Tính đến năm 2019, hệ thống đô thị Việt Nam hiện đã phát triển khá mạnh về số lượng (tổng số 835 đô thị) và chất lượng (mức độ đô thị hoá 39,2%), tăng trưởng khá cao so với khu vực. Tuy nhiên, vẫn còn không ít những khó khăn, thách thức, nhất là trong bối cảnh biến đổi khí hậu diễn biến ngày càng phức tạp.
Từ năm 2020, nhu cầu sống xanh, sống hoà mình vào thiên nhiên của người dân ngày một tăng cao nhưng tốc độ bê tông hoá khiến những khoảng xanh chỉ còn đếm trên đầu ngón tay. Do đó, để kéo lại không gian sống trong lành cho cư dân, nhiều chính sách phát triển dự án xanh đã ra đời – trở thành xu thế trên thị trường bất động sản (BĐS). Trong năm vừa qua, ghi nhận tại thị trường miền Nam và miền Bắc cho thấy một số chủ đầu tư lớn như Vingroup, Novaland, Ecopark, Phú Mỹ Hưng… đã đưa yếu tố xanh vào hàng loạt dự án.
Dưới đây là các số liệu được phân tích từ Reputa – Social Listening Vietnam Platform về thị trường BĐS xanh trong 6 tháng vừa qua.
Hiểu thế nào về BĐS xanh?
Không gian xanh đô thị không chỉ có cây xanh đường phố, công viên mặt nước mà cần phải có cái nhìn toàn diện hơn.
Tại Việt Nam, khái niệm về BĐS xanh hay đô thị xanh còn khá mới mẻ. Nhiều người vẫn hiểu đây là BĐS có nhiều công viên, cây xanh, mặt nước… hoặc hơn thế nữa thì có thêm việc sử dụng năng lượng sạch như pin mặt trời và trồng cây xanh trên mái. Một số khu đô thị sinh thái hay đô thị xanh ở Hà Nội và TP.HCM cũng chỉ dừng lại ở mức độ có nhiều cây xanh, tổ chức không gian công cộng tốt. Điều đó đúng nhưng chưa đủ để có thể gọi là đô thị xanh.
Theo Reputa, một BĐS chuẩn xanh cần đáp ứng các tiêu chí về: Không gian xanh & vị trí xanh; Công trình xanh – Vật liệu xanh – Thiết kế xanh; Các tiện ích xanh (công viên, bảo tồn cảnh quan, danh lam thắng cảnh…) và Các chứng chỉ chứng nhận “xanh” từ các tổ chức uy tín. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần lưu ý rằng không đơn thuần thêm tiêu chí xanh vào một dự án là có thể đánh giá đây là “công trình xanh” hay công trình sinh thái cho cuộc sống của khách hàng, mà bắt buộc công trình phải xanh từ nội tại. Bởi lẽ, khách hàng hiện nay đều là “người tiêu dùng thông minh” khi chất lượng cốt lõi của sản phẩm là điều họ chú trọng. Khách hàng sẽ quan tâm tất cả các yếu tố từ khâu thiết kế, thi công, sử dụng vật liệu, hoàn thiện và hoạt động của công trình sau này.
Việc phát triển đô thị xanh ở Việt Nam còn gặp nhiều trở ngại, như hạ tầng kỹ thuật còn kém, môi trường nhiều nơi bị ô nhiễm, dân số đông nên hạn chế về quỹ đất xây dựng, đội ngũ chuyên gia quy hoạch còn ít và trình độ chưa cao. Ngay trong chiến lược quy hoạch phát triển hệ thống đô thị của nước ta đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 còn thiếu định hướng phát triển đô thị sinh thái, đô thị xanh, đô thị thích ứng với biến đổi khí hậu và thực tế cũng chưa xây dựng được bộ tiêu chí về đô thị xanh.
