Theo Bộ Xây dựng, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên cả nước trong năm tháng đầu năm 2014 giảm… Theo Bộ Xây dựng, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên cả nước trong năm tháng đầu năm 2014 giảm đến hơn 45 ngàn tỉ đồng so với quý I-2013, tỷ lệ giảm hơn 35%.
Trong đó, phân khúc chung cư còn tồn kho khoảng hơn 17 ngàn căn hộ, tương đương 26 ngàn tỉ đồng, nhà thấp tầng tồn kho khoảng gần 14 ngàn căn, tương đương gần 24 ngàn tỉ đồng, đất nền tồn kho gần 9 triệu m2, tương đương gần 29 ngàn tỉ đồng. TP. Hồ Chí Minh là địa phương có giá trị tồn kho bất động sản lớn nhất, với khoảng gần 16 ngàn tỉ đồng, Hà Nội xếp thứ hai với giá trị khoảng 11 ngàn tỉ đồng. Thị trường bất động sản như vậy là đã có những chuyển biến tích cực, thanh khoản ngày càng tăng. Thị trường có chuyển biến tốt khiến một số dự án nhà ở tạm ngừng trước đây nay đang được chủ đầu tư triển khai trở lại và mở bán. Nguồn cung hàng hóa nhà ở tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội hiện khá đa dạng, nhiều sản phẩm đã hoàn thiện, sẵn sàng đưa vào sử dụng.
Nói vậy để thấy những số liệu hàng tồn kho giảm là cơ sở quan trọng để các chủ đầu tư quyết định có tiếp tục đầu tư vào dự án hay không. Ngoài ra, việc các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ thi công và mở bán dự án mới là tín hiệu tốt với thị trường, nhưng năng lực tài chính của họ ra sao cũng cần quan tâm. Theo thống kê, tỷ lệ doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng tỷ lệ đòn bẩy tài chính cao hơn nhiều so với mức bình quân, trong khi tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu và tỷ suất lợi nhuận trên tài sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lại bằng một nửa mức trung bình. Bởi vậy, đầu tư như thế nào để giảm hàng hóa tồn kho, trong trường hợp này là căn hộ thương mại, vẫn là mối bận tâm hàng đầu của các doanh nghiệp bất động sản.
Thời gian qua, chỉ phân khúc căn hộ nhỏ, giá rẻ là giao dịch khá
Câu hỏi đặt ra là liệu số lượng hàng tồn kho có giảm ấn tượng như số liệu được Bộ Xây dựng đưa ra hay không? Chẳng lẽ thời gian qua, sản phẩm tồn kho dần được tiêu thụ trong khi những dự án mới mở bán không hề tồn đọng, “mở bán đến đâu hết ngay đến đó”? Câu trả lời chắc chắn là không. Điều đó chứng tỏ là đa số doanh nghiệp không muốn công bố số căn hộ thực sự đã được bán cho khách hàng. Tỷ lệ thực ấy thấp hơn những con số được đưa ra. Thường một dự án có cả căn hộ diện tích lớn và diện tích nhỏ, nhưng khách hàng chỉ muốn mua các căn diện tích nhỏ. Vậy nên mới có tình trạng trong cùng một dự án, các căn diện tích nhỏ được săn lùng, thậm chí người mua phải thêm tiền chênh lệch, còn những căn diện tích lớn trên 100m2 trở thành sản phẩm tồn kho, dù mức giá tính trên mỗi mét vuông thấp hơn so với giá tương ứng của căn hộ diện tích nhỏ. Tại các dự án căn hộ cao cấp đã hoàn thiện và đang trong giai đoạn bàn giao, tỷ lệ hàng tồn kho còn rất lớn. Khách hàng vẫn chuộng căn hộ diện tích nhỏ, dù đó là căn hộ cao cấp, mà trong cơ cấu sản phẩm căn hộ cao cấp thì lượng căn hộ diện tích nhỏ chiếm tỷ trọng nhỏ hơn so với căn hộ lớn. Do vậy, thực tế, nhiều chủ đầu tư vẫn tồn đọng nhiều sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của thị trường. Ngay con số thống kê của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, trong tổng số hơn 20 ngàn căn hộ tồn kho, có tới 90% là các căn hộ có diện tích trên 100m2.
Điều đáng lo ngại là dù sản phẩm tồn kho nhiều như vậy nhưng đa số chủ đầu tư không hạ giá bán, vì nhiều nguyên do. Có thể do họ muốn giữ giá thương hiệu. Cũng có thể do tin vào sự phục hồi sớm của thị trường. Dù gì thì việc giữ giá cao như vậy sẽ khiến thị trường thêm khó. Bởi những giao dịch sôi động thời gian qua chỉ diễn ra ở một số sản phẩm có diện tích nhỏ, những dự án có tiến độ và vị trí tốt, còn nhìn chung, phân khúc cao cấp vẫn khá trầm lắng.
Hồng Thuận
