Đã có những biến chuyển nhất định trên thị trường. Thanh khoản và giao dịch tăng lên. Nhiều nhà đầu tư, cả cá nhân lẫn tổ chức, đang quay lại với thị trường, dù có thể chỉ dừng ở khâu tìm hiểu thông tin. Với một thị trường có tính dài hạn như địa ốc, những dấu hiệu đó cũng đã là tích cực…
Với người có nhu cầu thực sự về nhà ở, một quyết định mua dù ở thời điểm nào cũng đầy tính cân nhắc, một khi đã bỏ tiền ra thì chắc chắn đó phải là thời điểm họ cho là hợp lý nhất. Còn với nhà đầu tư bất động sản, vốn có tầm nhìn trung và dài hạn, dĩ nhiên cũng không mua rồi bán một sản phẩm địa ốc nhanh chóng như thể mua bán cổ phiếu trên thị trường chứng khoán. Thường nhà đầu tư không chỉ quan sát thị trường bất động sản mà còn nhìn rộng ra cả nền kinh tế, bởi chỉ khi kinh tế phát triển ổn định thì thị trường bất động sản mới có cơ sở để phát triển. Giai đoạn hiện nay chính là lúc mà nhiều người cho rằng cuộc suy thoái kinh tế mấy năm qua đã chạm đáy và bắt đầu quá trình đi lên. Những số liệu từ các tổ chức nghiên cứu thị trường cho thấy tính thanh khoản của thị trường bất động sản đã được cải thiện đáng kể. Các khoản tiền tiết kiệm đã được rút ra cho mục đích mua nhà. Không chỉ có căn hộ giá rẻ và trung bình mới có giao dịch mà một số dự án căn hộ cao cấp bước vào giai đoạn hoàn thiện cũng có khách mua trở lại. Tỷ lệ lấp đầy văn phòng cho thuê tại các thành phố lớn ngày càng tăng, khiến cho đà rơi của giá đã giảm bớt. Một số dự án bị “trùm mền” thời gian qua đã được tái khởi động. Nghĩa là nhìn toàn cảnh, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu thoát đáy.
Đi lên nhờ chính sách?
Theo một đánh giá mới đây của đại diện Bộ Xây dựng, thị trường bất động sản hiện đang có những dấu hiệu tích cực, giá địa ốc ở những vị trí tốt, khu vực gần trung tâm đã không còn giảm, một số nơi còn có dấu hiệu tăng. Điều này thể hiện rõ ở các số liệu thống kê, bốn tháng đầu năm qua lượng giao dịch bất động sản thành công đã tăng lên rõ rệt. Phân khúc căn hộ và các sản phẩm nhà liền kề, đất nền, sản phẩm tồn kho đã giảm trong khi nguồn cung vẫn tăng. Những dấu hiệu đó cho thấy các giải pháp phục hồi thị trường bất động sản suốt những năm qua đã đúng hướng. Đã có sự chuyển dịch từ tập trung vào phân khúc cao cấp sang phân khúc trung bình và giá rẻ cho người có thu nhập trung bình, phù hợp với đại đa số người dân đang có nhu cầu về nhà ở mà có khả năng thanh toán theo nhu cầu đó. Bên cạnh đó là những chính sách hỗ trợ cho người dân và doanh nghiệp thông qua gói hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng… Tất cả đã giúp cho thị trường có dấu hiệu khởi sắc trong thời gian qua.
Đà giảm giá các căn hộ thương mại đã ngưng lại
Tuy nhiên, theo các nhà phân tích, những chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản của các ngành chức năng không phải là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến những diễn biến tích cực của thị trường trong thời gian gần đây. Lý do là phần lớn các chính sách cũng như gói hỗ trợ tín dụng hỗ trợ lãi suất chỉ hướng đến giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp và những dự án đáp ứng được nhu cầu này. Tác động nếu có chỉ là gián tiếp, khi những chính sách hỗ trợấy phần nào giúp tăng dần niềm tin của người mua vào thị trường bất động sản. Rằng giá cả đã hợp lý nên chính sách mới “bật đèn xanh” và chính nhờ niềm tin của người mua tăng lên mà thị trường bất động sản mới có cơ hội phục hồi. Những thông tin hỗ trợ cũng nhiều hơn: Trong khi thị trường bất động sản đã giảm sâu trong một thời gian dài nên khó giảm hơn nữa thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm và lãi suất cho vay mua nhà đều giảm mạnh, khiến việc mua nhà trở nên hợp lý hơn. Nền kinh tế cũng có những tín hiệu hồi phục, các doanh nghiệp bất động sản lại nỗ lực và chuyên nghiệp hơn trong việc lôi kéo khách hàng, vì thế, nhiều người mua tự tin rằng đã đến thời điểm của mình.