Ngoài cây xanh công cộng, cần quan tâm hơn nữa đến hệ thống cây xanh nằm trong các công trình tư nhân như nhà ở đơn lẻ, cơ quan… Quy hoạch đô thị cần phải đặt yếu tố xanh lên hàng đầu. Không gian xanh đô thị không chỉ có cây xanh đường phố, công viên mặt nước, mà cần phải có cái nhìn toàn diện hơn, bao gồm các hành lang xanh, vành đai xanh, thị trấn sinh thái, công viên sinh thái, khu sản xuất nông nghiệp chất lượng cao, vùng trồng hoa, vùng bảo tồn cây xanh, trục xanh cảnh quan… Nhà đầu tư cần phải nhận thức đầy đủ các yếu tố trên trong quy hoạch và quản lý quy hoạch không gian của đô thị xanh hiện đại.
Người mua nhà đang thay đổi hành vi
Theo báo cáo được phân tích bởi công cụ Social Listening – Reputa, người mua nhà hay BĐS nói chung ngày một khắt khe hơn trong việc lựa chọn không gian sống. Và với tình hình dịch bệnh hiện nay, yếu tố không gian sống xanh, đồng bộ tiện ích cùng các yếu tố về sức khoẻ đã và đang được khách hàng quan tâm hơn, khiến cho BĐS xanh trở thành xu hướng lựa chọn hàng đầu. Cụ thể, khách hàng đang nhắm tới những dự án có nhiều tiện ích nội khu, có diện tích mảng xanh lớn. Như vậy, không chỉ chính sách nhà nước đang có sự thay đổi theo hướng khuyến khích mạnh mẽ việc phát triển dự án xanh, chủ đầu tư có tiềm lực đang đầu tư đáng kể vào không gian xanh, mà bản thân người mua nhà cũng đang thay đổi tiêu chí chọn lựa chỗ ở.
Dịch COVID-19 đã tạo nên những thay đổi đáng kể trong hành vi và thói quen của người Việt. Cụ thể, trong các yếu tố về “Dịch vụ tiện ích, Cơ sở vật chất” thì yếu tố liên quan đến hệ sinh thái chiếm tỉ lệ nhiều nhất với 28,3%. Dịch bệnh không những làm thay đổi thói quen ăn uống của người dùng như chuyển sang các loại thực phẩm tốt cho sức khoẻ, tăng cường hệ miễn dịch, mà còn thay đổi thói quen vui chơi giải trí của họ như hạn chế đến những nơi đông người. Điều này cho thấy ý thức về việc bảo vệ sức khoẻ cho bản thân và gia đình đã trở thành mối quan tâm hàng đầu của người dân. Do đó, các sản phẩm BĐS xanh, gắn với sức khoẻ, gần gũi với thiên nhiên, có tính biệt lập được cho là sẽ lên ngôi trong thời gian tới.
Các dự án tập trung vào 2 nhóm tiện ích chính: Tiện ích công cộng (47%) và Khu phức hợp giải trí (53%). Trong đó, Trường học và Bệnh viện là những tiện ích thiết yếu được quan tâm nhiều nhất, đối với Khu phức hợp giải trí các khách hàng đang quan tâm đến các tiện ích “xanh” giúp nuôi dưỡng sức khoẻ thể chất lẫn tinh thần như Công viên, Khu nghỉ dưỡng, Khu thể thao… Ngày nay, khái niệm về một căn hộ lý tưởng đã có sự thay đổi, không còn gói gọn trong bốn bức tường, mà mở rộng ra sự hài hoà tổng thể, cùng các tiện ích trong toàn bộ dự án. Đặc biệt đối với tập khách hàng là những gia đình trẻ thành đạt, guồng quay cuộc sống bận rộn đòi hỏi khả năng cân bằng giữa công việc và thời gian cho bản thân, gia đình, thì một môi trường đủ đầy tiện ích từ giáo dục, y tế cho đến vui chơi, mua sắm là lựa chọn hàng đầu giúp tối ưu thời gian cũng như chi phí. Điều này đã tạo nên “cuộc đua tiện ích” đầy tính cạnh tranh giữa các dự án BĐS Xanh.
