Khi gói hỗ trợ lãi suất sắp có hiệu lực…
Ngân hàng Nhà nước vừa công bố Dự thảo lần thứ tư, Thông tư quy định về cho vay hỗ trợ mua nhà ởtheo Nghị quyết số 02/NQ-CP của Chính phủ, để có thể ban hành ngay cuối tháng này. Ngân hàng Nhà nước chọn năm ngân hàng mà Nhà nước nắm cổ phần chi phối để thực hiện chương trình cho vay này. Các ngân hàng thương mại sẽ thẩm định khoản vay như các quy định thông thường, tự quản lý, chịu trách nhiệm rủi ro trên danh mục đầu tư… Cuối mỗi tháng, sau khi hồ sơ được hoàn thiện, đáp ứng đủ các yêu cầu, ngân hàng cho vay phải báo cáo số dư lên Ngân hàng Nhà nước, kiểm tra đúng đối tượng rồi cấp vốn lại.
Được biết, Ngân hàng Nhà nước sẽ dành tối đa 30 ngàn tỉ đồng để hỗ trợ các ngân hàng thực hiện chương trình, thời gian giải ngân tái cấp vốn cho các ngân hàng được thực hiện từ ngày thông tư có hiệu lực đến 15-4-2016, hoặc khi số tiền trên được giải ngân hết. Trong ba năm đầu, lãi suất cho vay sẽở mức 6%/năm, những năm sau sẽ có sự điều chỉnh tùy theo thực tế. Việc quyết định mức lãi suất 6%/năm trong vòng ba năm được cho là một sự hỗ trợ thiết thực cho đối tượng hưởng ưu đãi này, nếu biết lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn dưới 12 tháng đã là 8%/năm. Điều này đem đến niềm tin của người có ý định mua nhà – điều rất quan trọng đối với thị trường bất động sản hiện nay. Đưa ra một mức lãi suất ổn định cố định trong thời gian dài, ngầm ý lãi suất sẽ không biến động trong trung hạn, sẽ giúp người mua nhà tính toán được khả năng tài chính của mình. Chính sách cho vay ưu đãi này được kỳ vọng sẽ đến được với đúng đối tượng có nhu cầu thực là các sản phẩm nhà ở xã hội. Dù cho thị trường có phản ứng tích cực hay không, thì chính sách này cũng sẽ có tác động không nhỏ tới tâm lý của người mua, tăng thêm niềm tin vào sự hồi phục của thị trường. Quan trọng hơn, nhu cầu nhà ở của những đối tượng có thu nhập thấp chưa có nhà ở là cần thiết, nên ý nghĩa về mặt xã hội chắc chắn sẽ đạt được.
Phân khúc căn hộ thương mại được kỳ vọng sẽ ấm lên nhờ vào tác động từ chính sách đối với nhà ở xã hội
Điều khiến nhiều người băn khoăn về Thông tư này liên quan đến việc hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản: Các chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở thương mại chuyển đổi công năng sang nhà ở xã hội được vay vốn với lãi suất 6%/năm trong ba năm – một động thái được cho là bơm tiền giải cứu doanh nghiệp. Doanh nghiệp nào được vay, doanh nghiệp nào không được vay sẽ là cả một vấn đề, rất dễ rơi vào lợi ích nhóm. Câu hỏi được đặt ra là dòng vốn giá rẻưu đãi ấy có đến tay doanh nghiệp nào cần thật sự và sau khi vay vốn doanh nghiệp có đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hay dùng tiền vào việc trả nợ ngân hàng, đảo nợ, đầu tư vào lĩnh vực khác? Vì vậy, theo nhiều chuyên gia, chính sách chỉ nên tập trung cho người mua, thuê nhà vay với lãi suất ưu đãi là được, bởi khi người ta vay tiền mua nhà ở xã hội là đã gián tiếp bơm tiền cho doanh nghiệp xây dựng loại hình nhà ở này rồi. Hiện lãi suất cho vay đối với các doanh nghiệp bất động sản không dưới 15%/năm, nếu doanh nghiệp nào được vay xây dựng dự án với lãi suất chỉ 6%/năm sẽ có ưu thế quá lớn so với mặt bằng chung. Lúc ấy, doanh nghiệp nào cũng muốn vay, tạo nên sự cạnh tranh và khó tránh khỏi tiêu cực, hiện tượng “lại quả”. Nếu vẫn tiến hành chính sách này, cần quy định công khai dự án bất động sản nào được hỗ trợ vốn, xây dựng từ nguồn vốn lãi suất thấp để người dân theo dõi, giám sát.
Chuyển đổi căn hộ: Cửa đã mở!
Sau nhiều tháng xem xét, cuối cùng Bộ Xây dựng cũng đã đồng ý cho phép các dự án nhà ở thương mại chưa ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng mua bán với khách hàng được chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ. Các dự án được điều chỉnh phải là những dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa triển khai thi công xây dựng, hoặc đã được triển khai thi công nhưng cơ cấu căn hộ hoặc mục đích sử dụng nhà ở thương mại không phù hợp với nhu cầu của thị trường. Chủ đầu tư các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được điều chỉnh quy mô căn hộ thương mại có diện tích lớn sang căn hộ thương mại có diện tích nhỏ hoặc chuyển đổi các khối nhà chung cư và nhà ở thương mại thấp tầng sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ như bệnh viện, trung tâm y tế, trường học, khách sạn, công trình thương mại…
Bộ Xây dựng cho biết sở dĩ đồng ý cho chuyển đổi vì trên thực tế nhiều dự án mới giải phóng mặt bằng, làm hạ tầng, đã ký hợp đồng mua bán hoặc hợp đồng góp vốn với một số khách hàng nhưng không thể triển khai khi khách hàng không nộp thêm tiền, chủ đầu tư vay ngân hàng không được, nên không có nguồn lực đầu tư xây dựng. Nhà nước rất khó thu hồi những dự án này, do liên quan đến vấn đề đền tiền sử dụng đất, đền bù hạ tầng, do vậy việc chuyển đổi được xem là một giải pháp nhằm gỡ nút thắt đó.
Tuy nhiên, Bộ Xây dựng chỉ cho phép chủ đầu tư điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang làm nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ khi chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.
Việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ nhà ở thương mại từ diện tích lớn sang căn hộ thương mại có diện tích nhỏ cũng phải bảo đảm một số nguyên tắc như căn hộ diện tích nhỏ sau khi chuyển đổi phải có đủ không gian, diện tích sử dụng tối thiểu; diện tích căn hộ sau khi chuyển đổi không thấp hơn tiêu chuẩn tối thiểu thiết kế nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về nhà ở, nghĩa là không dưới 45m2. Có hiệu lực từ ngày 22-4-2013 đến hết năm 2014, thông tư này là một trong những chính sách được các chủ đầu tư trông đợi nhằm cụ thể hóa giải pháp “phá băng” cho thị trường bất động sản.
Bên cạnh những chính sách mang tầm quốc gia, các địa phương cũng tích cực tìm cách khai thông thị trường bất động sản. Tại TP. Hồ Chí Minh, mới đây chính quyền thành phố đã đặt ra mục tiêu trong năm nay sẽ giải quyết được 2.300 căn hộ đã hoàn thành xây dựng hiện đang bị tồn kho. Trước đó, Sở Xây dựng thành phố cũng đã công bố số liệu các ngân hàng đã cam kết dành 15 ngàn tỉ đồng để cho người dân vay mua nhà… Tất cả khiến người ta hy vọng vào một sự chuyển biến tích cực hơn của thị trường trong thời gian tới.
Phong Vân – Hải An
