Một trong những vấn đề gây ra nhiều bức xúc xã hội nhất của Việt Nam hiện này là những mâu thuẫn, bất cập và bất ổn xung quanh vấn để đất đai. Vậy những quốc gia phát triển quản lý và kiểm soát vấn đề đất đai như thế nào?
Mỹ là một quốc gia có lãnh thổ rộng lớn vào tốp đầu thế giới, có diện tích lớn hơn Việt Nam 30 lần, dân số hơn gần 4 lần và có một xã hội dân sự khoáng đạt. Tuy nhiên, xã hội Mỹ gần như không có những tình trạng bất ổn, bức xúc xung quanh vấn đề đất đai. Chúng ta có thể học hỏi xem Mỹ thực hiện chính sách quản lý đối với đất đai nói riêng và bất động sản nói chung như thế nào, để đạt được lợi ích tối ưu cho nền kinh tế và toàn xã hội.
Trước hết là chính sách tự do thương mại rất cởi mở đối với vấn đề đất đai và bất động sản. Mọi người, kể cả người ngoại quốc, miễn có đủ điều kiện tài chính, đều có quyền mua bán, sở hữu đất đai, bất động sản tại Mỹ. Thủ tục mua bán công khai, rõ ràng, minh bạch. Quyền sở hữu bất động sản, hay sở hữu tài sản nói chung là bất khả xâm phạm, ngoại trừ những trường hợp vi phạm pháp luật.
Đặc biệt, vấn đề sở hữu, thương mại và quản lý bất động sản ở Mỹ không hề hạn chế hay phân biệt đối với người nước ngoài. Điều kiện tự do này khiến một số người nghĩ là một kẽ hở để cho người ngoại quốc, nhất là từ những quốc gia không thân thiện, có thể… thôn tính nước Mỹ.
Suy nghĩ này đã từng dấy lên một đợt dư luận tranh cãi vào cuối thập niên 1980. Đó là thời điểm nền kinh tế Nhật Bản rất thịnh vượng với tổng thu nhập quốc gia (GDP) chiếm trên 60% so với Mỹ, trong lúc dân số chỉ bằng chưa tới 50%. Người Nhật rất cần kiệm nên số dư tín dụng cá nhân cao hơn người Mỹ nhiều lần. Từ đó, rất nhiều người Nhật đã đến Mỹ mua, sở hữu nhiều đất đai, bất động sản. Có những cá nhân người Nhật sở hữu hàng ngàn hecta đất tại Mỹ, khiến giá đất đai tăng vọt. Truyền thông báo chí Mỹ đã bùng phát một đợt tranh luận mạnh mẽ và gay gắt. Trong đó, có những ý kiến cho rằng, Nhật đang sắp thôn tính, xâm lược, trả thù Mỹ qua con đường kinh tế!
Thế nhưng, chỉ vài năm sau thì mọi việc lại trở về như cũ. Những chủ đất người Nhật hăm hở thuở ban đầu dần dần rút chân vì khoản đầu tư trở thành món nợ cố định lâu dài không thấy chân trời. Nước Mỹ vẫn là của người Mỹ; thị trường đất đai lại bình bình như nó đã từng …
Điều gì đã làm cho thị trường đất đai Mỹ luôn bình ổn? Phải chăng, chính quyền Mỹ đã can thiệp, đã ban hành những chính sách nhằm hạn chế quyền thương mại, tư hữu của người Nhật?
Hoàn toàn không!
Có hai lý do khiến thị trường đất đai Mỹ luôn bình ổn. Thứ nhất là thuế bất động sản. Thứ hai là sự minh bạch của luật pháp trong vấn đề quy hoạch, xây dựng và quyền sở hữu về đất đai.
Ở Mỹ, đất đai nói chung rất rẻ. Chúng ta hẳn đã từng nghe một người Việt Nam mua cả một thị trấn với giá chưa tới 1 triệu đô la. Bạn cũng có thể mua hàng trăm, hàng ngàn hecta với giá vài triệu, vài chục triệu đô la thôi. Tuy nhiên, nếu mảnh đất đó không sinh lợi nhuận, thì lấy tiền đâu để đóng thuế đất (Việt Nam mình gọi là thuế thổ trạch) hàng năm. Thuế đất, bất động sản nói chung ở Mỹ chiếm từ 1% đến 5% tùy theo từng tiểu bang. Lấy ví dụ, ở California, giá bất động sản (bao gồm đất đai) cao hơn thì thuế khoảng từ 1,15% đến 1,5% trên giá mua; hàng năm tăng thêm 2% trên giá trị thuế trước đó. Nhưng thuế bất động sản ở các tiểu bang có giá thấp như Texas hay Florida thì lên tới 3,5% – 5% trên giá mua.
Chẳng hạn khi bạn mua 1.000 hecta ở Texas với giá 10 triệu đô la thì hàng tháng sẽ phải trả 32 ngàn đô la tiền thuế, mỗi năm khoảng 400 ngàn đô la và hơn. Nếu như bạn vì không có sẵn một kế hoạch sử dụng hiệu quả mảnh đất này, hoặc không có thu nhập tương xứng, thì lấy đâu mỗi tháng 32 ngàn đô la để đóng thuế? Như vậy, qui định này, trước hết, sẽ loại bỏ một bộ phận rất lớn những người đầu cơ đất bằng tiền tiết kiệm như ở Việt Nam hiện nay.