Triển vọng nào cho 2021
Theo phân tích dữ liệu từ Reputa, trong thời gian tới, mặc dù thị trường còn nhiều biến động, song lĩnh vực nhà ở và thị trường BĐS vẫn sẽ ghi nhận nhiều tích cực, cụ thể:
Hệ sinh thái xanh (chiếm 24,6%): Sự cạnh tranh từ nguồn cung lớn của các đại dự án và năng lực thực hiện dự án cũng là những nguyên nhân khiến chủ đầu tư thay đổi thiết kế và cung ứng dịch vụ với những xu hướng mới trên thị trường BĐS. Đó là ngoài xây dựng đáp ứng nhu cầu để ở, để nghỉ ngơi thì còn chú trọng hơn đến mảng cây xanh, sức khoẻ cộng đồng, công nghệ và an toàn nơi ở.
Vị trí đắc địa, phong thuỷ (chiếm 28,84%): Xu hướng dịch chuyển BĐS đang chiếm phần nhiều ở các khu vực “ngoại thành, ven đô” với những dự án lớn như Khu đô thị Aquacity nằm ở phía Đông TP.HCM hay dự án Ecopark cách trung tâm Hà Nội 25km. Đây là những vị trí được xem là “đắc địa” khi nằm ở nơi giao thông thuận lợi, kết nối với con đường huyết mạch ra trung tâm. Một yếu tố nữa khiến khách hàng quan tâm là phong thuỷ.
Tiện ích hiện đại, chính sách bán hàng (chiếm 19,51%): Tiện ích xanh và đẳng cấp như khu vui chơi giải trí, công viên ven sông, hệ thống y tế, trường học các cấp đạt chuẩn quốc tế, khu thể thao trong nhà và ngoài trời… sẽ ngày càng thu hút khách hàng. Ngoài ra, còn có nhiều ưu đãi và chính sách hỗ trợ tín dụng như cho vay lãi suất thấp, trả góp lãi suất thấp.
Ngoài ra, về thị trường nói chung, nhà nước đang tiếp tục đồng hành cùng doanh nghiệp trong việc xem xét tỷ trọng đầu tư chiếm tỷ lệ cao ở phân khúc nhà ở thương mại giá thấp, căn hộ bình dân, nhà ở giá rẻ; tiếp đến là phân khúc căn hộ trung cấp và cuối cùng chiếm tỷ lệ nhỏ là phân khúc căn hộ cao cấp. Đồng thời, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp cho dự án thương mại giá thấp, nhà ở xã hội cho thuê. Song song với đó, Nhà nước tiếp tục bám sát thị trường để kịp thời điều chỉnh, tháo gỡ những khó khăn, bất cập của chính sách, pháp luật và những tác động của dịch COVID-19 nhằm giúp thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh. Cơ hội và các dòng đầu tư BĐS nhiều hơn, song cũng đòi hỏi các doanh nghiệp và các nhà đầu tư chủ động và tích cực hơn trong thay đổi tư duy, hình thức kinh doanh phù hợp, an toàn và hiệu quả hơn.
Ngược lại với động lực, thị trường cũng đang phải đối mặt với không ít rào cản, khó khăn. Qua công cụ Social Listening – Reputa, nhận thấy một số dự án đang gặp các tiêu cực về “pháp lý” như chưa được cấp phép xây dựng, bị gán ghép sai thông tin… Nguyên nhân sâu xa có thể đến một phần từ hệ thống các văn bản pháp lý còn chưa đồng bộ: Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường BĐS từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng BĐS chậm được hoàn thiện, còn chồng chéo, nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập của cơ chế chính sách nhưng chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời dẫn đến thị trường BĐS chưa được quản lý và kiểm soát một cách hiệu quả.
Trên đây là một số nội dung phân tích về thị trường BĐS xanh trong 6 tháng qua dưới góc nhìn và bộ chỉ số đo lường của Social Listening, được thống kê phân tích bởi Reputa.
- Đọc báo cáo đầy đủ tại đây.
