Nhiều người mua không muốn bỏ tiền ra vì lý do này, bất chấp các doanh nghiệp bất động sản đã làm mọi cách để thuyết phục. Để thoát khỏi tình trạng này, phải chăng cần có sự tham gia của một bên thứ ba – ngân hàng?
Nỗi khổ của chủ đầu tư
Thời doanh nghiệp bất động sản dễ dàng kiếm tiền, dễ dàng huy động vốn từ người mua để bán căn hộ ngay khi có được giấy phép đã qua. Tình thế của các doanh nghiệp hiện đang cực kỳ khó khăn. Các dự án xây căn hộ có diện tích lớn gần như không có đầu ra vì giá cao, không đúng với nhu cầu thực của người có thu nhập trung bình mua để ở. Nếu muốn tạo ra sản phẩm giá phù hợp, chủ đầu tư phải “chẻ” một căn hộ lớn thành vài ba căn hộ nhỏ hơn. Ai cũng biết thế, nhưng liệu có làm được hay không? Một dự án đã được cấp phép, quy hoạch rồi, không phải cứ muốn là thay đổi được, mà phải làm sao được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận. Chưa nói đến “chi phí ngoài luồng” và thủ tục hành chính rườm rà, thì việc điều chỉnh ấy sẽ ảnh hưởng đến các chỉ tiêu quy hoạch, trong đó có chỉ tiêu dân số cho một dự án. Chẻ nhỏ diện tích trung bình của mỗi căn hộ thường đồng nghĩa với việc tăng số dân. Chính vì vậy mà chỉ tiêu này phải được tính toán trong tổng thể chung hạ tầng của khu vực có dự án tọa lạc, như diện tích mặt đường giao thông, trường học cần đáp ứng…, tức là những điều không dễ xác định và thỏa mãn trong phạm vi một dự án.
Một khu căn hộ ở quận 7, TP. Hồ Chí Minh
Tương tự như vậy là sự chuyển đổi cơ cấu diện tích dành cho văn phòng, bán lẻ, căn hộ hay khách sạn trong một dự án bất động sản. Thời gian vừa qua có nhiều yêu cầu chuyển đổi diện tích từ văn phòng sang cho căn hộ, căn hộ cho thuê, nhưng tỷ lệ thành công không cao. Và nếu dự án không được chấp nhận điều chỉnh, tính khả thi khi thực hiện dự án thấp, thì dự án không thể triển khai.
Đó là chưa kể cạnh tranh trong tương lai sẽ ngày càng gay gắt khi nguồn cung căn hộ rõ ràng vẫn lấn át lực cầu. Việc nợ xấu của các ngân hàng gia tăng sẽ tạo một áp lực lên các doanh nghiệp bất động sản, bởi họ sẽ bị ngân hàng thúc ép phải bán được hàng bằng mọi giá để trả nợ. Nguồn cung tăng càng khiến giá hạ hơn.
