Có mặt tại hội thảo “Thị trường bất động sản phía Nam – Giải pháp tài chính hỗ trợ doanh nghiệp tiêu thụ sản phẩm từ các tổ chức tín dụng” tổ chức ngày 18-1 vừa qua, các đại biểu đã nhiệt tình đóng góp ý kiến để Nghị quyết 02 sát với thực tế hơn.
Bắt đầu từ thay đổi tư duy
Một vấn đề không được chuẩn bị trong các bài tham luận nhưng lại được các đại biểu tại hội thảo bàn luận sôi nổi, đó là thay đổi tư duy về BĐS.Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh thì dường như thị trường BĐS bắt đầu “lao đao” từ Nghị quyết 11/CP khi đưa BĐS vào lĩnh vực phi sản xuất và bị thắt chặt tín dụng. Quan điểm cho BĐS thuộc lĩnh vực phi sản xuất là không chính xác nếu xem xét như sau:
Thứ nhất, nhà xưởng, bến bãi, khu nghỉ dưỡng, bệnh viện, trường học, khách sạn, nhà hàng… do doanh nghiệp đầu tư xây dựng sẽ tiếp tục được đưa vào phục vụ sản xuất kinh doanh, tạo ra sản phẩm hàng hóa hay dịch vụ và mang lại giá trị gia tăng cho chủ đầu tư.
Thứ hai, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng chung cư cao cấp, căn hộ, biệt thự… để bán cũng là sản xuất kinh doanh vì đó là quá trình tạo nên sản phẩm đầu ra để bán lại.
Thứ ba, các doanh nghiệp đầu tư cơ sở hạ tầng trong cao ốc văn phòng, khu dân cư, khu chế xuất, hoặc khu vui chơi, giải trí, thể dục thể thao… sẽ được sử dụng vào hoạt động kinh doanh hoặc cho thuê, vì vậy mà cần xem đây là lĩnh vực sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.
Một quan điểm khác cho rằng việc “giải cứu” thị trường BĐS phải do các nhà đầu tư trong “nhóm lợi ích” thực hiện bằng chính nguồn tiền lãi tích lũy được trong giai đoạn thị trường bất động sản nóng sốt. Nhà nước không nên can thiệp vào để doanh nghiệp thấm thía bài học về đạo đức kinh doanh và tránh tình trạng doanh nghiệp ỷ lại. Ngoài ra, hiện nay giá trị thực và giá bán của BĐS đang có sự chênh lệch lớn, cần để thị trường này tự điều chỉnh giá theo cơ chế thị trường để giá bán trở về giá trị thực.
Không đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS cho rằng nếu không có nguồn hỗ trợ tín dụng thì BĐS khó lòng tự vực dậy. Vì thị trường BĐS vẫn phụ thuộc vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng.Nguồn vốn cho thị trường BĐS chủ yếu từ hệ thống ngân hàng, nguồn tín dụng trung và dài hạn hầu như không có trong khi lãi suất cho vay ngắn hạn rất cao. Có mặt tại hội thảo, TS Vũ Đình Ánh, Viện nghiên cứu Kế hoạch Thị trường Giá cả (Bộ Tài chính), cũng cho rằng việc hỗ trợ phát triển thị trường BĐS là việc phải thực hiện càng sớm càng tốt vì hỗ trợ phát triển thị trường BĐS cũng chính là hỗ trợ để phát triển kinh tế đất nước. Hơn nữa, nếu không giúp BĐS vượt qua tình trạng yên ắng hiện tại thì khối tài sản tồn kho trị giá hàng chục ngàn tỉ đồng đang ngày một gia tăng sẽ tiếp tục gây thiệt hại lớn cho nền kinh tế xã hội trong những năm tới.
