Mua nhà cũ, tại sao không?

Dĩ nhiên, sẽ có những lợi thế không thể phủ nhận được khi mua một ngôi nhà mới xây, một căn hộ chung cư mới, so với việc một ngôi nhà cũ, đặc biệt là khi mua để đầu tư, cho thuê. Chẳng hạn, đó là tính hiện đại, thân thiện với người sử dụng của bất động sản, từ đó thu hút được khách thuê – những người sẵn sàng trả một mức giá cao cho những tiện nghi mà họ nhận được. Ngoài ra, sở hữu ngôi nhà mới giúp cho chủ đầu tư phải bỏ ra chi phí bảo trì thấp hơn, giá trị bán lại cao… Tuy nhiên, đầu tư vào nhà cũ cũng có những lợi thế riêng, không kém phần hấp dẫn.

Một thỏa thuận tốt hơn

Khi mua một ngôi nhà mới, đặc biệt là căn hộ chung cư, bạn đang phải trả một cái giá khá cao vì giá trị căn nhà không chỉ thể hiện ở chi phí xây dựng chủ đầu tư bỏ ra mà còn có hàng loạt giá trị cộng gộp khác: chi phí quảng cáo để thông tin căn nhà đến với khách hàng tiềm năng, lãi vay hằng tháng mà chủ đầu tư phải trả khi vay để xây dựng (nếu có vay), chi phí “chôn tiền” khi căn nhà một thời gian dài không bán được, khoản lợi nhuận kỳ vọng… Về cơ bản, giá trị căn nhà là tất cả chi phí mà chủ đầu tư phải đối mặt cộng thêm phần lợi nhuận kỳ vọng, đó là khoản tiền mà bạn phải trả khi mua mới, ngoại trừ trường hợp bạn may mắn khi gặp được một căn nhà mới được chủ đầu tư bán lỗ vì lý do nào đó.

Còn khi mua một ngôi nhà cũ, bạn có nhiều cơ hội cho một thỏa thuận tốt về giá cả, có cơ hội chạm tới giá trị thực của tài sản và nhiều cơ hội có được lợi nhuận trong tương lai nếu nhìn thấy được các “lỗ hổng xấu” của căn nhà khiến nó bị mất điểm và tiềm năng phát triển của bất động sản này một khi lỗ hổng ấy được lấp đầy.

Giá trị tăng thêm

Khi mua một ngôi nhà mới, tất cả sẽ đều mới từ trong ra ngoài, từ lớp sơn trên tường đến gạch lát sàn… tất cả rất đẹp và hấp dẫn. Nhưng có bao giờ bạn nghĩ đó là điểm bất lợi cho đầu tư? Xét trên khía cạnh giá cả, dễ dàng thấy được rằng đây là bất lợi về giá khi khách hàng đưa ra quyết định mua, bởi chúng sẽ góp phần khiến giá cao. Đó là còn chưa nói đến vấn đề khách hàng sẽ có những sở thích trong thiết kế, trang trí, màu sắc… khác nhau, thực sự là một rào cản lớn cho quyết định mua nhà.

Nhưng khi đầu tư mua một ngôi nhà cũ, việc bạn đầu tư cơ bản sau đó như sơn lại tường, sửa chữa mái nhà, sàn nhà, nhà vệ sinh, làm sạch căn nhà… sẽ mang đến cho bạn giá trị gia tăng rất đáng kể so với chi phí bỏ ra. Không những thế, nếu là đầu tư cho mục đích bán lại, việc sửa chữa ấy mang đến cho ngôi nhà “bộ mặt mới” khi tiếp cận khách hàng mới, nâng cao giá trị cho ngôi nhà so với ban đầu, đồng thời giúp người mua tiếp theo cũng có thể sửa chữa theo ý muốn của họ mà không quá “tiếc” một lớp sơn mới hay sàn nhà mới khi phải phá bỏ cái cũ. Đó đơn giản là những chuyện không thể đạt được nếu mua một ngôi nhà mới.

Lợi thế trong đàm phán

Một chủ đầu tư sẽ không xây dựng một ngôi nhà mới để rồi dễ dàng bán lỗ, bởi họ đã có những phép tính toán vững chắc, kiểm soát dòng tiền. Những nhà đầu tư trong lĩnh vực này thường rất dày dặn kinh nghiệm trong việc kinh doanh xây mới. Đàm phán mua bán với những chủ đầu tư như vậy, thường thì bạn không nắm được chút lợi thế nào cả. Tuy nhiên, khi đàm phán mua một ngôi nhà cũ, bạn sẽ dễ dàng hơn khi thương lượng vì chủ nhà có nhiều động cơ để bán, chẳng hạn đang cần chuyển nơi ở, gặp một số vấn đề cá nhân như sức khỏe, ly hôn, có vấn đề khó khăn tài chính với ngân hàng… Bạn sẽ có cơ hội để khám phá “món hời” này và tiến đến một mức giá mua có lợi cho mình.

Dễ dàng cho một cuộc điều tra thị trường

Giá trị nội tại của một tài sản được xác định bởi một loạt các yếu tố, bao gồm: địa điểm, quy mô tài sản, thiết kế, lịch sử, cộng đồng địa phương, môi trường kinh tế, xã hội, tiện ích chung, giao thông, cơ sở hạ tầng khu vực, môi trường… Tất cả những yếu tố này tạo nên “chìa khóa” cho mọi phi vụ đầu tư bất động sản.

Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi nói đến đầu tư vào bất động sản là phải nắm bắt được thị trường mà tài sản bạn đang tồn tại, điều này giúp cho bạn có những quyết định đúng đắn về thời điểm đầu tư và nhận định biến đổi của giá trị bất động sản. Viễn cảnh ấy sẽ khó khăn nếu tài sản của bạn nằm trong những khu vực thị trường chưa trưởng thành, ví dụ như khu quy hoạch mới, khu tái định cư… Tại những nơi này, tài sản mới khá phổ biến, nên nếu tài sản đầu tư của bạn nằm ở đây đồng nghĩa với việc bạn có ít dữ liệu lịch sử về giá cả và ít có bất động sản để so sánh. Ngược lại, đầu tư mua nhà cũ, bạn không cần quá lo lắng về thông tin thị trường vì hầu như tất cả đều nằm tại những khu vực đã và đang phát triển lâu năm.

Thành Việt (DNSGCT)