Bất động sản cho thuê không phải là kênh đầu tư mới lạ. Rất nhiều người ở các thành phố lớn đã sống khỏe nhờ đầu tư tiền của vào kênh này. Đó có thể là cho thuê dãy phòng trọ, mua căn hộ chung cư nhỏ chỉ dành cho thuê, mua nhà mặt tiền rồi cho thuê kinh doanh… Chính vì không mới, nên nhiều người cũng suy nghĩ đơn giản rằng, có gì phải băn khoăn, nếu có tiền, cứ mua bất động sản rồi cho thuê, tháng tháng thu tiền là… xong. Tuy nhiên, nếu chưa từng am hiểu lĩnh vực này, bạn cần lưu ý những vấn đề sau:
Đầu tư bất động sản cho thuê không phải dành cho mọi người
Thật vậy, bất động sản cho thuê có những đặc trưng riêng, với các vấn đề về quản lý, xử lý sự cố, bảo trì, bảo hiểm, tìm kiếm nguồn khách hàng ngắn hạn, dài hạn… Vì vậy, nếu là “lính mới” bước chân vào lĩnh vực này, bạn có thể sẽ phải làm việc với nhiều khách hàng cùng một lúc. Câu hỏi đặt ra ở đây là: “Dù gián tiếp hay trực tiếp, bạn có phù hợp để giải quyết tất cả những việc trên?”.
Bạn đang mua một dòng thu nhập hoặc dòng tiền trong tương lai khi mua một bất động sản đầu tư cho thuê
Nói cách khác, những gì bạn phải trả cho một tài sản ở hiện tại chính là quyết định đầu tư cho tương lai, mà biểu hiện chính xác nhất về giá trị đầu tư là các dòng tiền được tạo ra từ bất động sản cho thuê. Một lựa chọn sai lầm trong khâu đầu tiên đó sẽ khiến bạn phải trả giá sau này. Vậy nên, bạn phải có một tầm nhìn trong dài hạn để có một quyết định đầu tư sáng suốt.
“Cặp đôi hoàn hảo” vị trí và giá trị
Điều này muốn nhấn mạnh rõ ràng rằng vị trí của bất động sản sẽ mang trong mình yếu tố quyết định thành công cho việc đi tìm nguồn lợi nhuận từ đầu tư của bạn. Sở hữu những mảnh đất vị trí “vàng” hay có tiềm năng “đất hóa vàng” như vị trí tốt ở các khu vực có tiềm năng phát triển nhanh trong tương lai đều đồng nghĩa với việc bạn đang có bước tiến lớn và tích cực trong nâng cao giá trị bất động sản cho thuê.
Vị trí tốt của bất động sản đầu tiên phải thuộc khu vực có kết nối hạ tầng giao thông thuận tiện, gần với bệnh viện, trường học, siêu thị, chợ, khu vui chơi giải trí, thương mại… Và vì là đầu tư với mục đích cho thuê, nên để an toàn, bạn có thể chọn bất động sản thuộc khu vực có thị trường cho thuê sôi động. Chẳng hạn tại TP.HCM, đó là khu Phú Mỹ Hưng, quận 2, Tân Bình… Dĩ nhiên, trong các thành phố, nhu cầu thuê nhà lớn, khả năng mua nhà cho thuê ở khu vực đông dân cư luôn có khả năng cho thuê cao, nhưng bạn cần tính đến giá cả cho thuê. Nếu bất động sản định đầu tư là nhà phố hoặc biệt thự, bạn nên quan tâm đến quy mô của khu dân cư hiện hữu. Mật độ cư dân của khu vực càng cao, khả năng cho thuê càng tốt. Chọn được vị trí đắc địa, vì vậy, quyết định sự thành công của suất đầu tư bất động sản cho thuê.
