Ngắn hạn: nâng đỡ, dài hạn: kéo xuống
Kể từ khi lãi suất huy động các kỳ hạn ngắn giảm sâu, đến nay đã gần một tháng. Với sự đảm bảo từ phía Ngân hàng Nhà nước rằng ít nhất lãi suất ngắn hạn sẽ ổn định từ nay đến cuối năm, còn lãi suất dài hạn thì tùy vào sự nhận định của mỗi ngân hàng, các bên liên quan đến thị trường bất động sản – nhà đầu tư, người mua nhà, doanh nghiệp bất động sản – đã có được một bức tranh toàn cảnh của thị trường để toan tính và ra quyết định cho riêng mình.
Đất nền của những dự án đã hoàn thiện hạ tầng được nhiều người tìm hiểu trong thời gian qua
Ảnh T. Tùng
Lãi suất huy động và cho vay ngắn hạn giảm mạnh là lực đẩy cho thị trường, bởi nói gì thì nói, tâm lý của nhiều người gửi tiền vào ngân hàng cũng sẽ dao động mạnh khi chỉ trong ba tháng, lãi suất đã giảm sâu đến 5%/năm. Thay vì để toàn bộ “trứng” vào giỏ tiết kiệm, nhiều người đã quyết định san sẻ vào các giỏ khác, trong đó có bất động sản. Bên cạnh đó, người cần vay tiền mua nhà lại sớm thấy được tia hy vọng từ ngân hàng và các doanh nghiệp địa ốc, với những gói cho vay hấp dẫn, có thể khiến khả năng có căn nhà mơ ước của họ đến sớm hơn. Các doanh nghiệp bất động sản nhân dịp đó cũng chào hàng một cách quyết liệt, chiêu dụ các thượng đế đang phân vân bằng nhiều hình thức, từ khuyến mãi hiện vật, hiện kim, đến hỗ trợ lãi suất. Không mấy doanh nghiệp nhắc đến chuyện giảm sâu giá bán như thời điểm cách đây vài tháng.
Việc Ngân hàng Nhà nước thả nổi trần lãi suất kỳ hạn trên 12 tháng dù là một tín hiệu tích cực cho nền kinh tế nói chung, hệ thống ngân hàng nói riêng, nhưng lại khiến cho bất động sản sẽ tiếp tục đói vốn trong trung và dài hạn. Triển khai một dự án bất động sản thường mất vài ba năm, nên các doanh nghiệp rất cần nguồn vốn dài hạn giá rẻ. Nếu lãi suất huy động dài hạn tăng lên, lãi suất cho vay dài hạn cũng tăng tương ứng, sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các doanh nghiệp trong lĩnh vực địa ốc. Đó là chưa kể các ngân hàng chỉ tập trung cho vay với đối tượng khách mua nhà chứ không mặn mà với việc cấp vốn cho dự án. Dù một số ngân hàng đã tung ra các gói lãi suất ưu đãi dành cho người mua nhà, qua đó gián tiếp giúp các doanh nghiệp bán được căn hộ, nhưng phần lớn các gói lãi suất này chỉ kéo dài trong khoảng ba tháng đến một năm. Bên cạnh đó, việc tiếp cận với khoản vay lãi suất thấp của ngân hàng là không dễ, do có những điều kiện khá ngặt nghèo về thu nhập của người vay tiền, nên tác động chính của hoạt động này có lẽ chỉ mang tính khích lệ tâm lý thị trường là chính. Còn để cho thị trường thực sự phục hồi thì nguồn vốn từ ngân hàng là không đủ, mà phải là nguồn tiền nhàn rỗi hoặc dành dụm từ phía người mua để đầu tư và đặc biệt là người có nhu cầu thực mua để ở. Một khi kinh tế hồi phục và phát triển ổn định trở lại, thị trường địa ốc cũng sẽ hồi phục tương ứng.
