷ lệ phần trăm tương ứng. Đây sẽ là phần người mua nhà nhận được, dù đã thanh toán 80 – 90% giá trị căn hộ!
Nghĩa là, nếu người mua vô tư đóng tiền, không quan tâm đến năng lực (thực hiện và tài chính) của chủ đầu tư, thì khi rủi ro ập đến, quyền và lợi ích của người mua không hề được đảm bảo; dù có khiếu nại, tố cáo chủ đầu tư, thậm chí là kiện ra tòa cũng chưa chắc đòi được tiền, hoặc mất thời gian rất dài mà chỉ lấy lại được một phần tiền bỏ ra.
Luật mới, có tốt hơn, nhưng…
Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh nếu thỏa mãn các điều kiện: có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.
Chủ đầu tư phải được tổ chức tín dụng có đủ năng lực (theo danh sách công bố của Ngân hàng Nhà nước) bảo lãnh trước khi bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngoài ra, điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sửa đổi quy định chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Dù luật đã khá rõ ràng, nhưng để đề phòng chủ đầu tư nhập nhèm thông tin (chưa bảo lãnh nhưng vẫn công bố đã bảo lãnh; bảo lãnh một lô nhưng mở bán nhiều lô; thế chấp dự án cho ngân hàng nhưng không công bố…), trước khi tiến hành “xuống tiền”, người mua không nên quá tin vào lời giới thiệu của người môi giới, mà cần yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp đủ hồ sơ pháp lý. Nếu chưa yên tâm, có thể trực tiếp lên Sở Xây dựng hỏi xem dự án đó đã hội đủ điều kiện pháp lý để huy động vốn hay chưa. Về trách nhiệm của cơ quan quản lý Nhà nước, Sở Xây dựng sẽ công bố trên website của sở những dự án đủ tiêu chuẩn cho phép thực hiện hợp đồng mua bán.
Vĩ thanh
Rủi ro của người mua chưa hết, nếu dự án căn hộ họ mua đang được chủ đầu tư thế chấp cho ngân hàng. Nhiều chuyên gia đã lên tiếng giải thích việc thế chấp dự án để vay vốn là điều phổ biến trong kinh doanh bất động sản, nhưng vấn đề ở đây là thông tin cần được công khai, minh bạch. Dù có lý giải rằng “tiền nào của nấy”, muốn giá rẻ hơn thì phải chấp nhận…, thì người mua có quyền được biết căn hộ mà mình muốn mua đang ở trong tình trạng nào, để họ quyết định có chấp nhận rủi ro hay không. Mới đây, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã công bố danh sách 77 dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng. Hà Nội cũng công bố có 34 dự án đang trong tình trạng tương tự.
Trong một diễn biến mới nhất, UBND TP.HCM vừa chấp thuận đề xuất của Sở Tư pháp về các biện pháp để hạn chế, ngăn chặn tình trạng một số chủ đầu tư dùng các căn hộ đã bán cho khách hàng để thế chấp tại ngân hàng. Theo đề xuất này, trong trường hợp chủ đầu tư chưa thực hiện thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) trước khi bán nhà ở đã thế chấp cho tổ chức, cá nhân, Sở Tài nguyên và Môi trường sẽ yêu cầu chủ đầu tư có văn bản thỏa thuận, về việc thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký (rút bớt tài sản thế chấp) với tổ chức tín dụng nhận thế chấp. Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM sẽ tạo điều kiện cho các bên đàm phán thỏa thuận để thay đổi, rút bớt tài sản thế chấp nhằm hỗ trợ người mua nhà được cấp giấy chứng nhận.
Tất cả những chuyển động, dù nhỏ hay lớn, nhanh hay chậm… kể trên đều hướng đến sự minh bạch hóa thị trường bất động sản, để thị trường này phát triển theo hướng bền vững.