Cần cụ thể hóa các nội dung trong Nghị quyết 02
Các đại biểu tại hội thảo đều đồng ý rằng thị trường BĐS Việt Nam chưa đến lúc cần “giải cứu” vì tuy tình trạng giảm giá và tồn kho diễn ra trên diện rộng nhưng vẫn còn một điểm sáng là phân khúc nhà xã hội (còn gọi là nhà bình dân hay nhà cho người thu nhập thấp). Thị trường BĐS sẽ có cơ hội tự làm ấm nhờ phát triển phân khúc này với những lối mở từ Nghị quyết 02 như: gói tài khóa gỡ khó cho phân khúc nhà bình dân (dưới 70m2, giá không quá 15 triệu/m2); ngân hàng sử dụng từ 20 đến 40 nghìn tỉ đồng lãi suất để tái cấp vốn, hỗ trợ cho sự phát triển thị trường; cho phép nhà đầu tư điều chỉnh căn hộ lớn thành nhỏ để dễ bán…
Tuy nhiên, để nghị quyết mới đáp ứng đúng nguyện vọng của nhà đầu tư lẫn người mua nhà, tạo sự thay đổi tích cực cho thị trường thì cần điều chỉnh một số nội dung.Về nội dung thuế, TS Vũ Đình Ánh cho rằng việc gia hạn thuế thêm sáu hay mười hai năm hầu như không tạo được sự phấn khởi trong doanh nghiệp. Nhà đầu tư mong muốn chính sách miễn giảm thuế hơn là chỉ gia hạn, đặc biệt là thuếthu nhập doanh nghiệp. Bên cạnh đó, doanh nghiệp rất mong có khung giá đất cụ thể vì hiện nay, tiền sử dụng đất chiếm tỷ lệ rất lớn trong suất đầu tư.Nếu không có giá đất thì không thể định giá bất động sản.
Tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết: “Đối với những doanh nghiệp xin chia nhỏ diện tích căn hộ xuống dưới 70m2 theo Nghị quyết 02, cơ quan chức năng sẽ cân nhắc từng dự án rồi mới quyết định cho phép điều chỉnh hay không. Còn cơ cấu căn hộ thì doanh nghiệp tự lựa chọn theo nhu cầu của thị trường, miễn là vẫn đảm bảo quy hoạch”. Nhưng việc chia căn hộ có diện tích lớn thành nhiều căn hộ có diện tích nhỏ hơn sẽ làm thay đổi chỉ tiêu dân số, gián tiếp ảnh hưởng đến các chỉ tiêu sử dụng và khai thác các tiện ích như giao thông, khoảng xanh, công trình công cộng… Điều này sẽ dẫn đến tình trạng quá tải trong khai thác và sử dụng công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật… Nếu các cơ quan chức năng lơi lỏng trong quản lý và không thẩm định kỹ càng trước khi cho phép chia nhỏ căn hộ thì khó tránh được tình trạng “nhà ổ chuột” ngày càng phát triển.
Ngoài ra, quy định “cho vay với lãi suất và thời hạn phù hợp” ghi trong Nghị quyết 02 còn quá chung chung, không tạo được sự tin tưởng ở người dân. Nhiều ý kiến cho rằng mức lãi suất cho vay phù hợp với người mua nhà ở xã hội là 6%/năm và thời hạn cho vay ít nhất phải năm năm.Còn đối với doanh nghiệp thì cần sớm ban hành cơ chế cho phép thế chấp nhà ở tại ngân hàng, giúp khơi thông nguồn vốn. Thêm vào đó, ngoài việc ưu tiên mua hoặc thuê nhà xã hội cho các đối tượng là người thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang thì nên mở rộng đối tượng là người có mức thu nhập cao hơn, người nước ngoài và người Việt ở nước ngoài vì số lượng nhà ở chưa bán được hiện nay rất lớn.
Sự nhiệt tình đóng góp ý kiến của các đại biểu tại hội thảo cho thấy doanh nghiệp và các ban ngành liên quan rất trông chờ vào sự thực thi của Nghị quyết 02 trong thời gian tới. Nếu có được sự hợp lực của Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, ngân hàng nhà nước… để nghị quyết nhanh chóng đi vào thực tế thì hẳn đây là cánh cửa mở ra tương lai mới cho thị trường BĐS nói riêng và nền kinh tế chung.
Xuân Lộc
