“90% triệu phú đều sở hữu các bất động sản”, doanh nhân Andrew Carnegie từng khẳng định. “Tiền của họ đều được đầu tư vào các giao dịch bất động sản hơn là trong các khoản đầu tư vào thị trường chứng khoán. Người đầu tư thông minh là người kiếm tiền lương ngày hôm nay và đầu tư tiền của mình vào bất động sản”. Tuy nhiên, đầu tư bất động sản là hành trình tốn nhiều thời gian, công sức và nhiều rủi ro pháp lý.
Để tiết kiệm thời gian, công sức và mua nhà an toàn, hiệu quả, Luật sư Trần Phú Vinh đã chia sẻ hướng dẫn pháp lý khi mua nhà. Hướng dẫn này bao gồm các bước cơ bản khi giao dịch bất động sản ở TP.HCM.
Trong từng bước mua nhà, Luật sư Trần Phú Vinh sẽ lưu ý những rủi ro cần tránh mà ông chứng kiến trên thực tế. Luật sư Trần Phú Vinh có bề dày kinh nghiệm với 25 năm làm giảng viên trường Đại học Luật, Học viện tư pháp và các cơ sở đào tạo luật khác. Trong 20 năm hành nghề Luật sư, ông Trần Phú Vinh – Giám đốc Pháp chế của Propzy đã tư vấn hàng nghìn giao dịch bất động sản.
1. Giai đoạn đầu tiên: Kiểm tra pháp lý nhà đất trước khi mua
Đây là giai đoạn rất quan trọng trước khi quyết định có tiến tới giao dịch hay không, cụ thể như nhà đất đó có nằm trong quy hoạch (giải tỏa toàn bộ hoặc một phần, không được phép mua bán, chuyển nhượng,…); có đang bị tranh chấp hoặc đang thuộc diện bị phong tỏa, thi hành án,…
Nếu bỏ qua giai đoạn này hoặc hoàn toàn tin tưởng vào “bên bán” thì “bên mua” có khả năng chịu thiệt hại cả về thời gian và tiền bạc nếu nhà đất thuộc một trong các trường hợp nói ở trên.
Thực hiện giai đoạn này cần phải liên hệ với các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác minh.
2. Giai đoạn đặt cọc
Đặt cọc là giai đoạn đầu tiên để xác lập giao dịch nhưng cũng là giai đoạn nhiều rủi ro cho cả hai bên. Đặt cọc bao nhiêu là vừa để “bên bán” không thể “bẻ kèo” (chấp nhận bồi thường tiền cọc để bán cho người khác giá cao hơn)?
Nhưng nếu đặt cọc nhiều quá mà có trục trặc về pháp lý (chủ quan hoặc khách quan) dẫn tới giao dịch không thành công, thì khoản đặt cọc đó bị “chôn vốn”, không xác định được thời gian để nhận lại từ “bên bán”.
Chính vì vậy, hợp đồng đặt cọc cần thiết phải quy định nội dung này.
3. Giai đoạn làm hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc là cơ sở để giải quyết tranh chấp nếu việc giao dịch bị dừng tại giai đoạn này. Do vậy, hợp đồng đặt cọc (mặc dù pháp luật không quy định phải công chứng/chứng thực) càng chi tiết, cụ thể, thì càng bảo vệ quyền và lợi ích của các bên.
Các nội dung quan trọng và chủ yếu cần lưu ý và bắt buộc phải có trong hợp đồng đặt cọc bao gồm:
- Giá mua bán, tiền đặt cọc, phương thức thanh toán
- Thời điểm ký hợp đồng công chứng, thời điểm giao nhận nhà.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên (đặc biệt là các nghĩa vụ với nhà nước như thuế, phí, phương thức hoàn trả, bồi thường tiền cọc)
- Điều khoản phạt vi phạm hợp đồng, phạt do thanh toán trễ hạn (bao gồm cả phạt do chậm trễ việc hoàn trả và bồi thường tiền cọc),…
4. Giai đoạn khi công chứng
Hợp đồng mua bán ký tại các Phòng/Văn phòng Công chứng thường theo mẫu có sẵn. Trong đó quy định việc thanh toán và giao nhận nhà đất do hai bên tự thỏa thuận. Vậy nên, nếu các bên không đề cập trong hợp đồng công chứng thì rõ ràng nội dung chi tiết tại hợp đồng đặt cọc đã nêu ở phần trên có giá trị rất quan trọng. Giúp bạn tránh các tình huống xảy ra tranh chấp, bất đồng vào thời điểm công chứng hoặc sau khi công chứng.
Tính từ thời điểm công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán, bên bán đã chính thức chuyển quyền sở hữu/sử dụng nhà đất cho bên mua. Và vì vậy, việc thanh toán (toàn bộ hoặc phần lớn giá mua bán) và giao nhận nhà đất cần phải được quy định và thực hiện ngay khi hợp đồng đã được công chứng/chứng thực.
5. Giai đoạn đăng bộ sang tên (sang tên nhà đất)
Đây là giai đoạn cuối cùng để hoàn tất giao dịch (chủ yếu là dành cho bên mua, bên bán chỉ còn nghĩa vụ thuế với nhà nước). Nhưng đây cũng là giai đoạn tốn nhiều thời gian và công sức nhất, nếu các bên không “rành” về trình tự, thủ tục và quy trình (các quận/huyện/thành phố khác nhau có thể áp dụng quy trình khác nhau).
Một khoản thanh toán nhỏ cần được giữ lại để thực hiện nghĩa vụ thuế của bên bán với nhà nước (nếu bên bán không tự nguyện thực hiện). Nhưng nếu bên mua đã nhận nhà đất, nhận “sổ đỏ” đã được cập nhật thông tin bên mà không thanh toán phần còn lại (mặc dù số tiền không lớn), lúc này bên bán thật sự “bó tay” và lại phải mất thời gian để đi đòi khoản nợ này.
Phương án tốt nhất để tránh tình trạng này là bên thứ ba (dịch vụ pháp lý) được các bên ủy quyền (với một khoản chi phí nhỏ) thực hiện giai đoạn này (hoặc toàn bộ các giai đoạn nói trên). Biện pháp này đảm bảo rằng, bên bán nhận được số tiền còn lại và bên mua nhận được “sổ đỏ” trong thời gian nhanh nhất theo luật định.
Mua bất động sản liên quan đến các quyết định lớn, tài sản lớn. Vấn đề an toàn pháp lý luôn là một trong những vấn đề hàng đầu cần biết khi đầu tư nhà đất. Với hướng dẫn chi tiết từ luật sư, bạn có thể nắm được các vấn đề pháp lý cần chú ý, giúp bạn bảo vệ khoản tài sản giao dịch lớn trong cuộc sống.
