Sáu tháng đầu năm 2017, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục đi lên. Trong đó, phân khúc văn phòng cho thuê được giới chuyên gia nhìn nhận là đã, đang và sẽ có những bước phát triển vững chắc, cả về nhu cầu của thị trường (khi có hàng trăm doanh nghiệp mới được thành lập mỗi tháng) lẫn chất lượng và số lượng của sản phẩm mà nhà đầu tư cung ứng.
Tuy nhiên, bất cứ một lĩnh vực kinh doanh nào cũng tồn tại những rủi ro cùng những bài toán hóc búa buộc nhà đầu tư phải giải quyết. Trong lĩnh vực bất động sản văn phòng cho thuê, đó là bài toán lựa chọn một không gian lớn hay nhiều không gian nhỏ rải rác khắp nơi để đầu tư.
Với Michael Blank (một doanh nhân và là chuyên gia đầu tư bất động sản người Mỹ, hiện đang quản lý số bất động sản có tổng giá trị hơn 58 triệu USD, từng trực tiếp huấn luyện và giúp những học viên của mình đầu tư thành công hơn 300 dự án với tổng giá trị khoảng 11 triệu USD), ông luôn ưu tiên chọn những không gian thật lớn để đầu tư.
“Khi tôi tìm hiểu để mua tòa nhà với 12 mặt bằng cho thuê ở Washington D.C (Mỹ), tôi đã bị choáng ngợp trước kích thước và số lượng công việc tôi phải làm với nó” – Michael Blank chia sẻ trên trang BiggerPocket.com – “Lúc đó tôi không phải là tay mơ, vì đã từng đầu tư hơn 30 dự án nhỏ khác rải rác khắp Texas (Mỹ). Tuy nhiên, tôi đã phải cân nhắc rất kỹ bởi dốc quá nhiều vốn vào một địa điểm thường mang lại rủi ro rất lớn. Và sau ba tuần tìm hiểu, làm việc với mọi thứ liên quan đến tòa nhà ấy, tôi nhận ra rằng đầu tư vào một bất động sản có diện tích lớn là lựa chọn rủi ro nhưng rất đáng để thử sức”.
Mặt bằng càng lớn, mọi thứ sẽ càng chuyên nghiệp và rẻ
“Với 3-5 mặt bằng cho thuê, bạn thường sẽ bị mắc kẹt với những người môi giới, đại lý bất động sản, người cho vay hay với những dịch vụ tòa nhà tồi tệ. Bởi với một diện tích thuê nhỏ, bạn thường là đối tượng được ưu tiên cuối cùng trong tất cả mọi chuyện. Tôi không muốn phân biệt tầng lớp hay địa vị, nhưng khi bạn có một sản phẩm hạn chế, bạn cũng buộc phải làm việc với những người không chuyên nghiệp, những người ngốn của bạn hàng đống thời gian và công sức” – Michael Blank chia sẻ.
Theo đó, Michael Blank cho rằng, khi chúng ta chính thức sở hữu cả một tòa nhà với 12 hoặc 44 mặt bằng cho thuê, với đủ mọi mức giá, đủ mọi diện tích cho mỗi mặt bằng, thì chúng ta dễ dàng thu hút khách hàng hơn.
“Bạn sẽ được làm việc với những đối tác quản lý chuyên nghiệp, nhà môi giới, đại lý bất động sản lớn. Cơ hội cho thuê của bạn sẽ nhiều hơn, bởi họ cũng thường xuyên để bạn và những sản phẩm của bạn xuất hiện đầu tiên trên các ấn phẩm, website của họ. Chưa kể, ở mọi ấn phẩm, bạn và những sản phẩm của mình thường có được sự ghi nhận và đánh giá tường tận, đẹp đẽ và chi tiết nhất” – Michael Blank kết luận.
