Một lãnh đạo Hiệp hội bất động sản Việt Nam mới đây nhận định rằng trong năm năm tới, thị trường bất động sản sẽ phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ. Cộng đồng doanh nghiệp bất động sản có đủ tiềm lực để phát triển từ những nền tảng đã có, đồng thời chính sách phát triển cũng cởi mở, thông thoáng hơn chứ không quá thận trọng như thời gian qua. Đâu là cơ sở cho những nhận định lạc quan này?
Những cơ sở để lạc quan
Thị trường bất động sản vẫn đang có những bước tiến khá vững chắc, ít nhất là về mặt số lượng sản phẩm địa ốc bán được. Trên cả hai thị trường chính là TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội, đà tăng trưởng của thị trường vẫn được duy trì. Cụ thể, tại TP. Hồ Chí Minh, trong tháng 5 lượng giao dịch thành công tăng gần 6% so với tháng trước và với đà tăng này, ước tính sáu tháng đầu năm sẽ có hơn 7.000 giao dịch thành công, tăng gần ba lần so với cùng kỳ năm ngoái. Tương tự trong tháng 5 tại Hà Nội, lượng giao dịch thành công tăng khoảng 5% so với tháng trước và ước tính sáu tháng đầu năm sẽ có khoảng 7.500 giao dịch thành công, tức là gấp 2,5 lần lượng giao dịch cùng kỳ năm trước.
Những sản phẩm địa ốc bán được thời gian qua không chỉ đến từ những dự án mới mở bán. Điều đó có nghĩa là không chỉ đã có một lượng không nhỏ sản phẩm tồn kho được tiêu thụ, mà số tiêu thụ này lớn hơn nhiều so với số tồn kho mới, nên lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đang ngày càng giảm. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, tồn kho bất động sản liên tục giảm trong suốt thời gian qua và tính đến cuối tháng 5, tổng giá trị tồn kho bất động sản chỉ còn hơn 67 ngàn tỉ đồng, giảm khoảng 61 ngàn tỉ đồng so với quý I-2013 và so với cuối tháng 4 vừa qua cũng giảm 1.338 tỉ đồng.
Ngay từ đầu năm, trước những tín hiệu lạc quan từ thị trường, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đặt ra kế hoạch doanh thu và lợi nhuận rất cao cho năm tài chính này. Sự lạc quan về một sự hồi phục của thị trường không chỉ đến với các doanh nghiệp đang hoạt động, mà còn là động lực thúc đẩy nhiều doanh nghiệp mới thành lập. Trong quý I vừa qua, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Sau một thời gian khá dài thị trường bất động sản đóng băng, kinh doanh của hầu hết các doanh nghiệp bị đình trệ, việc có nhiều doanh nghiệp mới được thành lập như vậy dĩ nhiên là tín hiệu tốt không chỉ cho lĩnh vực xây dựng, bất động sản mà còn cho cả nền kinh tế. Dù cho sự xuất hiện một cách khá ồạt của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này còn có nguyên nhân “né” những quy định về vốn nếu thành lập sau ngày 1-7, nhưng cũng sẽ tạo ra sự cạnh tranh quyết liệt hơn trên thị trường và sẽ đem đến cho người mua những điều tích cực. Trước sức ép của những “cựu binh” với ưu thế về vốn, kinh nghiệm, uy tín, thương hiệu, những doanh nghiệp non trẻ mới thành lập chỉ có thể cạnh tranh bằng chiến lược kinh doanh sáng tạo và hợp lý, mới có thể tồn tại và phát triển. Điều này sẽ giúp thị trường phát triển theo hướng tích cực hơn. Tuy nhiên, việc có nhiều doanh nghiệp mới cũng tạo sức ép lớn về vốn đối với lĩnh vực này.
