Không dễ xây dựng chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam

Tại các nước phát triển, chỉ số giá bất động sản (BĐS) rất được coi trọng trong quản lý điều hành kinh tế vĩ mô.

Ở Việt Nam, với thực trạng thị trường kém minh bạch như hiện nay, các nhà đầu tư, doanh nghiệp đều ủng hộ việc công bố chỉ số giá BĐS.

Thế nhưng, để có được chỉ số tương đối chính xác tại một thị trường có bề dày chưa đầy ba thập niên, lại thường xuyên tăng trưởng nóng là việc vô cùng khó khăn.

Vừa qua, Tổng cục Thống kê cho biết cục này hiện đang chuẩn bị các công việc cần thiết, xây dựng đề án để tính toán chỉ số giá BĐS – một chỉ tiêu quan trọng trong 86 chỉ tiêu thống kê quốc gia.

Tổng cục Thống kê đã được giao thu thập, tổng hợp, tính toán và công bố nhằm bổ sung vào nhóm các chỉ tiêu kinh tế vĩ mô phản ánh dấu hiệu của nền kinh tế; phục vụ định giá tài sản, loại trừ biến động về giá BĐS; đánh giá biến động thị trường BĐS trong nước và thực hiện so sánh quốc tế và khu vực.

Do tầm quan trọng của chỉ số giá BĐS và nhu cầu sử dụng chỉ số này ngày càng tăng, Tổng cục Thống kê đã xây dựng đề án, phương pháp luận và quy trình biên soạn chỉ số giá BĐS ở Việt Nam.

Theo ông Vũ Thanh Liêm, Phó tổng cục trưởng Tổng cục Thống kê – khó khăn lớn nhất của việc tính chỉ số giá BĐS chính là nguồn số liệu và phương pháp tính như thế nào.

Với sự hỗ trợ của IMF, Tổng cục Thống kê đã xây dựng được phương pháp luận về tính chỉ số giá BĐS. Đây là một chỉ số quan trọng nhưng lại khó khăn để thu thập.

• Xem thêm: Sắp có chỉ số giá bất động sản

Hiện trên thế giới, nhiều nước cũng đã công bố chỉ số giá BĐS. Ở Mỹ, các chỉ số giá BĐS được tính toán dựa trên hệ thống thông tin BĐS khổng lồ đã mã hóa, hệ thống này có từ rất lâu do đó dữ liệu tính toán trở nên dễ dàng hơn rất nhiều.

Chỉ số giá nhà ở tại Mỹ (chỉ số OFHEO) do Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang (FHFB) và Cơ quan Giám sát doanh nghiệp nhà đất Liên bang (OFHEO) công bố điều chỉnh giá theo quý.

Cơ sở xây dựng chỉ số giá là sử dụng dữ liệu từ các khoản thế chấp để mua nhà và tái tài trợ thông qua hai công ty cho vay thế chấp lớn nhất nước Mỹ là Fannie Mae và Freddie Mac.

Ngoài ra, tại Mỹ còn có chỉ số nhà ở quốc gia (chỉ số Case-Shiller) sử dụng số liệu dựa trên giá mua của gia đình, giá nhà ở riêng lẻ tại 20 khu vực đô thị chính.

Trong khi đó, Canada sử dụng bốn phương pháp xác định chỉ số giá BĐS là bán lặp lại, đánh giá, phân tần và hedonic.

Chỉ số giá nhà được tính toán dựa trên giá thị trường trên cơ sở các hợp đồng mua bán mà cơ quan đăng ký đất đai thu thập trong nhiều năm và được chuẩn hóa trong cả nước.

Mỗi hợp đồng mua bán có chứa thông tin về tài sản, chủ sở hữu và giá bán cùng các chi tiết chính xác về điều khoản thanh toán, được đánh số và ghi trong sổ đăng ký của Cục Đăng ký Đất đai…

Ở Indonesia, chỉ số giá nhà ở được công bố bởi Ngân hàng Indonesia. Cụ thể, ngân hàng này đưa ra chỉ số giá nhà ở hằng quý dựa trên dự án phát triển nhà ở của 14 thành phố, được phân loại theo hình thức xây dựng: nhỏ, vừa và lớn. Chỉ số giá nhà công bố là chỉ số nhà bình quân của ba phân loại nhà ở nhỏ, vừa và lớn.

• Xem thêm: Công nghệ sẽ giúp thị trường bất động sản minh bạch hơn

Tại Việt Nam, chỉ số giá BĐS hiện chủ yếu do các công ty nghiên cứu thị trường và một số sàn giao dịch BĐS công bố tại một khu vực hoặc một số các phân loại thị trường.

Dữ liệu tính toán chỉ số giá BĐS cũng chỉ được thu thập trong phạm vi hạn hẹp, chủ yếu là xây dựng chỉ số giá BĐS ở các thị trường đã “chuẩn hóa” như thị trường căn hộ để bán, căn hộ cho thuê, văn phòng cho thuê…

Nhiều người lo ngại rằng, nếu chỉ dựa vào số liệu do các chủ đầu tư hay các sàn giao dịch cung cấp là không ổn bởi họ có thể tranh thủ “thổi” giá thị trường.

Theo ý kiến của nhiều người trong nghề, khâu khó nhất hiện nay trong việc xây dựng chỉ số chính là cơ chế thu thập thông tin.

Hiện nay, thông tin về giá hầu hết đều do một số công ty quản lý BĐS tự thu thập qua nhiều nguồn khác nhau nên độ tin cậy chưa cao.

Do vậy, trong một thời gian dài, đã xảy ra tình trạng nhà đất “sốt ảo” hay “sốt” cục bộ do bị giới đầu cơ “thổi” giá.

Một chuyên viên của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS nêu quan điểm: “Cần dựa trên tình hình giao dịch thực tế ở một vị trí và trên một địa bàn, khu vực cụ thể chứ không phải giá do chủ đầu tư các dự án ấn định”.

Mấu chốt vấn đề là phải có dữ liệu chuẩn và cơ chế kiểm tra chính thức các số liệu thu thập được để đưa ra thông tin chính xác về lượng và giá giao dịch BĐS.

Điều này dường như là nhiệm vụ bất khả thi bởi toàn bộ hệ thống môi giới không nằm trong tay chính quyền và thực tế là mới chỉ có 20% số lượng giao dịch qua sàn chính thống.