Ngoài ra, theo Michael, “bao thầu” diện tích lớn còn giúp bạn tiết kiệm nhiều hơn, bởi cũng giống như việc bạn mua cùng lúc nhiều sản phẩm sẽ nhận được những ưu tiên, ưu đãi giảm giá từ nơi cung cấp dịch vụ cho thuê. Cụ thể, với một tòa nhà có 12 mặt bằng cho thuê, mỗi mặt bằng Micheal tiết kiệm được 5% chi phí/mặt bằng cho các khoản như bảo trì, quét dọn, bảo vệ, thậm chí là quảng cáo, môi giới… Còn với một tòa nhà có 44 mặt bằng cho thuê, ông có thể tiết kiệm được chi phí lên tới 8%/mặt bằng.
Linh hoạt hơn trong việc kinh doanh
Lợi thế thứ hai từ việc sở hữu mặt bằng cho thuê lớn, đó là sự linh hoạt trong việc bố trí kinh doanh để nắm bắt xu hướng thị trường.
“Khi bạn có một mặt bằng khoảng 50m2, bạn chỉ có vài lựa chọn, hoặc là chia ra thành ba tới năm văn phòng cho thuê, hoặc cho thuê hết, hoặc là biến nó thành một không gian coworking space (mô hình chia sẻ văn phòng làm việc).
Tuy nhiên, nếu sở hữu một mặt bằng lớn, bạn sẽ có nhiều sự lựa chọn hơn cùng lúc. Bạn có thể vừa chia nhỏ diện tích cho những doanh nghiệp nhỏ thuê, vừa có thể cho một doanh nghiệp tầm trung thuê cả một mặt bằng lớn để họ tự phân chia, hoặc biến mặt bằng tầng 1 thành phòng trưng bày sản phẩm, văn phòng tầng 2 làm nơi giao dịch, văn phòng tầng 3 làm quán cà phê… Bởi bạn có ưu thế về diện tích, một trong những ưu thế vàng trong bất động sản, nên vấn đề chỉ là khả năng nắm bắt thị trường của bạn cũng như những thủ tục kinh doanh ở nơi bạn đầu tư” – Michael Blank phân tích.
Không dễ dàng, đặc biệt là với nhà đầu tư mới
Mặt bằng lớn sẽ có được lợi thế lớn, tuy nhiên Michael Blank cho rằng, chiến lược này không dành cho mọi nhà đầu tư, bởi ẩn chứa rủi ro rất lớn.
“Bạn không thể tập chạy khi chưa tập bò. Tôi từng thấy nhiều nhà đầu tư vô cùng hăng hái, nhiệt huyết. Họ huy động vốn tốt, thuê cả một văn phòng hàng trăm mét vuông, xoay xở và thực hiện mọi kế hoạch rất bài bản, nhưng kết quả vẫn là thất bại. Đó là vì họ chưa có kinh nghiệm và chưa đủ bản lĩnh để chiến thắng những trận đánh lớn, những kiểu đầu tư như bỏ tất cả trứng vào một giỏ như thế này” – Michael Blank nhìn nhận.
Và theo Michael Blank, việc đầu tiên nhà đầu tư nên làm, đó là hãy thận trọng, thử sức ở những mặt bằng nhỏ trước, chủ yếu là để làm quen với thị trường cũng như tích lũy kinh nghiệm trước khi “chơi lớn”. Bởi khi chưa có kinh nghiệm mà bắt đầu quản lý một thứ quá lớn và rắc rối, thì là tự sát.
Điều thứ hai, đó là phải chuẩn bị sẵn tâm lý, bởi mọi việc sẽ trở nên vô cùng phức tạp, thậm chí là phức tạp nhiều hơn chúng ta tưởng tượng.
“Tôi không muốn hù dọa, nhưng thực sự là bạn sẽ phải làm việc chăm chỉ hơn rất nhiều sau khi chọn đầu tư mặt bằng lớn. Nếu trước đây, khi quản lý những mặt bằng nhỏ, tôi chỉ cần chăm chỉ một, thì với mặt bằng lớn gấp mười lần như thế, tôi phải chăm chỉ gấp mười lần. Không chỉ bởi khối lượng công việc, mà còn bởi sức ép tâm lý, sự thay đổi trong thời gian sinh hoạt, trong các mối quan hệ… Tôi đã quen dần với stress và bảng kế hoạch, bảng cân bằng tài chính dày hơn vài chục trang kể từ khi chuyển qua mặt bằng lớn” – Michael Blank kết luận.