Những nỗi lo từ hai phía
Sự hồi phục bước đầu của thị trường lại đem đến những nỗi lo cho cả người mua lẫn người bán. Dưới góc độ của doanh nghiệp, vốn lao đao mấy năm qua, luôn mong cho đà giảm giá ngưng lại, thanh khoản tăng lên để họ vượt qua khó khăn, kiếm tìm lợi nhuận, thì “ánh sáng cuối đường hầm” ấy vẫn còn quá le lói. Sự phục hồi của thị trường bất động sản còn khá mong manh. Dù lạm phát giảm mạnh, xuất khẩu tăng khá, chỉ số sản xuất công nghiệp đã cải thiện, nhưng nền kinh tế chung vẫn còn nhiều khó khăn, hàng tồn kho chưa được giải quyết, nhiều doanh nghiệp vẫn phải đóng cửa hoặc ngừng hoạt động. Tất cả khiến cho sự hồi phục của thị trường bất động sản còn khá xa vời. Bản thân thị trường cũng tồn tại quá nhiều vấn đề, mà nợ xấu của các doanh nghiệp và tiến độ xây dựng là hai vấn đề bức thiết nhất. Tín dụng tăng trưởng thấp trong những tháng đầu năm cho thấy khả năng hấp thụ vốn của nền kinh tế còn thấp, đồng nghĩa với việc tiếp cận vốn ngân hàng của các doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà còn nhiều khó khăn. Nhiều dự án bất động sản “trùm mền” vẫn chưa thể khởi động lại – hệ quả của một thời bất động sản phát triển quá nóng.
Trong khi đó, với nhiều người có nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là những người thu nhập thấp, thì việc thị trường có dấu hiệu hồi phục cũng đồng nghĩa với việc đà giảm giá đã ngưng. Nhiều phân tích đã chỉ ra rằng giá bất động sản nước ta còn quá cao so với mặt bằng thu nhập chung và chỉ có những cú sốc giảm giá như thời gian qua mới giúp cho giá địa ốc tiệm cận khả năng thanh toán của những người có thu nhập trung bình có nhu cầu bức thiết về nhà ở. Nay, khi giá đã ngưng giảm, cơ hội để những người này mơ về một sản phẩm địa ốc giá rẻ cho riêng mình càng trở nên khó khăn. Mà giá trên thị trường được quyết định bởi quy luật cung – cầu. Diễn biến của thị trường từ đầu năm đến nay cho thấy ngày càng nhiều người có nhu cầu nhà ở đã chấp nhận mặt bằng giá hiện nay. Họ cho rằng giá nhà đất đã giảm quá sâu và khó có thể giảm tiếp nên có thể là thời điểm thích hợp để mua nhà. Điểm khác biệt so với giai đoạn trước là người mua hiện chỉ lựa chọn những dự án gần đến giai đoạn hoàn thành hoặc có tiến độ xây dựng tốt, chứ không còn mua bằng mọi giá.
Những người mua nhà với mục đích đầu tư cũng xuất hiện trở lại, nhưng không phải vì mục đích mua đi bán lại hưởng chênh lệch nhanh chóng như trước kia, mà thực sự cho đầu tư dài hạn. Lãi suất tiền gửi thấp, vàng không còn hấp dẫn, thị trường chứng khoán cũng đang gặp khó đã kích thích dòng tiền đầu tư vào bất động sản. Một số nhà đầu tư đã tính đến phương án mới, khi lựa chọn những dự án có khả năng cho thuê cao hoặc có khả năng tăng giá trong dài hạn. Chính niềm tin của người mua và các nhà đầu tư tăng lên đã tạo nên những hiệu ứng tích cực cho thị trường.
Phi Yến