Trong nền kinh tế thị trường và hệ thống luật pháp minh bạch của Mỹ, khi mà thủ tục qui hoạch xây dựng rõ ràng và chênh lệch giữa các loại đất ít có yếu tố bất ngờ, thì rủi ro đầu cơ đất đai là khá cao.
Thuế bất động sản hàng năm, xin nói thêm chính là phần ngân sách chủ yếu của cấp địa phương, tương đương với cấp quận, huyện của Việt Nam. Phần lớn khoản thuế này được sử dụng để cung cấp ngân sách cho hệ thống giáo dục miễn phí ở các cấp trung, tiểu học và cao đẳng cộng đồng. Khoản thứ hai dành cho các công trình công cộng địa phương như đường sá, công viên và các cơ số thể dục thể thao. Ngoài ra, một phần thuế này được trích ra để cấp cho các lực lượng chấp pháp địa phương như cảnh sát, an ninh trật tự…
Vấn đề thứ hai, đa số người đầu cơ Việt Nam thường trông chờ ở khoản tăng giá nhanh chóng của đất đai. Ở Mỹ thì kiểu đầu tư nầy ít có hứa hẹn. Trong nền kinh tế thị trường và hệ thống luật pháp minh bạch của Mỹ, khi mà thủ tục qui hoạch xây dựng rõ ràng và chênh lệch giữa các loại đất ít có yếu tố bất ngờ, thì rủi ro đầu cơ đất đai là khá cao.
Hầu hết việc xây dựng những khu dân cư đều do các công ty lớn đảm nhận. Ở Mỹ, rất ít có tình trạng từng cá nhân tự mua đất xây dựng những căn nhà riêng rẻ. Cho dù, bạn có một mảnh đất nằm giữa khu vực công trình dân cư đang tiến hành, thì việc xây dựng riêng rẻ sẽ có giá thành chắc chắn cao hơn nhiều so với những căn nhà được xây dựng hàng loạt. Do thủ tục và chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng như đường sá, cống rãnh, hệ thống gas, điện… rất phức tạp và rất tốn kém, nên công trình xây dựng càng quy mô, thì chi phí hạ tầng cho mỗi căn nhà càng thấp.
Lấy ví dụ, ở thành phố Sacramento, thủ phủ của tiểu bang California, chi phí thủ tục hạ tầng để có thể xây dựng một căn nhà riêng rẻ trung bình khoảng 300 ngàn đô la. Trong lúc đó, chi phí này cho mỗi căn nhà trong các khu nhà được xây dựng hàng loạt chỉ vào khoảng 30 ngàn đô la. Vì vậy, các cá nhân gần như rất ít có cơ hội mua đất đề đầu tư xây dựng những nhà ở riêng hay những khu dân cư nhỏ.
Để xây dựng những khu dân cư, các công ty xây dựng thường lên kế hoạch hàng chục năm trước. Họ nghiên cứu bản đồ qui hoạch của thành phố, chuẩn bị quỹ đất, lập hồ sơ thủ tục xây dựng. Giai đoạn này kéo dài nhiều năm. Họ chỉ bắt tay vào xây dựng ở thời điểm mà thị trường có nhu cầu cao “high demand”. Vì liên quan trực tiếp đến vốn liếng của họ, nên các công ty xây dựng Mỹ chỉ thực hiện xây dựng khi bảo đảm bán được sản phẩm với khả năng rủi ro thấp nhất. Khi xây dựng, họ cũng làm cuốn chiếu, nghĩa là ở mỗi công trình, họ xây vài ba chục căn, bán hết rồi mới xây tiếp. Nếu trong lúc xây dựng mà thị trường bất ngờ sụp đổ, thì họ sẽ dừng lại.
Với việc lập kế hoạch lâu dài từ trước và cách thức tổ chức xây dựng chuyên nghiệp của những đại công ty, khả năng thu lợi lớn từ đầu cơ đất riêng rẽ để đón đầu là rất thấp. Như vậy, cùng với thuế bất động sản rất cao như đã nói trên và kế hoạch xây dựng minh bạch, quy mô bởi các đại công ty là những yếu tố tự nhiên giải quyết được nạn đầu cơ đất đai trong xã hội Mỹ.
Tóm lại, dù chính quyền Mỹ không hề đưa ra những luật lệ hay quy định ngăn cản vấn đề đầu cơ đất đai, nhưng thị trường đất đai luôn ổn định, ít có hiện tượng đột biến bất ngờ do sự điều tiết tự nhiên của thị trường dựa vào các quy định hợp lý về thuế và sự minh bạch về thủ tục hành chánh.
Sự bình ổn thị trường đất đai cũng góp phần rất lớn vào sự phát triển của nền kinh tế và sự ổn định của xã hội Mỹ. Như chúng ta thấy, dù có môi trường việc làm và y tế ưu việt, nhưng giá đất đai, nhà ở, bất động sản Mỹ nói chung rẻ hơn rất nhiều so với các đô thị ở Việt Nam. Cũng như, chính sách thuế bất động sản hàng năm đã đóng góp hữu hiệu vào hệ thống giáo dục, hạ tầng cơ sở và an ninh của địa phương.
Trong sự bất ổn, lúng túng về vấn để đất đai, liệu chính sách thuế, xây dựng và sự vận hành lành mạnh của thị trường bất động sản của Mỹ có thể mang lại những tham khảo hữu ích gì cho những nhà làm luật, chính quyền và xã hội Việt Nam chúng ta?
