Từ đầu năm đến nay, cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản, hoạt động tiếp thị các sản phẩm địa ốc cũng trở nên đa dạng và rộng khắp. Nếu như trước kia, các chủ dự án ở vị thế cao hơn, thường buộc người mua phải đóng tiền trước (có khi lên đến 80 – 90%) rồi “lấy mỡ nó rán nó”, bắt đầu xây dựng, tiến độ thi công cũng phập phù, không biết đến khi nào mới hoàn thành, thì nay chủ đầu tư không chỉ cam kết xây dựng đúng tiến độ mà còn liên kết với các ngân hàng để cung cấp các khoản vay với lãi suất hợp lý cho người mua. Các nhân viên bán hàng của các dự án đang hoạt động hết công suất. Gần như mỗi ngày, các chủ thuê bao điện thoại đều nhận được tin nhắn liên quan đến chào mời mua căn hộ kèm theo những khoản vay ưu đãi từ phía chủ đầu tư, nguồn tiền là từ các ngân hàng liên kết. Các gói cho vay với từng dự án khác nhau sẽ có độ hấp dẫn khác nhau về lãi suất và thời hạn vay, chẳng hạn được hưởng lãi vay 0% trong thời hạn dưới 12-24 tháng; dành cho khách hàng cá nhân có thu nhập từ 10 triệu đồng/tháng trở lên với mức lãi suất ưu đãi xấp xỉ 11%/năm; mức lãi suất chỉ từ 3,5%/năm trong suốt thời hạn vay… Những thông tin, chương trình khuyến mãi cho vay mua nhà dồn dập như vậy khiến nhiều người đặt câu hỏi: “Phải chăng, nguồn tín dụng từ ngân hàng đang đổ quá nhiều vào lĩnh vực bất động sản?”.
Câu trả lời là chưa nhiều đến mức phải lo ngại. Nguyên nhân, đúng là ngân hàng sẵn sàng cho vay mua nhà, nhưng điều kiện để được vay không còn dễ dàng như thời kỳ “sốt” giai đoạn 2007-2008, mà rất chặt chẽ. Khi vay tiền mua nhà, người ta mới nhận ra rằng không dễ để đáp ứng được yêu cầu của các ngân hàng. Đầu tiên, theo chủ trương của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng lĩnh vực bất động sản chủ yếu cho vay các dự án đang hoàn thiện và cho vay khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Tiếp đó, người đi vay cá nhân phải chứng minh thu nhập, nguồn tiền trả nợ, tài sản thế chấp (vốn được ngân hàng định giá rất thấp, chỉ bằng khoảng 40 – 50% giá thị trường). Được biết, các ngân hàng đang thực hiện nghiêm điều này theo chỉ đạo chung trong toàn hệ thống về cho vay lĩnh vực bất động sản, tuân theo các quy định về chuẩn tín dụng. Ngân hàng cũng là chủ nợ của các doanh nghiệp đang là chủ đầu tư của các dự án địa ốc và cũng giống như trường hợp khách hàng cá nhân, doanh nghiệp muốn được vay tiền cũng không dễ dàng. Chỉ chủ đầu tư có uy tín mới được xét duyệt vay vốn. Các dự án đang trong giai đoạn hoàn thành muốn được ngân hàng cung cấp thêm vốn thì ít nhất phải hoàn thành 50% tiến độ.
Theo tổng hợp của Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối tháng 8-2015, tốc độ tăng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vào khoảng 13%, cao hơn so với tốc độ tăng tín dụng của cả nền kinh tế, tuy nhiên tỷ trọng dư nợ bất động sản chỉ chiếm 8% trên tổng dư nợ. Còn dưới góc độ thị trường, giao dịch bất động sản gần đây đã chững lại, khiến cho tín dụng với lĩnh vực không tăng cao. Thị trường đang gặp trở ngại khi các chính sách ở vào giao thời của giai đoạn thực hiện. Những lần sửa đổi những luật liên quan tới đất đai, kinh doanh bất động sản trước đây, thị trường đều gặp khó khăn tương tự khi các luật này có hiệu lực. Lần sửa Luật Đất đai năm 2003, rồi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 và nay là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 (có hiệu lực từ 1-7-2015) đều khiến thị trường chững lại. Một số điểm mới như bỏ giao dịch qua sàn, chuyển sang bảo lãnh bắt buộc… đang trong giai đoạn triển khai và trong quá trình “gỡ” các điểm vướng. Những vấn đề mới được đặt ra, chẳng hạn trong tình huống ngân hàng bảo lãnh, khách hàng nộp tiền mua nhà rồi nhưng chủ đầu tư không thực hiện đúng hợp đồng với người mua nhà, khi ấy ngân hàng đứng ra đền bù như thế nào? Hay khi người mua nhà không thực hiện được đúng hợp đồng tín dụng với ngân hàng, nếu khách hàng thế chấp bằng tài sản chưa hình thành, ngân hàng có được quyền bán hay không… Trong khi chờ đợi những hướng dẫn cụ thể, thị trường sẽ chưa thể “cất cánh”. Và vì vậy, tín dụng bất động sản vẫn đang trong tầm kiểm soát.
Hồng Thuận (DNSGCT)
