Mua một căn hộ chung cư, dù với mục đích để ở, đầu tư (cho thuê) hay đơn giản chỉ là “của để dành” đều cần phải có sự cân nhắc kỹ lưỡng. Chọn mua theo khu vực hay theo giá tiền, mua trực tiếp ở chủ đầu tư hay qua sàn giao dịch, cần lưu ý những thông tin pháp lý gì… đều là những điều mà người mua cần quan tâm. Tất nhiên, tùy vào khả năng, nhu cầu và sở thích của từng người, cũng như loại hình căn hộ muốn mua (cao cấp, trung cấp hay giá rẻ) mà độ nặng nhẹ của vấn đề cần quan tâm cũng khác nhau. Dù vậy, vẫn có những điểm chung như sau:
Giá cả không phụ thuộc vào việc mua trực tiếp hay qua sàn giao dịch
Không ít người, do quen với quan niệm “mua tận gốc, bán tận ngọn”, nên khi dự tính mua căn hộ chung cư cũng có suy nghĩ rằng mua căn hộ trực tiếp do chủ đầu tư bán ra bao giờ cũng sẽ rẻ hơn mua qua sàn giao dịch. Nếu bạn cũng từng nghĩ vậy thì đó là sự nhầm lẫn không hề nhỏ. Chủ đầu tư chỉ là đơn vị sở hữu vốn để đầu tư xây dựng công trình, còn sàn giao dịch mới là nơi đưa sản phẩm đến tay người tiêu dùng và cung cấp các dịch vụ khác liên quan đến kinh doanh bất động sản. Có nghĩa là, chủ đầu tư không có chuyên môn cao trong việc bán sản phẩm địa ốc mà chuyên môn bán hàng lại là thế mạnh của các sàn giao dịch.
Chính vì vậy, trên thị trường bất động sản sẽ tồn tại hai hình thức chính, thứ nhất là chủ đầu tư có sở hữu sàn giao dịch riêng cho mình, chẳng hạn Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) thành lập công ty con là Công ty TNHH Một thành viên Kinh doanh Dịch vụ Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal-S) mang chức năng phân phối sản phẩm cho những dự án đầu tư của Công ty Sacomreal; ngoài ra còn nhiều chủ đầu tư khác cũng sở hữu sàn giao dịch riêng như: Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Novaland, Công ty cổ phần Kinh doanh Địa ốc Him Lam, Công ty TNHH Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh… Hình thức thứ hai là chủ đầu tư không có sàn giao dịch bất động sản riêng, sẽ ký kết với các sàn giao dịch bất động sản để phân phối sản phẩm cho mình. Với người mua, điều cần lưu ý ở đây là dù mua ở sàn giao dịch nào thì giá căn hộ muốn mua cũng không đổi, vì mức giá được chủ đầu tư đưa ra là đồng nhất, công khai và minh bạch. Nếu một chủ đầu tư vừa để cho sàn giao dịch của mình phân phối sản phẩm, vừa ký hợp đồng với các sàn giao dịch bên ngoài, thì sự khác biệt nằm ở đâu? Trên thực tế, tất cả quy trình, hợp đồng, điều khoản, thông tin dự án… đều không có gì khác nhau. Tuy nhiên, sàn giao dịch thuộc chủ đầu tư sẽ nắm những thông tin từ chủ đầu tư đưa xuống nhanh hơn, trong khi những sàn bên ngoài sẽ có độ trễ thông tin đáng kể.
Thời điểm “vàng” của dự án để có thể mua căn hộ có lợi thế về giá
Với những ai quan tâm nhiều đến vấn đề giá cả khi mua một căn hộ của một dự án, luôn tìm cách mua được một căn hộ với giá rẻ nhất có thể, thì đây là điều cần lưu ý: với hầu hết các dự án căn hộ chung cư, chủ đầu tư không mở bán tất cả căn hộ cùng một lần, mà chia theo từng đợt. Có rất nhiều đáp án dùng để trả lời cho câu hỏi “vì sao chủ đầu tư không bán một lần mà lại chia đợt?”, chẳng hạn do yếu tố tài chính, để đánh giá mức độ quan tâm của khách hàng, chiến lược của chủ đầu tư… Tuy nhiên, dù là đáp án nào thì đều có một điểm chung về giá, đó là với một thị trường không có những cú sốc, những biến động bất ngờ, thì thời điểm mở bán đầu tiên chính là thời điểm giá thấp nhất trong các đợt mở bán. Nắm được điều này, người mua đểở sẽ không còn cảm thấy hụt hẫng khi mua căn hộ “nhắm trước” vào những đợt giá tăng, còn nhiều người mua để đầu tư sẽ cảm thấy hài lòng nhờ mua sớm ít lâu mà đã “có lời” khi giá những lần mở bán sau tăng mạnh. Vì vậy, thời điểm mở bán là điều mà người mua căn hộ cần lưu ý nếu thực sự quan tâm đến mức giá.
Để giảm rủi ro, không thể bỏ qua thông tin pháp lý của dự án
Dĩ nhiên, khi mua một căn hộ, người mua cần tìm hiểu rất nhiều thông tin, như vị trí dự án, giá cả, hướng của căn hộ, cơ sở hạ tầng dự án và bối cảnh xung quanh… Nhưng điều mà người mua cần quan tâm đầu tiên không phải là những thứ kể trên, mà phải là tính pháp lý của dự án, nhằm giảm thiểu rủi ro vướng vào những tranh chấp không đáng có sau này. Tình trạng pháp lý của bất động sản bao gồm thông tin quy hoạch dự án, các giấy tờ chứng thư về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đất, giấy phép xây dựng, hồ sơ thuế… Trong tất cả các giấy tờ pháp lý ấy, điều mà người mua cần chú ý nhất là giấy phép xây dựng, bởi lẽ hầu hết tất cả giấy tờ còn lại đều cung cấp để xin được giấy phép xây dựng cho một dự án. Vậy nên, để giảm rủi ro sai lệch thông tin pháp lý một cách nhanh nhất, không cần quá nhiều thời gian tìm hiểu, người mua cần nắm được pháp lý dự án cơ bản là giấy phép xây dựng và hãy yêu cầu sàn giao dịch mà bạn đang được tư vấn cung cấp giấy tờ pháp lý cần thiết của dự án.
Mua căn hộ với mục đích cho thuê, cần lưu ý điều gì?
Tiêu chí “vàng” của bất động sản cho thuê, đó là vị trí. Lợi thế vị trí dự án, như gần trung tâm tài chính, ngân hàng, khu vực thương mại, vui chơi giải trí, trường học quốc tế, văn phòng công ty… hay lợi thế về vị trí căn hộ: căn góc với view thoáng và đẹp, không gần thang máy hay chỗ để rác, tỷ lệ căn hộ trên một tầng thấp… tất cả những điều này tạo nên giá trị gia tăng cho căn hộ, nếu mục đích chính của việc sở hữu căn hộ là để cho thuê.
Một vấn đề cần quan tâm nữa đó là giá cho thuê và lạm phát. Do lạm phát hằng năm đều có tăng, vì vậy chủ căn hộ cần có sự cân nhắc về việc giá thuê sẽ tăng cùng với lạm phát để giá trị cho thuê căn hộ không bị giảm qua các năm bởi yếu tố này. Để giải quyết vấn đề đó, các điều khoản của hợp đồng cho thuê như tự động kích hoạt điều khoản tăng giá khi có lạm phát hoặc sau một thời gian nhất định là điều nên có, nhằm tránh những thiệt hại gây ra do lạm phát.
- Thành Việt
