Bốn năm sau khi Luật Kinh doanh bất động sản (2014) đi vào thực tiễn cuộc sống, quy định “bán nhà trên giấy” phải có bảo lãnh ngân hàng vốn từng được coi là điểm mới của luật này đã lộ ra nhiều kẽ hở, nhiều chủ đầu tư đã không thực hiện luật nghiêm túc.
Việc ban hành quy định các dự án nhà ở hình thành trong tương lai khi mua, thuê phải có bảo lãnh từ phía ngân hàng nhằm mục đích giảm thiểu rủi ro cho người mua nhà, ngăn chặn việc huy động vốn bừa bãi, chiếm dụng và sử dụng vốn sai mục đích đối với các chủ đầu tư. Tuy nhiên, vụ việc từ chối trách nhiệm bảo lãnh cho khách hàng tại dự án Tokyo Tower (quận Hà Đông, Hà Nội), do Công ty CP Sông Đà 1.01 làm chủ đầu tư vừa qua là một ví dụ điển hình cho thực trạng luật có cũng như không.
Sau khi chủ đầu tư rơi vào cảnh nợ nần, dự án không thể về đích, ngân hàng bảo lãnh cho dự án này đã thẳng thừng từ chối trách nhiệm của mình với lý do “Thời hạn bảo lãnh hợp đồng đã hết; khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh nên không đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh theo hợp đồng bảo lãnh đã được ngân hàng này ký với chủ đầu tư trước đó”.
Trong khi đó, những khách hàng mua căn hộ tại dự án này đều không nhận được chứng thư bảo lãnh. Luật sư Thái Văn Chung, Giám đốc hãng luật Nguyên Giáp cho biết: “Thông thường, khi tiến hành mở bán sản phẩm, chủ đầu tư và đơn vị môi giới thực hiện động tác ký kết với ngân hàng để tạo niềm tin cho khách hàng. Về bản chất, đó là hợp đồng tài trợ vốn chứ không phải hợp đồng bảo lãnh. Vì vậy, người mua nhà ở nhiều dự án hiện nay không nhận được chứng thư bảo lãnh theo quy định”.
Theo Thông tư 13 được ban hành nhằm hướng dẫn hoạt động bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại bắt buộc phải phát hành cam kết chứng thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà ở hình thành trong tương lai trong vòng 10 ngày làm việc, kể từ ngày ký hợp đồng mua bán. Theo đó, khi hợp đồng mua bán được chủ đầu tư và khách hàng ký, ngân hàng phải cam kết bảo lãnh cho bên mua bằng chứng thư bảo lãnh và gửi đến cho bên mua.
Song do không có quy định chế tài nên có nhiều chủ đầu tư né bảo lãnh từ ngân hàng. Ngay tại TP. Hồ Chí Minh cũng không phải chủ đầu tư nào cũng tuân thủ quy định hợp tác với ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh cho từng hợp đồng mua bán, có một số không ít chủ đầu tư chỉ trưng ra thông báo chung chung của ngân hàng về việc “cấp hạn mức bảo lãnh” phát hành riêng cho chủ đầu tư.
Theo Luật sư Thái Văn Chung, một trong những điều kiện để chủ đầu tư mở bán là phải có bảo lãnh từ phía ngân hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thực hiện dự án như cam kết, ngân hàng có trách nhiệm đứng ra hoàn trả tiền cho khách hàng, hoặc tìm nhà đầu tư mới tiếp tục thực hiện dự án.
Tuy nhiên, quy định bảo lãnh ngân hàng đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay còn mang tính hình thức, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng, mỗi chủ đầu tư vận dụng một kiểu nhằm chống chế và giảm chi phí. Vì vậy, hậu quả của những hợp đồng bảo lãnh hình thức này là khi xảy ra rủi ro, quyền lợi của người mua nhà không được bảo đảm.