Nhà phố “dễ mua”, các phân khúc khác có dấu hiệu ấm lên
Sự “ngập lụt” căn hộ trung và cao cấp dẫn đến sự tê liệt của thị trường bất động sản vô tình khiến cho các sản phẩm địa ốc khác – trong đó có nhà phố – bị vạ lây. Thêm vào đó, kinh tế khó khăn, số người làm ăn thua lỗ cần bán nhà nhiều hơn hẳn số người muốn mua, khiến cho lượng nhà được rao bán ngày càng tăng, đặt người có nhu cầu mua vào thế thuận lợi. Nếu như trước kia, chuẩn bị tiền rồi người ta phải tìm kiếm một thời gian dài mới có thể chọn được căn nhà ưng ý để mua, thì nay những người cần mua nhà phố ở vào thế thượng phong, có quyền “nâng lên đặt xuống”, ép giá để mua với giá càng rẻ càng tốt. Nhà phố đã trở nên “dễ mua” hơn là vì vậy.
Tuy nhiên, khác với căn hộ chung cư, nơi các sản phẩm của cùng một dự án nhìn chung giống nhau, sản phẩm nhà phố là một dạng hàng hóa đặc biệt, mỗi sản phẩm là duy nhất, không có sản phẩm khác thay thế hoàn hảo. Thế nên, nếu tìm được căn nhà ưng ý, trong khu vực dự tính mua, nhiều người không chờ giá giảm nữa mà tiến hành giao dịch ngay. Bởi sự chờ đợi nào cũng chỉ có giới hạn của nó, người bán không thể chỉ chờ đợi vào một người mua! Mà không ai muốn căn nhà mình “ngắm nghía” suốt một thời gian dài lại thuộc về người khác chỉ vì mình quá chần chừ đợi giá giảm thêm. Vẫn có nhiều hợp đồng giao dịch mua bán nhà phố thời gian qua. Khi kinh tế tăng trưởng, nhà phố ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh là sản phẩm “cầu nhiều hơn cung”, đặc biệt với những căn nhà ở vị trí đắc địa. Nhiều người “phục” mua hàng năm trời mới tìm được người rao bán căn nhà mình ưng ý. Nay khả năng chọn lựa của người mua được nâng cao, giá cũng hợp lý hơn so với trước, nhiều người không ngần ngại mua là vì vậy.
Sau một thời gian các chủ văn phòng cho thuê tiến hành giảm giá và có những ưu đãi lớn cho doanh nghiệp thuê văn phòng – đặc biệt là phân khúc hạng A, như khuyến mãi về phí đậu xe hay trang trí nội thất, nhằm giữ chân khách thuê cũ và mời gọi người thuê mới, nay thì phân khúc này đã có dấu hiệu tốt lên, tỷ lệ lấp đầy văn phòng đã tăng so với trước. Người ta còn dự báo rằng sắp tới cung – cầu của phân khúc này sẽ thay đổi, theo hướng nguồn cung tăng chậm hơn lực cầu một khi nền kinh tế hồi phục.
Tương tự là phân khúc đất nền và đất thổ cư, nhiều nơi giá đã đi ngang từ vài tháng nay và giao dịch có vẻ nhộn nhịp hơn. Nếu cách đây một năm, lãi suất cho vay ở mức rất cao và thanh khoản của thị trường bất động sản gần như bằng không, việc gửi tiền vào ngân hàng được các nhà đầu tư chọn lựa, vì vừa hưởng lãi suất cao vừa an toàn. Nay lãi suất huy động giảm mạnh, nhiều người đã cân nhắc hơn với nguồn tiền của mình, chuyển hướng đầu tư vào bất động sản giá rẻ. Người hỏi mua nhà, đất đã nhiều hơn hẳn thời gian trước. Nhiều khu vực đã có giao dịch trở lại, đặc biệt là những người có nhu cầu mua để ở tìm mua căn hộ chung cư diện tích nhỏ hoặc nhà đất có giá vừa phải. Tuy nhiên, không phải tất cả các phân khúc đều có dấu hiệu ấm lên. Phân khúc căn hộ giá trị lớn vẫn gần như bất động. Chỉ các căn hộ diện tích nhỏ là được nhiều người tìm hiểu. Còn phân khúc đất nền, khách hàng chỉ thích mua những dự án đã hoàn thiện xong hạ tầng và có nhà xây thô. Nhưng chừng đó cũng đủ để thắp lên vài tia hy vọng…
Phong Vân – Hải An