Nếu như khoảng thời gian đầu năm là những nỗ lực tự thân của doanh nghiệp, thì về cuối năm, các bộ ngành và cả Chính phủ đã vào cuộc, đưa ra nhiều giải pháp nhằm vực dậy thị trường, mới nhất là cuộc gặp của Thủ tướng với đại diện ban ngành, doanh nghiệp tại hai thành phố lớn nhất nước trong những ngày cuối tháng 12. Khó khăn là nét chủ đạo của thị trường năm qua, còn thách thức là những gì chờ đợi thị trường trong năm tới…
Phân khúc căn hộ giảm giá mạnh trong năm 2012
Điểm nhấn của nửa đầu năm 2012 là sự vẫy vùng của doanh nghiệp. Ngay từ cuối năm 2011, quyết tâm tự tái cấu trúc của các doanh nghiệp đã thể hiện qua những bước đi hết sức quyết liệt. Từ đầu năm, giới chuyên gia đã nhận định 2012 sẽ là năm khó khăn nhất từ trước đến nay và doanh nghiệp phải quan tâm đến chuyện “tồn tại hay không tồn tại” chứ không chỉ chuyện lãi hay lỗ, ít hay nhiều. Diễn tiến thị trường cho thấy những nhận định này là chuẩn xác, không những thế, còn khốc liệt hơn cả những dự báo bi quan nhất.
Có lẽ lúc đầu, dù biết tình hình rất khó khăn, nhưng các doanh nghiệp bất động sản cũng không ngờ họ gần như không thể bán được căn hộ như thế. Bất đắc dĩ lắm các doanh nghiệp mới tính đến chuyện giảm giá và đầu tiên chỉ là giảm theo kiểu “ném đá dò đường”. Họ công bố giảm giá một số căn hộ trong dự án và người mua phải đăng ký tham gia đấu giá, cam kết đóng tiền theo lịch trình được ấn định… Có thể ngầm hiểu thông qua hành động này, các doanh nghiệp cho là người mua sẽ không thể thờơ với sản phẩm căn hộ một khi giá bán giảm. Và nếu đúng như vậy, các doanh nghiệp sẽ không cần phải có bước giảm giá tiếp theo. Tuy nhiên, câu trả lời của người mua rất rõ ràng: “Chừng đó là chưa đủ!”. Đã không có cuộc đấu giá nào cả vì số người đăng ký mua căn hộ giảm giá rất ít và cũng không đồng ý với những điều kiện thanh toán mà chủ dự án đặt ra. Kể từ thời điểm đó, các doanh nghiệp hiểu rằng quyền lực bắt đầu không còn ở phía người bán như trước nay nữa mà đã chuyển sang phía người mua. Một khi người mua không mặn mà, thị trường lập tức bế tắc. Suốt những tháng sau đó, làn sóng giảm giá bắt đầu và thị trường tiếp tục không biến chuyển. Trong Nam ngoài Bắc, từ dự án cao cấp đến trung cấp, đất nền… đồng loạt giảm giá, ít thì 10 – 15%, nhiều thì 20 – 30%, nhưng người mua vẫn chưa ra tay, thanh khoản vẫn rất thấp. Điều gì đến đã phải đến. Không còn là giảm giá bán từng căn hộ nữa mà đã có những cuộc mua bán cả một dự án căn hộ, khi một số doanh nghiệp không còn đủ sức đành phải bán bớt dự án cho đơn vị có năng lực hơn thực hiện. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp đã rời bỏ cuộc chơi. Đó là các doanh nghiệp ngoài ngành “nhảy vào” làm chủ một vài dự án khi địa ốc sốt nóng, giờ cảm thấy không thể kham nổi nữa, chấp nhận lỗ và rút khỏi thị trường.
Nếu như trước đó, người ta còn cho rằng lãi suất cao, tín dụng thắt chặt là “nguyên nhân của mọi nguyên nhân” khiến thị trường bất động thì đến giữa năm, ai cũng thấy rằng vấn đề không phải như vậy. Kể từ tháng 3-2012, lãi suất huy động và cho vay bắt đầu giảm và đến tháng 6 lãi suất huy động chỉ còn 9%/năm, tức giảm 5%/năm chỉ sau ba tháng và mới nhất vào hạ tuần tháng 12 chỉ còn 8%/năm. Lãi suất cho vay cũng giảm tương ứng và kể từ tháng 4-2012 “van tín dụng” đã mở trở lại với bất động sản. Thế nhưng, thị trường vẫn lạnh tanh!