Tầm quan trọng của tín dụng ngân hàng
Các doanh nghiệp nước ta, không chỉ riêng trong lĩnh vực bất động sản, nhìn chung không mạnh về vốn. Mà trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, nguồn vốn cần có là rất lớn, không những thế, lại là nguồn vốn trung và dài hạn. Hiện nước ta đang rất thiếu kênh cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, từ trước đến nay doanh nghiệp vẫn phụ thuộc vào ba nguồn chính là vốn chủ sở hữu, đóng góp từ người mua và từ vốn vay ngân hàng. Với người mua, không phải ai cũng có thể mua bằng tiền của mình, nên cũng tìm đến sự hỗ trợ từ ngân hàng. Vô hình trung, tín dụng ngân hàng chính là một mắt xích quan trọng đối với sự phát triển của thị trường, trong quá khứ cũng như hiện tại và tương lai. Không phải ngẫu nhiên mà giai đoạn thị trường bất động sản đi lên cũng là lúc các ngân hàng mạnh tay hơn trong việc cho vay. Thời gian qua, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng và đang cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Trong tổng dư nợ toàn thị trường, tỷ trọng dư nợ bất động sản đã vào khoảng 20% và nhiều ngân hàng vẫn đang mở rộng các chương trình cho vay bất động sản. Hầu như dự án bất động sản nào cũng nhận được sự hỗ trợ từ ngân hàng với nhiều chương trình ưu đãi dành cho cả người mua lẫn chủ đầu tư.
Trong các chính sách được đưa ra nhằm tháo khó khăn cho thị trường, có chính sách tháo gỡ về vốn, với sự xuất hiện của những gói tín dụng dành cho lĩnh vực bất động sản. Đã có gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng dành cho đối tượng chính sách và phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ; sắp tới, đề án xây dựng gói tín dụng hỗ trợ mới trị giá khoảng 20-30 ngàn tỉ đồng sẽ được triển khai nhằm hướng tới mọi người mua nhà ở thương mại.
Thực ra, tín dụng cho bất động sản không phải chỉ được nói đến trong thời gian gần đây. Thời “đỉnh cao”, lĩnh vực này từng thu hút dòng tiền từ ngân hàng với tỷ trọng cao hơn nhiều so với hiện nay. Dòng chảy của nguồn vốn vay vào lĩnh vực địa ốc từ đầu năm 2015 tới nay cũng chỉ được đánh giá ở mức trung bình. Tuy nhiên, thời gian tới sẽ khác, khi đã có những tín hiệu cho thấy dòng vốn sẽ ngày càng đổ mạnh vào thị trường. Ngoài những ngân hàng đã và đang tham gia giải ngân cho gói tín dụng hỗ trợ lãi suất 30 ngàn tỉ đồng, hầu như ngân hàng nào cũng có chương trình cho vay mua nhà thương mại. Nhiều ngân hàng đứng ra tài trợ cho các dự án mới, cho doanh nghiệp vay và cho người mua vay tiền mua căn hộ. Cá biệt có ngân hàng còn tung những sản phẩm dịch vụ cho vay/bảo lãnh mua nhà ở tại nhiều dự án, một hình thức đón đầu chính sách trước ngày 1-7 tới. Điều này có nghĩa là sự khởi sắc và sôi động của thị trường có phần công sức không nhỏ từ các khoản cho vay của các ngân hàng thương mại. Nếu nền kinh tế đi vào giai đoạn tăng trưởng ổn định, thu nhập người dân ngày càng cao, khả năng trả nợ cho các khoản vay dễ dàng, thì thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng tốt. Tuy nhiên, để tránh rủi ro tiềm ẩn cho nền kinh tế một khi có những biến động bất ngờ, vẫn cần có sự kiểm soát chặt chẽ mức tăng tín dụng cũng như xây dựng thêm nhiều kênh tín dụng bất động sản khác ngoài tài trợ từ ngân hàng. Nếu không, một khi người vay không trả được nợ, nợ xấu bất động sản trở thành gánh nặng, một kịch bản “nổ bong bóng” hoàn toàn có thể xảy ra.
Phi Yến (DNSGCT)
Dự án chung cư Park View Tower mở bán trong tháng 6 này tại Hà Nội