Với bất động sản cho thuê nằm trong dự án có quy mô lớn hoặc khu vực có mật độ dân số cao, bạn lưu ý thêm là căn hộ càng thuộc dự án lớn, có nhiều căn hộ sẽ càng dễ cho thuê, vì dễ thu hút được các dịch vụ hình thành trong cùng một tòa nhà. Bạn nên chọn bất động sản đã hoàn thiện, có thể cho thuê ngay để tăng hiệu quả đầu tư. Cũng có thể chọn mua chung cư đang xây dựng, nhưng không được chọn những dự án chậm tiến độ, ưu tiên cho những dự án gần giao nhà và được trả tiền chậm. Nếu định đầu tư nhà phố, biệt thự cho thuê, bạn không nên chọn tài sản cần phải bỏ thêm vốn để sửa chữa, điều chỉnh hoặc xây dựng lại, vì điều này làm kéo dài thời gian, lỡ mất cơ hội cho thuê và thu lợi nhuận. Còn với nhà liền kề hoặc biệt thự, bạn cũng nên chọn bất động sản nằm trong khu vực có nhiều nhà cửa, sầm uất.
Đừng đánh giá thấp tầm quan trọng của đòn bẩy tài chính trong đầu tư
Sử dụng đòn bẩy tài chính có nghĩa là bạn vay thêm tiền cùng với số tiền sẵn có, dùng để đầu tư. Khoản vay chiếm tỷ lệ cao đồng nghĩa với việc bạn sử dụng đòn bẩy tài chính lớn. Nếu biết chớp thời cơ, có quyết định đúng đắn thì đòn bẩy tài chính sẽ giúp bạn sở hữu những bất động sản mang lại nguồn lợi nhuận cao trong tương lai; ngược lại, điều này sẽ trở thành gánh nặng nợ nần cho bạn. Đây là bài toán đi vay nên nếu sử dụng cách thức huy động vốn vay, bạn phải tự tìm cho mình lời giải trong từng trường hợp cụ thể. Để an toàn, các chuyên gia tài chính khuyên bạn không nên vay quá 30% tổng giá trị bất động sản đầu tư.
Bắt đầu tốt nhất và an toàn nhất là đầu tư cho thuê bất động sản nhà ở
Bất động sản nhà ở có thể là căn hộ, chung cư mini, nhà phố… mang đặc điểm là có giá trị tương đối thấp hơn so với những bất động sản thương mại, công nghiệp, nghỉ dưỡng…, đồng thời có thủ tục mua khá đơn giản. Quan trọng hơn, bài toán quản lý bất động sản và khách hàng dễ dàng hơn hầu hết các loại tài sản đầu tư cho thuê khác. Đây là một khoản đầu tư hấp dẫn.
Kích thước và độ phức tạp của bất động sản cho thuê tăng lên thì lợi nhuận mang lại từ bất động sản ấy cũng có độ hấp dẫn cao hơn
Các lựa chọn tài chính cho các tòa nhà lớn, khu thương mại, công nghiệp, du lịch… đòi hỏi phải có một nguồn vốn lớn và chấp nhận những áp lực khác như quản lý, bảo trì, khách hàng… Thành quả mà các nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp thu được từ việc đầu tư vào những dự án này là lợi nhuận tổng thể cao, bởi giá trị cho thuê từ những bất động sản này khá cao và có tính ổn định do người thuê thường là dài hạn.
Hãy đầu tư bất động sản gần với sự am hiểu của bạn
Như mọi hình thức đầu tư khác, đừng đầu tư vào những lĩnh vực mà bạn không am hiểu. “Biết mình biết ta” là chiến lược an toàn cho các nhà đầu tư, bởi thế bạn hãy nhận định đúng về những hiểu biết của mình để có những quyết định hợp lý. Vậy có khi nào bạn đầu tư bất động sản cho thuê “xa hơn sự hiểu biết của bản thân”? Chỉ khi bạn thực sự tìm được người hiểu biết thật tốt thị trường bất động sản ở khu vực ấy và bạn đã tìm thấy một người quản lý tài sản tuyệt vời.
- Thành Việt