Phải đến lúc ấy, các doanh nghiệp buộc phải nỗ lực tự xoay xở. Bên cạnh việc giảm giá bán là những đề xuất thay đổi chính sách và xin phép thay đổi công năng của dự án… Nhận ra thị trường căn hộở khu vực ngoại thành bế tắc, các dự án chung cư liền được chuyển thành bệnh viện, trường học, khách sạn…, còn ở các quận trung tâm, các cao ốc văn phòng, trung tâm thương mại lại xin được trở thành các khu căn hộ. Không chỉ những dự án đã hoàn thành xây dựng mới xin chuyển công năng, nhiều trường hợp dự án căn hộ chung cư còn chưa xây dựng móng đã được xin điều chỉnh thành các sản phẩm khác, mà nhiều nhất là sang đất nền, nhất là ở các quận vùng ven, giá rẻ dễ tiêu thụ. Dù lợi nhuận sẽ không bằng do tỷ lệ lãi thấp hơn và số lượng sản phẩm cũng giảm đi nhiều lần, nhưng các doanh nghiệp vẫn cắn răng chuyển đổi, đơn giản vì có còn hơn không! Nửa cuối năm, các doanh nghiệp nghĩ ra cách chuyển căn hộ thương mại sang cho thuê dịch vụ hoặc thuê dài hạn.
Tiếp đó, một số doanh nghiệp xin được chia nhỏ diện tích căn hộ cho dự án của mình, bởi các dự án có căn hộ không bán được chủ yếu có diện tích từ 90m2 trở lên. Được Bộ Xây dựng ngầm bật đèn xanh, nhiều doanh nghiệp đã lần lượt triển khai và xin điều chỉnh diện tích căn hộ trong dự án của mình để phù hợp với nhu cầu của người mua. Năm 2012 trở thành năm ra đời nhiều dự án căn hộ nhỏ giá rẻ nhất từ trước đến nay. Nếu như mấy năm trước chỉ có Công ty địa ốc Đất Lành ở phía Nam thực hiện những dự án có nhiều căn hộ nhỏ giá rẻ, thì nay suốt từ Bắc vào Nam, căn hộ nhỏ giá rẻ trở thành xu thế. Thậm chí căn hộ Đại Thanh ở miền Bắc vào cuối tháng 6 còn gây sốt khi lần đầu chào bán căn hộ có giá chỉ 14 triệu đồng/m2, một mức giá “khó tưởng tượng” vào thời điểm ấy. Lần đầu tiên sau nhiều tháng, đã có lại cảnh xếp hàng đăng ký mua căn hộ, rồi phải mua với “giá chênh” lên đến hàng chục triệu đồng so với giá gốc. Thế nhưng, đó chỉ là một con gió mát thoáng qua, khi thị trường ngày càng có nhiều những dự án giá rẻ như vậy. Cộng thêm sự lo ngại về tiến độ xây dựng của những dự án giá rẻ, khi nhiều dự án lần lữa không xây dựng tiếp làm nản lòng người mua, sự hào hứng đã giảm dần. Càng về sau, các căn hộ giảm giá không còn khiến người mua “xao động” như trước. Giá căn hộ vẫn tiếp tục hạ, vào tháng 10, dự án Đại Thanh đã tung ra căn hộ với giá chỉ 10 triệu đồng/m2, tức là rẻ hơn cả giá căn hộ trong các dự án nhà ở xã hội, trở thành mức giá rẻ nhất thị trường hiện nay.
Tất nhiên, các đơn vị khác không thể ngồi im, một cuộc đua giảm giá ở khắp nơi, khiến giá căn hộở tất cả các phân khúc giảm từ 10 – 20%, thậm chí 40 – 50%. Vậy mà sự đáp lại từ phía người mua vẫn rất dè dặt. Dù cũng có một số dự án có được thanh khoản nhưng nhìn chung vẫn là ếẩm, thị trường vẫn rất ảm đạm. Nguyên nhân đã được xác định, do kinh tế khó khăn nên không nhiều người đủ khả năng tài chính để mua căn hộ. Những người có ý định mua nhà thì lại chưa muốn mua vào thời điểm này, mà còn đợi giá rẻ hơn. Đó là lý do mà những giải pháp gần đây từ phía các bộ ngành và Chính phủ đều nhắm vào người mua, với mong muốn sẽ thực sự khai thông được thế bế tắc của thị trường trong năm mới 2013. Tuy nhiên, làm được điều này là cả một thách thức rất lớn…
Phong Vân – Hải An
