Theo báo cáo của UBND TP.HCM, thị trường bất động sản thời gian qua đã có những chuyển biến khá tích cực, sản phẩm bất động sản tồn kho ngày càng giảm. Cụ thể, trong tổng số 14.490 căn hộ tồn kho vào cuối năm 2012, đến thời điểm này đã bán được 6.981 căn (tương đương 48,18%). Sản phẩm tồn kho giảm trong khi nguồn cung mới vẫn đều đặn được tung ra đồng nghĩa với việc ngày càng có nhiều người quyết định mua nhà. Trong số đó, dĩ nhiên có những người phải vay tiền từ ngân hàng. Trên thực tế, đã có nhiều chương trình hỗ trợ cho vay ưu đãi dành cho những đối tượng ưu tiên, mà rầm rộ nhất chính là gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng. Riêng tại TP.HCM, tính đến nay đã có hàng ngàn người được vay từ nguồn này, với tổng hạn mức tín dụng lên đến hơn 1.200 tỉ đồng. Bên cạnh nguồn cho vay từ chính sách, thời gian qua các ngân hàng thương mại cũng rộng cửa hơn trong việc cho các cá nhân mua nhà được vay tiền.
Trên bình diện cả nước, vấn đề cũng tương tự. Số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến cuối tháng 9-2014, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống ngân hàng tăng 7,26% so với cuối năm 2013, riêng tín dụng bất động sản tăng hơn 12%. Dự báo từ nay đến cuối năm, tốc độ tăng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản còn tiếp tục tăng cao, khi nhiều ngân hàng vẫn đẩy mạnh cho vay mua nhà, sửa chữa nhà với mức lãi suất ưu đãi. Nhìn chung, mức tăng trưởng của tín dụng bất động sản có cao hơn mức tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế cũng là bình thường, bởi vay – cho vay mua nhà luôn là một trong những hoạt động cơ bản nhất của các ngân hàng thương mại. Ngoài ra, khi tín dụng cho khối doanh nghiệp đang ách tắc vì thiếu những doanh nghiệp vừa có nhu cầu vừa hoạt động tốt, lành mạnh để đủ điều kiện vay vốn, thì việc đẩy mạnh tín dụng bất động sản sẽ giúp ngân hàng xoay vòng đồng vốn nhanh chóng.
Chính nguồn tín dụng từ ngân hàng đã góp phần không nhỏ vào sự hồi phục bước đầu của thị trường bất động sản thời gian qua và sự giảm dần của lượng tồn kho căn hộ. Tuy nhiên, có một điểm đáng lo ngại là các ngân hàng nhỏ thường có chính sách cho vay bất động sản dễ dàng và dành cho người vay nhiều ưu đãi về lãi suất hơn là các ngân hàng lớn. Người vay thường được hưởng mức lãi suất trong sáu tháng đầu chỉ khoảng 5 – 8%/năm, cùng nhiều chính sách ưu đãi khác. Vì điều này mà nhiều người lo ngại, bởi khi ngân hàng dễ dàng cho vay mua nhà thì nguy cơ nợ xấu lại hiển hiện.
Tuy nhiên, trên thực tế rủi ro nợ xấu xảy ra với tín dụng bất động sản chỉ khi khâu thẩm định cho vay không đúng quy trình, đặc biệt là với những đối tượng vay mua với mục đích đầu cơ, kỳ vọng sau đó có thể bán lại với mức giá cao hơn để kiếm lời. Trong giai đoạn này, kỳ vọng đó của người đầu cơ khó trở thành hiện thực, bởi tốc độ tăng giá của bất động sản không thể vượt qua lãi suất cho vay của ngân hàng. Vì lý do này, các khoản nợ sẽ dễ trở thành nợ xấu, khi người vay mất khả năng trả nợ hoặc sẵn sàng từ bỏ tài sản thế chấp vì tổng nợ vay và lãi đã vượt quá giá trị của tài sản. Chỉ khi nhân viên tín dụng cố tình nâng giá trị của tài sản thế chấp thì nguy cơ tài sản đảm bảo nhỏ hơn giá trị khoản vay mới xảy ra. Còn khi các ngân hàng thẩm định kỹ để cho vay theo đúng quy trình, thì rủi ro này sẽ được giảm thiểu. Mà trong bối cảnh hiện nay, chắc không có nhiều ngân hàng muốn gánh thêm nợ xấu từ bất cứ khoản cho vay nào chứ không chỉ riêng với các khoản cho vay trong lĩnh vực bất động sản. Tín dụng bất động sản tăng, vì vậy, cũng không phải là vấn đề nguy hiểm.
Hồng Thuận
